Теоретически цены на жилье могут упасть по нескольким причинам. Но ни одна из них не актуальна для самарского рынка. Эксперты полагают: стоимость регионального жилья и дальше будет расти.
По мнению аналитиков, лишь два фактора способны снизить цены на жилье. Причем в основе обоих лежит увеличение числа предложений. Первый - глобальный, характерный скорее для зрелых рынков с традициями: естественное перенасыщение рынка. Это когда строят столько, сколько и не нужно бы, и каждый желающий, спланировав покупку недвижимости, прежде чем совершить сделку, отсматривает десятки вариантов. Второй - местечковый с примесью форс-мажора. Дефолтом в сфере ипотеки называется. Это когда заемщики в массовом порядке перестают выплачивать кредиторам долги, и те - все как один - выставляют залоговое жилье на продажу. Рынок опять же перенасыщается, и тогда уже не продавец диктует покупателю свою ценовую политику, а покупатель, будучи в меньшинстве, влияет на уровень стоимости товара (в данном случае жилья). Очевидно, что воплощение на рынке региона и того, и другого сценария если и можно представить себе в реальности, то явно не сегодня и даже не завтра, а в более отдаленном будущем
В погоне за темпами
Будут ли в Самаре строить больше жилья?
В этом году в регионе должно быть сдано в эксплуатацию более полумиллиона квадратных метров жилья. Таким образом, прирост по сравнению с прошлым годом превысит 12%. Вместе с тем сами застройщики сомневаются в том, что планы воплотятся в жизнь: по их оценке, в 2007-м будет построено и принято комиссией не больше, чем в 2006-м. А в прошлом году, как известно, намеченные планы не были выполнены
На сегодняшний день о необходимости стабилизировать будто бы с цепи сорвавшиеся цены на жилье говорят столько, что, кажется, даже и младенец знает о том, что сделать это можно, лишь нарастив темпы строительства. Любой аналитик скажет вам, что уровень цен определяется соотношением спроса и предложения. Кстати сказать, по некоторым оценкам, и в Москве-то цены на жилье стали стагнировать именно тогда, когда подошло время сдачи в эксплуатацию целого ряда новых жилых комплексов. Таким образом, прайсы операторов рынка за месяц-полтора выросли едва ли не в полтора раза - с тех пор рост цены, до этого дававший о себе знать в течение трех кварталов, сначала сбавил темпы, а затем и вовсе наступила фаза коррекции вниз. Сразу после наступления «московского затишья» и в других регионах с активными рынками жилья стали высказываться скромные гипотезы о предстоящей приостановке роста цен. Но вот, в частности, в Самаре этого пока не происходит, и, по оценке экспертов, если и произойдет, то не в краткосрочной перспективе. С января по май 2007-го цены на квартиры в незавершенных новостройках росли темпами, соответствующими индексу +50% годовых, несмотря на то, что в этом году ситуация со сдачей в эксплуатацию нового жилья все же оптимизировалась (напомним, что в прошлом году первые объекты были сданы в эксплуатацию только к началу осени). Стоит отметить, что «молодые» операторы, вышедшие на рынок в этом, максимум - в прошлом сезоне, смотрят в будущее с оптимизмом, считая, что в этом году удастся и построить много, и рост цен на жилье тем самым приостановить. Тем более что на сегодняшний день на стадии подписания документов (еще по прежним, «доаукционовским» нормам) находятся десятки стройплощадок. «Аксакалы» рынка, напротив, заявляют, что скорее всего объемы самарской жилищной застройки в этом году если и превысят прошлогодние, то не настолько, чтобы в корне сбить существующий уровень цен на жилье: слишком мало было построено в двух прошлых сезонах. Так, в 2006-м в Самаре было сдано в эксплуатацию лишь немногим больше половины (!) запланированного объема: вместо 456 тысяч квадратных метров - 223 тысячи, или 55%. С учетом прошлогодней «недосдачи» в этом году город должен получить 850 тысяч «квадратов» нового жилья. В одной из наиболее крупных строительных компаний региона нам рассказали о планах сдачи жилья в этом году: не более 80 тысяч квадратных метров. Операторов, работающих с такими большими объемами, в городе раз-два и обчелся. Отсюда и сомнения в том, что строить будут больше. И, напротив, уверенность, что цены ниже не станут.
комментарий застройщика
Стоит ли нам уже в этом году ожидать ощутимого роста темпов жилищной застройки? Этот вопрос мы задали региональным операторам строительного рынка
Игорь Филиппов, директор компании «Берег-Риэлт»:
- В этом году ГП «Берег» планирует сдать в эксплуатацию 70-80 тыс. кв. метров жилья. Эти показатели если и превосходят прошлогодние, то ненамного. По нашим оценкам, явного увеличения темпов жилищной застройки вряд ли стоит ожидать не только в 2007-м, но и в следующем, 2008-м году: со временем число барьеров, с которыми приходится сталкиваться операторам рынка, отнюдь не сокращается. Вместе с тем уровень потребительского спроса на квартиры остается высоким. Иными словами, дисбаланс спроса и предложения по-прежнему имеет место на рынке.
