За последние два года в Самаре было введено в эксплуатацию более 200000 кв. м офисной недвижимости. В 2007-2009 годах в городе заработают новые деловые центры - «Вертикаль», «Москва в Самаре». Нужно ли Самаре столько новых офисов? О перспективах развития офисной недвижимости рассказал Игорь Рязанов, финансовый директор офисного центра «Информатика»
- Сегодня рынок офисной недвижимости не перенасыщен?
- Нет. Офисная Самара еще может потреблять по 10 тыс. кв. метров в год. Лишь лет через 5 рынок насытится. Вообще, в городе можно построить любое количество квадратных метров, но этот рынок не безграничен. Да и экономика региона такова, что здесь пока выгоднее строить торговые центры, нежели офисные. Торговая недвижимость всегда востребована, а офисная будет востребована только теми людьми, у которых обычными инструментами являются карандаш, листок бумаги, стол и компьютер. В Тольятти вообще офисных центров не строят - все крутится вокруг ВАЗа. А в Нью-Йорке офисов всегда будет больше, чем в Москве. Потому что Америка консультирует весь мир. И Москва ее никогда не догонит по количеству офисов, потому что ей столько просто не надо. А Самаре не нужно столько офисов, как в Москве. Ну построят в Самаре еще 4-5 «десятитысячников», и нам этого будет достаточно. Мы же не будем догонять Америку. У нас мало компаний, которым нужны офисные центры. Когда регион будет развиваться быстрыми темпами, когда пойдут в Самару солидные федеральные и иностранные консалтинговые фирмы, тогда и офисные площади будут востребованы ровно настолько, насколько это необходимо.
- Ощущается ли движение арендаторов из офисов периферийных районов в центральные?
- Сейчас средние бизнесмены могут годами мечтать, что им «хватит уже сидеть в безымянских трущобах, пора уже перебираться в более качественные офисы».
- Но у них пока нет возможности уйти из дешевого офиса на Безымянке и менять аренду в 250 руб. на 600 руб. за 1 кв. метр. Не говоря уже о приличных строящихся офисных центрах, где предложений меньше 700 руб. за кв. метр попросту нет. Арендаторам торговых площадей проще - если у вас есть сеть магазинов, то вы откроете в новом ТЦ свой филиал, зная, что в новом объекте за счет внимания потребителей продажи увеличатся. А если вы не развивающаяся компания, то какой смысл переезжать?
- Насколько успешным может стать центр «Вертикаль»?
- - Башня - она и есть башня. На 35-м или на 5-м этаже сидеть в офисе - это не принципиально, если есть высокоскоростные лифты. Вопрос в другом - хватит ли для этой башни парковки и какая «нарезка» будет внутри этой башни. Любой 10-тысячник можно построить высотой и в 9, и в 16 этажей. «Вертикаль» сузили на маленьком участке - возможно, из-за дефицита земли, отведенной под застройку. Девелопер просто выжал максимум из того, что получил. К тому же постарался создать притягательный бренд - офисный центр тоже должен иметь свою оригинальную концепцию и должен быть сориентирован на определенную категорию арендаторов. Если бы он был сдан сейчас, то цена за кв. метр там начиналась бы от 900 руб. А если учесть еще коммунальные платежи, электричество, охрану, клининг, то будет около 1150-1200 руб. за кв. метр.
- Как сегодня ведут себя в этом сегменте иностранные компании?
- - Иностранные фирмы, которые заходят в Самару, не верят до конца, что они в России останутся надолго. Им надо осмотреться, проанализировать ситуацию на рынке, чтобы остаться или уйти. Если их представляют российские партнеры, то иногда они покупают небольшие офисы и потом начинают развиваться. Все зависит от идеологии компании.
- По какой классификации позиционируются офисы в Самаре?
- - Есть определенный стандарт, предложенный «большой четверкой» Москвы. Но в Самаре по этой классификации офисной недвижимости никто не работает. Каждый считает, что его офис - самый лучший, и все себя причисляют к классу А, хотя у нас зачастую и классом В не пахнет. Даже из-за одной парковки многие местные бизнес-центры класса А не вытягивают на него.
- Может быть, Самаре стоит выработать свою региональную классификацию офисов?
- - Нет, России нужна единая классификация недвижимости. Не надо замыкаться на своем регионе. Если в каком-нибудь уездном городе будут сдавать в аренду помещение класса А, но на самом деле это будет старое заводоуправление, то мы вообще никогда не поймем, что у нас в стране происходит. Если инвестор приходит в регион и видит, что кроме класса С больше ничего нет, то кто-то ему должен ответить, почему у нас нет А и В. Не потому, что никто не строит, потому - что не для кого. И в разных форматах иногородний инвестор может запутаться.
- Что же такое класс А по-самарски?
- - Класс А в Самаре найти сложно. Коэффициент потерь площадей, то есть отношение общей площади к полезной, в здании класса А должен быть равен 12%. Если стремиться к коэффициенту 12, то разделить этаж в 1000 м можно только на 2 офиса по 500 м. Самарские арендаторы пока не очень-то хотят арендовать такие большие офисы. Все хотят сидеть в здании класса А, но мало кто хочет платить за него большие деньги. И бизнес-центры московского уровня в Самаре не будут востребованы. Поэтому этаж продается одному собственнику, а он дробит его на маленькие офисы, что в классе А практически неприемлемо. Ибо коэффициент потерь будет равняться 25%. А если же делить этаж на офисы по 30 м, коэффициент потерь составит еще больше - около 30%. При этом будут нарушены строительные и пожарные нормы. Если в центрах «Москва в Самаре», «Деловой мир», «Витязь» и «Миллион» коэффициент потерь будет около 25% - значит, это уже не класс А. Тем более что в новых офисных центрах всегда распродается порядка 50% площадей. Уже поэтому они под класс А не подходят - там должен быть один собственник с одной концепцией, качеством услуг, уборкой и эксплуатацией, который сам должен заниматься договорами, бухгалтерией, ремонтом здания.
