Нужны ли российскому рынку жилья строительно-сберегательные кассы?
В этом сезоне вновь возникли разговоры о возможном принятии закона о стройсберкассах. Пока правительство анализирует плюсы и минусы проекта. Однако эксперты рынка уже сейчас сомневаются в том, станет ли новый для нас, но хорошо известный, с успехом опробованный и прижившийся на территории практически всего Евросоюза способ решения жилищного вопроса панацеей для россиян с доходами ниже среднего. С одной стороны, необходимость внедрения кредитного ноу-хау налицо. Ну недоступна для большинства нуждающихся в жилье ипотека, и все тут. Тем более что это вроде как и не ноу-хау вовсе. Вопрос о принятии закона об ССК (стройсберкассах) висит в воздухе вот уже лет пять. С другой стороны, непонятно, смогут ли участники ССК и вправду накопить половину от стоимости жилья самостоятельно, чтобы затем одолжить недостающую сумму в кассе. Без помощи со стороны госбюджета - явно нет. Иначе бы и ипотеку осилили. Другой вопрос, готово ли государство взять на себя бремя этой самой помощи нуждающимся в жилье. И если да, будет ли эта помощь достаточной для того, чтобы и вправду раз и навсегда решить пресловутый квартирный вопрос
Быть или не быть?
Вообще, Законопроект «О строительно-сберегательных кассах» был предложен еще пять лет назад. В 2005-м, когда разрабатывалась новая модель развития российского жилищного кредитования, возникли вполне официальные разговоры о том, что помимо двухуровневой ипотеки на рынке должны действовать и другие схемы, рассчитанные на потребителей с более скромным доходом. Тем более «изобретать велосипед» как бы и не требовалось: во многих европейских странах в разное время были созданы так называемые стройсберкассы - некий синтез известной еще с советских времен жилкооперации и банковского кредитования. Главное отличие от классической ипотеки (оно же и преимущество) сводится к тому, что первоначальный взнос нужно не вносить в один день, а накапливать несколько лет. Недостающую сумму даст взаймы «касса взаимопомощи». Плюс более низкая по сравнению с банковскими займами стоимость денег от стройсберкасс. Пионером и одновременно долгожителем в сфере создания стройсберкасс принято считать Германию, где этот механизм успешно работает уже несколько десятилетий. В последние годы аналоги немецких baussparkasse (в дословном переводе - «строительно-сберегательные кассы») работают и в странах Восточной Европы - в той же Венгрии.
Но в 2005-м до создания соответствующего законопроекта о «кассах взаимопомощи нуждающимся в жилье» так и не дошло. Его разработка началась в Госдуме лишь спустя год - в начале 2006-го. В этом сезоне документ был передан на рассмотрение правительству. Уже сейчас известно, что представители Минрегионразвития выступили за этот закон. Поговаривают, что уже до конца 2007-го документ наконец будет принят. С другой стороны, у законопроекта есть и противники, что, вообще-то, придает туманность перспективам его принятия.
Суть вопроса
По предлагаемому к рассмотрению законопроекту, у нас в стране ССК должны стать банками с ограниченными функциями, а надзор за ними должен осуществлять Центробанк РФ. Вкладчик стройсберкассы должен в течение 4-6 лет самостоятельно накопить 40-50% стоимости квартиры, после чего получит право приобрести эту самую квартиру при помощи средств кассы. Предоставленные средства нужно будет вернуть в течение 7 лет с выплатой 5-6% годовых. Чтобы хотя бы как-то защитить вложенные средства от инфляции, на них предполагается начислять проценты. Правда, невысокие - не более 2-3% годовых. Граждане, которые накапливают до 70 тысяч рублей ежегодно, получат от государства 20%-ную субсидию. Таким образом, общая индексация может достигнуть 22% годовых - это почти в 2,5-3 раза больше, чем проценты по традиционным банковским вкладам.
Предполагается, что вкладчиками таких касс взаимопомощи станут те, у кого нет возможности официально подтвердить доход. По некоторым оценкам, создание ССК способно увеличить число участников жилищно-кредитных программ более чем в пять раз.
Идея-то хорошая…
…однако скептики сомневаются, так ли уж она приемлема для российского рынка.
Главный аргумент в пользу их правоты - вопрос о том, смогут ли граждане таким вот образом накопить на заветную квартиру. И дело тут отнюдь не в пресловутом удорожании российского жилья. Даже если производить расчеты, на миг представив, что цены на квартиры наконец стабилизируются, выводы не совсем в пользу ССК как панацеи для решения жилищной проблемы многих и многих.
