Район Малой Охты и прилегающие к нему зоны характеризуются сегодня повышенным уровнем инвестиционной активности. Даже если не принимать во внимание гипотетический пока "Газпром Сити", деликатно переименованный в "Охта-Центр", частные девелоперы, работающие по соседству, обещают ввести за ближайшую пятилетку не менее полумиллиона высококлассных офисных площадей в составе нескольких многофункциональных комплексов.
При этом призрачная и пугающая общественность башня, прозванная в народе "кукурузиной", подталкивает вверх арендные ставки и ценники на окрестную недвижимость и выступает катализатором новых масштабных проектов.
Уже сегодня очевидно, что Сити на Малой Охте состоится - с Газпромом или без него. Однако в отличие от европейских столиц (и даже от российской) наш центр деловой активности формируется стихийно, без внятной градостроительной политики и опережающего развития инженерной и транспортной инфраструктуры.
Девелоперы уверены, что равнодушие властей к проблемам частных проектов препятствует изменению статуса депрессивных территорий, а уже в ближайшем будущем обернется многочисленными проблемами не только районного, но и городского масштаба.
Об этом говорили участники "круглого стола" "Развитие территории Малой Охты", организованного нашим еженедельником совместно с петербургской Ассоциацией риэлторов и Гильдией управляющих и девелоперов.
Профессиональная публика, собравшаяся в Зале инвестиционных проектов на пл. Островского, сознательно избегала оценок проекта "Охта-Центр", рассматривая его как начинание, не имеющее отношения к экономике доходной недвижимости.Огласите весь список
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Предлагаю собравшимся девелоперам коротко рассказать о своих проектах и о проблемах, связанных с их реализацией.
Игорь ВОДОПЬЯНОВ:
– УК "Теорема" осваивает бывшую площадку завода "Россия" (примерно 14 га) на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. В 2007-м на этой территории будет введен первый бизнес-центр класса А "Бенуа" (около 17 000 кв.м), спроектированный архитектором Сергеем Чобаном.
Уже сейчас можно видеть закрепленные на его фасаде фигурки в театральных костюмах, разработанных Бенуа к балету "Петрушка". Поэтому у нас даже была идея назвать бизнес-центр "Шапито" и проводить рекламную кампанию под лозунгом: "Офисы для деловых клоунов!" Но отдел аренды ее зарубил.
Всего на территории "Нового квартала" запланировано строительство более 300 000 кв.м офисных площадей категории А и В+. Предусмотрен паркинг на 3500 мест. Стройка рассчитана до 2011 года.
Проект ни шатко ни валко проходит через все необходимые кабинеты. Например, уже два года мы утверждаем его в КГА. На первой линии нам согласовали здание высотой 60 метров, остальные корпуса уложатся в диапазон 40-48 м.
Хотя в связи с проектом "Охта-Центр" возникает вопрос: это исключение или и нам можно построить хотя бы полстолько? 400 метров не надо, разрешите 150. Под подобную доминанту у нас даже участок зарезервирован - причем не на самой набережной, а в 500 метрах от Невы.
На нем можно было бы создать какую-нибудь эффектную архитектурную форму, которая только украсила бы район. А уж на фоне 400-метровой башни Газпрома мы бы просто пеньком маленьким смотрелись. Поэтому дайте, пожалуйста, дяденьки, построить.
Главная проблема этой территории, на мой взгляд, - отсутствие метро. Я не очень хорошо понимаю, как в наш район будут добираться люди, не имеющие машин. Вскоре откроем мы свой первый бизнес-центр и сможем в тестовом режиме наблюдать, что предпримут арендаторы.
Скорее всего, придется запускать для них бесплатные автобусы, но и эти шаттлы будут добираться до нас довольно долго, поэтому затраты на организацию такого транспортного сообщения окажутся существенными. Причем с этой проблемой неизбежно столкнутся все, кто строит в этом районе.
Сергей ФЕДОРОВ:
– Наша компания SetlCity, входящая в Setl Group, совместно с банком "Санкт-Петербург" рассчитывает к 2012 году завершить деловой квартал на Малоохтинском пр., 65 (в кв. 8-9 Малой Охты).
В его состав войдут и бизнес-центры класса А площадью 150 000 кв.м. Помимо 25-этажного здания здесь запланировано более десятка 8-9-уровневых офисных комплексов. Архитекторы проекта - Сергей Чобан и Евгений Герасимов. Завершение первой очереди намечено на 2010 год.
Относительно того, как проект Газпрома уже повлиял на высотную политику властей в этой зоне: нам удалось согласовать 97-метровую доминанту.
Ольга ДМИТРИЕВА:
– Наш офисно-складской комплекс "Охта" на ул. Ворошилова находится в паре остановок от ст.м. "Проспект Большевиков", поэтому проблема транспортной доступности стоит не так остро. Однако с каждым годом она усугубляется. Особенно это заметно арендаторам, которые снимают у нас склады.