- Тогда оправданны ли сегодняшние цены на самарские офисы?
- - Если спрос на конкретное предложение есть, значит, цена оправданна. Если спроса нет - это или отложенный спрос, или умышленно завышенная цена, по которой потребители возьмут помещение не сейчас, а месяца через три. Но продавцы завышают цены сегодня, подготавливая игроков рынка к тому, чтобы они проглотили эту цену через три месяца. Пока объект экспонируется по завышенной цене, бизнесмены сначала удивляются его дороговизне, но потом привыкают и все-таки берут объект по цене продавца.
- Как меняются требования самарских арендаторов к качеству бизнес-центра?
- - Требования ужесточаются. Арендатор, который платит за кв. метр не 300 руб., а 800, начинает говорить: «Извините, я хочу за свои деньги нормально подъехать, припарковаться и спокойно дойти до офиса и хочу, чтобы мою машину охраняли и чтобы мой клиент не испытывал никаких проблем - потому что у меня солидный клиент». Высокая арендная ставка - это имидж, за который вы платите. А кому нужен офис без парковки? Выходить в солидных туфлях из иномарки в дождь, снег и слякоть - кому это понравится? Арендатор хочет платить за то, чтобы ему было удобно. Сегодня два сотрудника компании ездят на машинах, а через три года будут ездить 20. Как они все подъедут на работу при отсутствии парковки? Начальник будет спрашивать подчиненных: «Ты почему опоздал на работу?» - а он ответит: «Да я искал, где бы машину поставить, и потом пешком шел целый квартал»! Авто клиентов могут угнать. Милиция оштрафует за парковку в неположенном месте. Престиж рухнет. Вся эта нервозность отразится на работе. Клиент будет говорить: «Мы подъехали, но припарковаться не можем, выйдите, пожалуйста, поговорим на улице…» Это же смешно. Если строят офисный центр, то рано или поздно ветхое жилье вокруг него снесут, построят новые жилые дома. Надо будет делать парковочные места и для жителей. Через 10 лет эти проблемы вырастут как снежный ком. Надо строить подземные парковки, а для девелопера это нежелательное удорожание строительства плюс окупаемость объекта растянется на 10 лет. Но если на это не идти сегодня, то завтра можно проиграть. Потому что арендаторы придут, но, увидев, что условий для размещения транспорта нет, побоятся потерять клиентов и сразу откажутся от аренды. На парковку в Самаре начнут обращать внимание скоро, уже недалек этот день. Главное для всех будет - великолепная парковка, и только потом уже будут смотреть на красоту центра.
- А доступность?
- - Доступность играет для арендаторов немаловажную роль - в Москве уже сегодня пробки держатся часами, а у нас центр города испытает такое же лет через 5. Тогда мы поймем, что легче строить и арендовать в географическом центре - в районе ул. Советской Армии, Ново-Вокзальной. Потому что и самому клиенту, и сотрудникам добираться в пробках до офиса и обратно вовсе не интересно.
- Еще в Самаре 80% арендаторов не хотят вводить в бизнес-центрах пропускную систему режима. Они боятся, что если у их клиентов охрана попросит паспорт, то они просто развернутся и уйдут туда, где этого пропускного режима нет. Арендаторы говорят, что они потеряют половину клиентов из-за этой системы. А как же безопасность? А утечка информации? А сохранность оборудования? Если директор офиса ездит с охраной, но в центре нет пропускного режима - значит, он зря тратит деньги на охрану.
- Немаловажной считается организация быта самого офисного комплекса - начиная с приема пищи и заканчивая минимальными услугами. В здании должны быть банкоматы, сотовые компании, чтобы сотрудник работал весь день, а не стоял в очередях, оплачивая коммунальные услуги. Люди начинают понимать, что вместо того, чтобы приехать домой и отдыхать с детьми, их время теряется впустую. Если помещение класса А не приносит компании и ее сотрудникам пользы, то зачем оно нужно?
- Как определить, сколько машиномест нужно офисному центру?
- - Например, чтобы определить, сколько нам надо парковочных мест в офисном центре «Информатика», мы анализируем людские потоки в центре - сколько человек вошло, в какое время, сколько из них посетителей, а сколько сотрудников, кто приехал на машине, кто добрался общественным транспортом. Офисные центры испытывают свои пиковые моменты нагрузки посещаемости. Они приходятся на 11 и на 15-16 часов.
- По словам Игоря Рязанова, наиболее благоприятное направление сегодня для строительства будущих офисных центров - не исторический, а географический центр города. Это улицы Осипенко, Ново-Вокзальная, кварталы частных застроек между улицами Гагарина и Мориса Тореза, улица Советской Армии на всю ее длину, во всех ее пересечениях с Московским шоссе, ул. Гагарина, Антонова-Овсеенко, Ново-Садовой. На проспекте Карла Маркса можно будет разместить много офисных центров. Пропускная способность этих улиц привлечет как арендаторов, так и их клиентов. Все это перспектива ближайших лет.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2691 
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
В 2027 году жилье в Москве может подорожать из-за снижения ставок и дефицита новостроек
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
В старых границах Москвы за год резко сократилось число новостроек
