Арендовать площади в крупном торговом центре – сегодня решение этого вопроса зависит не столько от потенциального арендатора, сколько от управляющего коммерческой недвижимостью. Restate.ru анализирует возможные изменения этой ситуации вместе ведущими профессионалами в области девелопмента.
На сегодняшний день механизм получения места в престижном торговом центре почти везде одинаков. Отделы аренды в торговых центрах выбирают из всех желающих тех игроков, которые работают достаточно давно, стабильно и имеют уже несколько благополучно функционирующих торговых точек. Претендент оформляет заявку с указанием желаемой для предоставления в аренду площади, обязательным полным перечнем товарного ассортимента с перечислением торговых марок реализуемой продукции и сведений о своей компании. Если первичные сведения удовлетворительны, претендента ставят в очередь. Когда для требуемой товарной группы освободится место, или откроется новый объект, просителю сообщают о возможности взять площадь в аренду.
Сейчас выбирают арендатора, но будет иначе
Коммерческая недвижимость в крупных городах прирастает с высокой скоростью. Как заметил в одном из своих выступлений Борис Юшенков, генеральный директор «ColliersInternational», Петербург опережает все города России по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. человек. Многие ритейлеры уже сейчас говорят о том, что Петербург перенасыщен торговлей: с открытием каждого нового магазина «проседают» обороты по другим магазинам сети. Спрос на квадратные метры растет в два раза медленнее, чем предложение, и однажды между спросом и предложением наступит равновесие.
Например, сегодня понятие «якорный арендатор» существует на стыке суммы среднего чека и количества привлекаемых в центр покупателей. Не так давно девелопер Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko на одной из презентаций своих проектов объяснил, что якорным арендатором является торговая сеть, стабильно привлекающая в здание больше всего клиентов. Такими арендаторами чаще всего являются крупные операторы, зачастую ведущие агрессивную рекламную кампанию, например "Эльдорадо" или IKEA. В частности торговая сеть Auchan привлекает около 60-70 тысяч человек в день, поэтому практически каждый девелопер хотел бы видеть ее в своем проекте. Гости презентации расценили это как дискриминацию по роду деятельности. Одна аптечная сеть заявила, что средняя посещаемость каждого их фармацевтического учреждения составляет 600-700 чеков в день и позволяет стать якорным арендатором. Но вот сумму среднего чека при этом назвать постеснялись и объявили ее коммерческой тайной. Претензии на «якорность» есть у сетей спортивных товаров, медиа-продукции, товаров для животных и пр. Пока большинство их них не удовлетворяет высоким стандартам, заявленным наиболее продвинутыми игроками рынка. Торговые центры могут выбирать наиболее успешных арендаторов, чтобы окупаемость проекта держалась в привычных рамках: 5-7 лет.
Но как только предложение в части торговых площадей превысит спрос, граница вхождения в число якорных арендаторов может снизиться. Велика вероятность того, что более демократичным отношение станет именно к сумме среднего чека. Это позволит получить площади большие, чем ранее - тем ритейлерам, которых до сих пор недооценивали как якорных арендаторов. Можно также ожидать, что этот сегмент торговли повлияет и на лучшее развитие девелопмента – готового работать с популярными, но «недорогими» сетевыми брендами и терпеть большие риски, чем в случае с «Эльдорадо» или «Икея».
«Якоря» легче – разнообразия больше
В определенном смысле торговые центры будут вынуждены изменить формат. Стандартно приспособленные на 90% только к нуждам розничной торговли (и то не всегда идеально под потребности арендатора), они не смогут выдерживать конкуренцию друг с другом. Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости в Институте проблем предпринимательства, рассуждал на эту тему в своем выступлении на бизнес-конференции «Что нам стоит дом построить?». С его точки зрения, в ближайшем будущем наилучшие позиции будут не просто у торгового, а у многофункционального центра: «Это должен быть продукт совмещения интересов обленившегося покупателя и подсуетившегося продавца. Современным примером в Москве может служить высотный комплекс «Федерация». На разных уровнях в нем буквально есть все: апартаменты, офисы, торговые площади, фитнес-залы, кинотеатр, общепит. И это не проявление жадности – иначе в высококонкурентной среде просто не выжить. Посмотрите на Лас-Вегас как на место, где пересекаются интересы сотен объектов подобного рода: эта ситуация повлияла на расширение функциональности каждого из них. В рамках одного комплекса объединены торговля, гостиничные услуги, другой максимально возможный сервис. Это дает огромную финансовую эффективность».
От универсальности комплексов – к развитию городской среды
Можно ли сказать, что неуспех торгового (или даже многофункционального) комплекса зависит только от него самого? Конечно, на сегодняшний день пустые торговые центры – редкое явление. Но в виду прогнозов по пресыщению рынка, девелоперы отчетливо понимают: не только расположение в удачном месте, не только новая политика по работе с арендаторами повлияют на успех строящейся сейчас коммерческой недвижимости.
«Почему Малая Конюшенная в Петербурге пуста?» - задается вопросом Ирина Шарипова, руководитель проекта в «ВТБ-Капитал». «Возможно, там надо было правильно организовать все пространство улицы. Усовершенствовать не только историческую часть, но создать возможности и для ритейла. А обратите внимание, сколько потенциально эффективных мест на Васильевском острове недобирают посетителей? Это происходит от недостатка комплексного подхода ко всей территории, а не к отдельному объекту. Когда сегодня девелопер берется за очередной проект, он мало задумывается над качеством среды вокруг него.
Между тем торговые комплексы, претендующие на успех в будущем, должны быть частью именно комплексных проектов развития территории. Это проекты mix-use, которые могут предлагать потребителю все – в рамках определенной зоны. Ковент-Гарден в Лондоне уже давно не только театр. Это территория, которая сравнима по насыщенности и посещаемости с нашим Апраксиным двором – шумное тусовочное место в центре города. Кэнери-Уорф, знаменитый английский небоскреб, был построен в депрессивном городском районе. Но одновременно были задуманы и построены превосходные дороги вокруг, обеспечена легкая доступность к аэропорту. Сейчас это здание представляет собой блестящий пример комбинированного зонирования: нижняя часть отдана под ритейл, рестораны, выше – отель, апартаменты, затем – офисы. Надеюсь, именно такой комплексный подход к развитию среды будет реализован в новых петербургских проектах, таких как Новая Голландия, Охта-центр, Морской фасад Санкт-Петербурга».
Итак, с точки зрения специалистов, в ближайшем будущем выиграет не просто функция (торговая, развлекательная), а выиграет только целиком среда, зона, где реализована эта функция. Отталкиваться в своих планах не от конкретного объекта торговли, а от целого микрорайона, посвященного потребительским интересам – намного сложнее и дороже для всех участников рынка. Тем не менее, комплексность в ближайшее время станет непременным условием экономической эффективности.
2830 
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
В Санкт-Петербурге подорожали элитные квартиры на вторичном рынке, площадь сократилась
Москва сохраняет лидерство по кредитам на жилье, Алтай — по торговым объектам
