Как неоднократно отмечалось в прогнозах рынка недвижимости аналитического центра www.irn.ru, нынешняя стагнация и коррекция цен на жилье в Москве должны были постепенно сойти на нет к концу лета - началу осени. Это утверждение было сделано, в частности, на основе сравнения со стагнацией московского рынка недвижимости 2004 года, а также утверждения об очень схожих условиях и факторах, влиявших на рынок тогда и сейчас.
В августе цены на столичные кв.м. снова пошли вверх
В 2004 году период "остывания" московской недвижимости и накопления отложенного спроса продолжался примерно 8-9 месяцев - с мая-июня 2004 года до начала 2005 года. Следовательно, на этот раз похожие процессы, начавшиеся с конца 2006 года, должны были продолжаться примерно такой же срок, то есть до конца лета - начала осени 2007 года. Похоже, что в общих чертах сценарий развития столичного рынка недвижимости в 2007 году оказался именно таким, о чем свидетельствуют итоги августа.
Недвижимость в Москве
В августе 2007
К июлю 2007
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
4.056 пункт.
-0,3%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
+0,04 %/мес
+0,5 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
-0,60 б/деп
+0,0 б/д
В августе у всех аналитиков и обозревателей рынка недвижимости столицы после продолжительно периода господства «минусов» – коррекции цен на квартиры вниз – стали пробиваться небольшие «плюсы». Впрочем, о реальном росте цен говорить явно рано, скорее после очевидного снижения рынок перешел в колебательную фазу – немного вниз, немного вверх. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, августовский показатель все же оказался ниже июльского на 11 пунктов или 0,3%, что, впрочем, является довольно незначительной величиной по сравнению с коррекцией прошлых месяцев на уровне 1,5% - 2%. Однако, следует помнить, что это отношение среднего уровня цен в августе к среднему уровню цен в июле (среднемесячные индексы). Более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья прекратил снижение уже в середине августа и за две последние недели отыграл 5 пунктов. Другими словами, сейчас статистические показатели скорее испытывают незначительные вариации возле примерно постоянного уровня цен на жилье, нежели отражают какую-либо тенденцию.
Недвижимость в Москве
Август 2007
Июль 2007
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3646
-0,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
3761
-0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей)
4068
0,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3970
-0,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт. и иные кв. небол. площадей)
4852
-0,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. плoщадей)
4526
-0,6%
Все панельные и блочные дома
3825
-0,2%
Все монолитные и кирпичные дома
4449
-0,6%
Неоднозначное «бурление» столичного рынка недвижимости можно наблюдать на примечательном примере. Так из всех показателей традиционно больше всего ушел в плюс индекс стоимости «дорогого» жилья – 20% самых дорогих квартир, стоимость которых в большей степени устойчива к стагнациям и нестабильности на рынке. Однако схожий с этой категорией квартир сегмент современных монолитно-кирпичных домов продолжает оставаться в минусе. Такое положение дел, очевидно, связано с тем, что монолитно-кирпичные дома не всегда представляют собой «дорогое» жилье. За последние годы немало монолитно-кирпичных домов построили в спальных районах Москвы, а также в московских районах за МКАД. Примерно половина нынешних новостроек за кольцевой дорогой – это монолит-кирпич.
Получается, что последствия общей ценовой коррекции в удаленных и малопрестижных районах утягивают за собой вниз средний показатель по всему сегменту современных монолитно-кирпичных домов. При этом, их наиболее дорогая часть, составляющая сегмент «дорогого» жилья оказывается в плюсе! Только один этот пример показывает, что хотя явное снижение цен на недвижимость, характерное для первого полугодия, сейчас уже не доминирует, говорить о какой-то новой тенденции по рынку в целом и тем более о начале нового роста стоимости квартир в Москве пока явно рано.
Квартиры в Москве
Август 2007
Июль 2007
Однокомнатные
3971
-0,2%
Двухкомнатные
4105
0,1%
Трехкомнатные
4058
-0,6%
Многокомнатные
4441
-0,9%
Рынок продолжает испытывать ценовую «утряску», сейчас на нем можно найти примеры как повышающихся, так и снижающихся цен. Например, 34% всех районов столицы по итогам августа оказались в плюсе, но остальные 66% – по-прежнему в минусе. На рынке остается немало квартир по завышенным ценам. Более того, двоякое выражение цен на квартиры в Москве в долларах и рублях нередко может искажать статистику. Поэтому в ближайшее время основной тенденцией на московском рынке недвижимости, скорее всего, останется «бурление» цен с сохранением их примерно постоянного уровня.
Элитное жилье и доступное жилье в Москве
Август 2007
Июль 2007
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
5901
0,6%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
3170
-0,5%
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")
1,86
1,1%
Несмотря на окончание явной ценовой коррекции и периода стагнации дальнейшее перспективы столичного рынка недвижимости сложно назвать полностью определенными. Более того, схожесть поведения рынка в 2004 году и сейчас, хоть и велика, но не абсолютна. Так в 2004 году заметной ценовой коррекции фактически не было - цены просто стояли на месте до конца года. В этом году наличие коррекции цен отрицать сложно. И хотя явное снижение ценовых показателей составило всего 3%-7% в зависимости от сегмента с учетом скрытых факторов (величина торга, скидки, игра курсом доллара и т.д.) величина коррекции достигла 10%-15%, по отдельным квартирам даже больше. Да и уровень цен сейчас вдвое выше, чем в 2004 году.
Эти и другие обстоятельства ставят под сомнение возможность нового витка роста цен, подобного последовавшему за стагнацией 2004 года в 2005-2006 годах. По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, если возобновление роста цен и произойдет, то вряд ли раньше следующего года, а его величина, скорее всего, будет незначительно превышать уровень инфляции. При этом в нынешнем году на отдельные квартиры и типы жилья еще может происходить коррекция цен вниз, хотя существенное снижение цен также представляется маловероятным. Так или иначе, начало нового делового сезона должно внести больше ясности в эти вопросы.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
817 
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
В 2027 году жилье в Москве может подорожать из-за снижения ставок и дефицита новостроек
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
В старых границах Москвы за год резко сократилось число новостроек