Сергей Рыжков, финансовый директор ООО «Материк»:
- В этом году наша компания планирует построить и сдать в эксплуатацию примерно 12 тыс. кв. метров жилья. На мой взгляд, в 2007 году в Самаре произойдет некоторое увеличение темпов жилищной застройки. Прежде всего за счет использования новых стройплощадок. По некоторым данным, на сегодняшний день операторы регионального рынка ждут разрешения примерно по 300 площадкам. Подписание документов по этим участкам позволит ввести в строй новые объекты, тем самым повысить уровень предложений и приостановить рост цен на жилье. Тем более что на столичных рынках тенденция к стабилизации цен на жилье присутствует уже сегодня. По нашей оценке, в Самаре это может произойти уже осенью этого года.
Ефим Вейсман, генеральный директор СК «Куб»:
- В этом году объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья если и вырастут, то лишь за счет принятия объектов, оставшихся с 2006 года. А вот ожидать глобального роста темпов жилищной застройки уж точно не стоит. В первую очередь из-за того, что проблем с площадками под застройку пока никто не снял. Равно как и целого ряда сложностей, возникших у застройщиков с принятием нового жилищного и градостроительного законодательства. Хотя новые нормы и вступили в силу уже два года назад.
Капля в море
Под залогом у российских банков нет такого объема жилья, который, попав в открытую продажу, сбил бы цены на недвижимость
Не так давно в Соединенных Штатах случился кризис рынка недвижимости: цены на жилье стали снижаться. Аналитики в своих исследованиях пришли к выводу: причиной тому - массовые неплатежи по ипотеке. Банки выставляют залоговые объекты на продажу. Отсюда - перенасыщение рынка предложениями, а затем и падение цен.
Это практика. Теоретики же заявляют о том, что обострение неплатежеспособности заемщиков происходит на третьем-четвертом году кредитования (если речь идет о «длинных» долгах). При этом одни делают упор на психологию: дескать, 3-4 года - это и есть тот предел, в течение которого семья готова жить, во всем себя ограничивая и отдавая львиную долю дохода «на сторону». Другие конкретизируют. Во-первых, не платить по долгу в первые годы весьма проблематично: кредитор неусыпно отслеживает ситуацию с клиентом. Во-вторых, нередко молодежь вступает в ипотеку, планируя пополнение семьи, а сегодня ребенка как раз и рожают через 3-4 года после вступления в брак. С появлением малыша возникают новые расходы, да и один из супругов на какое-то время перестает приносить семье доход.
Для зрелых рынков этот факт (или все-таки гипотеза?) о «запланированных дефолтах» не столь актуален: тамошняя история кредитования насчитывает десятки лет. А вот для российского рынка… У нас ипотека стала развиваться как раз в 2004-м, то есть три года назад. Если следовать вышеуказанной логике, не за горами и премьерная вспышка неплатежей. Точнее, российские банкиры уже сейчас должны ощутить на себе первые «прелести» клиентских дефолтов. Вместе с тем сотрудники целого ряда кредитных организаций на вопрос «НРН» о том, как часто возникают истории с хроническими неплатежами, ответили: «Таких прецедентов практически нет».
А нет их потому, что среднестатистический участник ипотеки у нас и он же на Западе - это «две большие разницы». В той же Америке в ипотеке задействовано практически все трудоспособное население. Отсюда и более легкое отношение к «жизни в долг»: сегодня потеряю - завтра обрету. В России же ипотека недоступна для тех, чья финансовая стабильность под вопросом: слишком высоки и первоначальные взносы, и дальнейшие выплаты. Пока жилищными кредитами пользуются те, у кого наверняка есть средства для возврата долга.
Отсюда и отсутствие массовых неплатежей. Равно как и небольшое число выдаваемых займов. За рубежом доля ипотечных сделок в общем объеме рынка жилья достигает 90%. И все это приобретенное в долг жилье находится под залогом у кредиторов (!). Понятно, что в случае с массовыми неплатежами в открытую продажу попадает такое количество объектов, что цены волей-неволей идут на спад. Тем более что западные рынки и без того насыщены предложением. У нас же, вопреки явно завышенным официальным данным, доля кредитных покупок недвижимости все еще едва переваливает за 10%. В такой ситуации даже если банкиры выставят на продажу все то жилье, что есть у них под залогом, для российского рынка с его нехваткой квартир это будет каплей в море. Слишком незначительной для того, чтобы влиять на цены.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
576 
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
Эксперт рынка недвижимости призвал риелторов обосновать свою роль для государства
В Москве зафиксирован рост сделок с готовыми квартирами в сентябре
Сбербанк предлагает создать стандарт рассрочки для сделок с новостройками
Два фармгиганта арендуют 3 тысячи кв. м в AFI Flex у Белорусского вокзала