Те, чьи доходы позволяют самостоятельно накопить первоначальный взнос по ипотеке, в стройсберкассу вряд ли пойдут. Там деньги хотя и дешевле, но за правом их получения выстраивается очередь. Впрочем, не в этом суть. По правде сказать, стройсберкассы и создаются-то отнюдь не для тех, у кого есть деньги на поход в банк за классической ипотекой, а для граждан с более скромными доходами. Ведь и сумма 70 тысяч рублей, которую нужно накопить за год, для того чтобы получить максимальную премию от государства, названа, вероятно, не случайно. Если отталкиваться именно от нее, выходит, что ежемесячно участник ССК должен вносить на свой счет немногим менее 6 тысяч рублей (если быть точным - 5833 рубля). Для большинства выплачивать эту сумму и вправду реально. Итого вместе с 20%-ной госсубсидией (14 тысяч рублей - на сегодняшний день для Самары это стоимость менее 0,5 кв. м жилья) за год семья накапливает 84 тысячи рублей. В пересчете на у. е. - примерно 3200.
Идем дальше. На сегодняшний день средняя стоимость однокомнатной квартиры в Самаре составляет $80 тысяч. Но это с учетом предложений по престижному центру. В спальных районах при желании можно отыскать и что-нибудь подешевле - тысяч за 65. 40-50%, которые нужно в ССК накопить самостоятельно, это в среднем $30 тысяч. С учетом, что ежегодно наш среднестатистический вкладчик накапливает чуть более $3 тысяч, общий период накопления составит почти 10 лет. А это расчеты всего лишь для однокомнатной квартиры. Другой вопрос, что многие семьи наверняка смогут вносить ежемесячно и более крупные суммы. А вот ссылка на то, что во многих российских регионах уровень цен на жилье ниже, чем в Самаре, явно не работает, поскольку в таких регионах и уровень доходов населения ниже.
Между тем все эти попытки взвесить все «за» и «против» участия в стройсберкассах никак не связаны с вопросом, принимать или нет закон об ССК. В цивилизованном государстве должны быть созданы хотя бы юридические условия для работы разных механизмов решения жилищного вопроса. Какие из них станут востребованными, покажет практика.
Mнение эксперта
Дмитрий Яковенко, президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров, руководитель комитета по финансовым рынкам Торгово-Промышленной палаты Самарской области:
- Перспективы возникновения и развития строительно-сберегательных касс оценивать довольно сложно. Но считаю, что возникновение в настоящее время на российском финансовом рынке помимо банков иных кредитных (накопительно-инвестиционных) организаций может быть чревато… За примерами далеко ходить не нужно - взять хотя бы истории позапрошлого и прошлого годов, когда обанкротились целый ряд инвестиционно-строительных фирм.
Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit
- Какие условия необходимы для успешной работы строительно-сберегательных касс? Приживется ли этот институт кредитования в РФ?
- Для успешной работы института строительно-сберегательных касс необходимы продуманное законодательство и государственные субсидии для клиентов ССК - людей с достатком ниже среднего. Результативность этого проекта в России во многом будет зависеть от инфляции и роста цен на недвижимость
- эти два показателя не должны обесценивать многолетние накопления потребителей услуг ССК.
справка “НРН”
Строительно-сберегательная касса - некоммерческая организация, участие в которой позволяет гражданам осуществить накопление средств для приобретения жилья через ипотеку. ССК специализируется на привлечении денежных средств физлиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Сегодня ССК активно работают в странах Восточной Европы. В Румынии более 200 тысяч ипотечных кредитов в год выдается с помощью ССК. В Венгрии за первые четыре года работы (2000-2004 гг.) благодаря участию в ССК улучшили жилищные условия более 1 млн граждан. Сеть ССК до сих пор работает в Австрии и Германии.
Перед тем как стать членом ССК, вкладчик заключает с кассой договор, где указываются общая сумма соглашения (взносы вкладчика + проценты по ним + заемные средства + возможные премии государства) и срок действия договора (период времени, по истечении которого кредит будет погашен). На взносы, которые поступают в ССК, начисляются проценты, но их размер ниже банковских.
По завершении накопительного этапа вкладчик получает вклад с процентами и стройсберссуду. Так у него на руках оказывается вся сумма, указанная в договоре. Далее следует второй этап - погашение ссуды. В его процессе заемные средства возвращаются в ССК и направляются на кредитование новых участников.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
633 
В Москве зафиксирован резкий рост сделок с жильем на фоне снижения ставок
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