Если пару лет назад в середине дня до нас можно было добраться из центра минут за 20-30, то сейчас люди пробираются через пробки по часу. Про то, что происходит вечерами, умолчу.
Сейчас этот район активно застраивается, транспортная нагрузка на него продолжает стремительно увеличиваться, поэтому мы с нетерпением ждем, когда начнется прокладка давно обещанных магистралей.
Сейчас в состав нашего комплекса входит примерно 28 000 кв.м офисов, около 6000 площадок для ответственного хранения и порядка 10 000 кв.м складов в основном с мелкой нарезкой. Естественно, мы хотели бы развиваться и дальше. Спрос высок.
Однако планы района в отношении транспортной инфраструктуры нам неизвестны. Поэтому мы не намерены расширять складские площади, а сосредоточимся на офисах. Развивать в нынешней ситуации бизнес, связанный с доставкой грузов по городу, крайне сложно.
Владимир ЯДЫКИН:
– Becar создает сравнительно небольшой бизнес-центр класса В+ (10 000 кв.м) на ул. Шаумяна, 4, на бывшей территории завода Лепсе. Серьезных сложностей с инженерией у нас нет, потому что на промышленных площадках, как правило, есть и электричество, и газ, и вода, и тепло.
Масштабные проекты - другое дело. Их инфраструктурные проблемы без участия города не решить, даже если все девелоперы объединятся.
Андрей ТЕТЫШ:
– Мы планируем возвести бизнес-центр площадью 15 000-16 000 кв.м в квартале, ограниченном Малоохтинским пр., Свердловской наб. и Республиканской ул. Участок свободный. Прежнюю постройку мы снесли, сейчас проходим процедуру согласований. Ситуация вполне типичная.
Разные городские комитеты очень трепетно следят за тем, как инвестор соблюдает всевозможные требования и нормативы на каждом забитом гвозде. Но когда речь заходит о тех проблемах, которые они, собственно, и должны решать: отсутствие транспортных развязок, абсолютная неготовность районных инженерных сетей к новому строительству, - в ответ тишина.
В частности, если говорить о транспорте, главная проблема - в отсутствии какой бы то ни было внятной политики в этой сфере. Сначала нам жестко навязывают норматив обеспеченности офисов парковкой: из расчета одно место на 30 кв.м полезной площади. Для организации такого места потребуются те же 30 метров.
Поэтому, если мы исходя из экономической целесообразности запланировали строительство 10-этажного офисного центра, в нем нужно предусмотреть еще 10 этажей паркинга. Но в КГА говорят: нам на "красных линиях" многоэтажный паркинг не нужен, выполняйте нормативы как-нибудь по-другому. А как?
Вполне возможно, что эти нормы рассчитаны правильно. Но не надо забывать, что наличие требуемого количества парковочных мест в коммерческих комплексах создает вокруг них дополнительные транспортные потоки. Готов ли к этому город? Например, в центре Лондона бизнес-центры строят вообще без парковок. Потому что въезд транспорта туда резко ограничен.
Город должен обозначить какие-то приоритеты. Пока же мы слышим лишь пространные и общие изречения о развитии территорий.Без оглядки на Европу
Сергей ФЕДОРОВ:
– Мы проанализировали, как реализация заявленных проектов приведет, например, к росту транспортных потоков в этом районе к 2011-2012 гг. Сейчас среднесуточный трафик на мосту Петра Великого составляет около 65 000 автомобилей.
Если все стройки, включая газпромовскую, состоятся, он увеличится, по нашим расчетам, на 9765 машин. Возникнет потребность в парковке на 8138 мест. Без учета проекта Газпрома суточный трафик возрастет на 6138 авто, для которых будет нужно 5338 парковочных мест.
Пропускная способность будущего Орловского тоннеля составит по плану около 59 000 автомобилей в сутки. Однако он не является панацеей, и усилия властей не должны сводиться к реализации одного этого проекта.
Зона Малой Охты нуждается в комплексной инфраструктурной подготовке. Иначе возможен транспортный и энергетический коллапс, когда крупные коммерческие комплексы начнут вводиться в эксплуатацию примерно в одно и то же время.
Когда в Лондоне, например, только начинали строить Сити, туда заранее была подведена ветка метро. У нас же ситуация обратная: частные инвесторы уже вплотную заняты своими проектами, а инфраструктурные проблемы только обсуждаются.
Ирина ШАРИПОВА:
– В рамках проекта "Москва Сити" предполагается создать около 4 млн кв.м офисных площадей в течение десяти лет. Однако власти уже озаботились вторым пешеходным мостом "Багратион", строится мини-метро и две станции подземки, тянется прямая ветка на Шереметьево, а затем этот район будет включен и в ж/д систему, которая соединит все столичные аэропорты.
Проблему энергоснабжения должна решить газово-турбинная электростанция мощностью 116 МВт, строительство ее первой очереди завершается. Но самое главное, что "Москва Сити" спроектирован не как город бизнес-центров. Это сбалансированное сочетание офисов, жилья, торговли, развлечений и всего того, что необходимо людям, которые будут там находиться.
Теперь о высотном строительстве. Политика города в его отношении должна быть понятной и прозрачной. Например, в Лондоне есть специальный кодекс, представляющий собой набор очень жестких правил, регламентирующих возведение высоток. Причем без публичных слушаний и детальных обсуждений таких проектов решения никогда не принимаются.
Николай ПАШКОВ:
– Малая Охта высвечивает системные проблемы нашего градостроительного планирования. Можно сначала создавать на территории некий каркас в виде дорог, метро, транспортных маршрутов, инженерных сетей, а потом навешивать на него жилье, офисы, общественные здания и пр. У нас же этот процесс носит догоняющий характер. Сначала инвестор получает участок, а потом долго бьется лбом об стену, пытаясь выбить необходимые мощности.
Константин КОЗЛОВСКИЙ:
– Пока наши власть имущие не начнут думать о том, как подвести метро, распланировать электрические сети и т.п. не только для отдельно взятого грандиозного проекта, но и для того, чтобы все могли что-то построить, ничего действительно красивого в рамках района сделать не получится.
Помните, как в годы перестройки крупные кинотеатры и стадионы превращались в ярмарки? Индивидуальные предприниматели снимали там клетушки и продавали одинаковые штаны. Сейчас мы проходим тот же этап развития, но уже в рамках локальной застройки. И, к сожалению, поделать с этим ничего нельзя.В ожидании Газпрома
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Влияет ли уже будущий проект Газпрома на рыночную конъюнктуру в районе и не опасаются ли уважаемые девелоперы кризиса перепроизводства офисных площадей на Охте?
Владимир ЯДЫКИН:
– Мы анализировали динамику рыночной ситуации на Юго-Западе Москвы, где Газпром и РАО "ЕЭС" построили свои офисы. Это был типичный жилой район с вкраплениями промышленных предприятий. Однако, обосновавшись здесь, естественные монополисты автоматически притянули за собой и сопутствующий бизнес.
В результате ежегодный прирост стоимости офисных площадей на этой территории составлял 30%. Сегодня арендные ставки за объекты класса А достигают здесь $700-900/кв.м в год, без учета налогов и затрат на эксплуатацию. Я думаю, похожая ситуация сложится и на Малой Охте, когда капитал придет сюда вслед за Газпромом.
Игорь ГОРСКИЙ:
– В ближайшие пару лет мы станем свидетелями очень интересной конкурентной борьбы девелоперов и управляющих компаний на одной из крупнейших коммерческих стройплощадок. На относительно небольшой территории запланировано сооружение примерно 1,5 млн кв.м офисной недвижимости, включая комплекс Газ-прома. Это разные проекты с совершенно разными концепциями.
Именно эта конкуренция и будет определять развитие петербургского офисного рынка на следующее десятилетие. Пока большинство арендаторов выбирают офис исходя из удобства местоположения.
"Охта-Центр", я думаю, серьезно скорректирует представления о бизнес-комфорте. Он будет предлагать огромный комплекс дополнительных услуг, сконцентрированных в одном месте, - от обеспеченной на должном уровне безопасности до конференц-центров и апарт-отелей.
Игорь ВОДОПЬЯНОВ:
– Я пока не вижу масштабных стройплощадок, где бы экскаваторы друг за другом бегали. Большинство проектов пока на бумаге. Их реализация растянется на 5-8 лет и будет разбита на очереди. Так что массового выброса офисных площадей на рынок не случится, и его затоваривания в ближайшие пять лет опасаться не стоит.
Если оценивать совокупный спрос на офисы, на мой взгляд, в городе можно построить еще примерно столько же, сколько имеется сейчас. То есть около миллиона квадратных метров. Если нефть, конечно, сильно не подешевеет.
Александр ГРИШИН:
– Малая Охта, если посмотреть на карту города, ближе всего к центру среди других окраинных районов. Поэтому ее потенциал с точки зрения локации один из лучших. Эта территория, пожалуй, даже интереснее, чем Петроградка, где сейчас чрезвычайно активно формируется деловая зона.
Поэтому если бы не промышленная ориентация Охты и не ее относительно дешевое жилье, инвестиционное развитие района должно было бы начаться существенно раньше. Его будут двигать именно масштабные проекты, которые под силу крупным компаниям, способным не думать о быстрых сроках окупаемости.
Высотная застройка здесь тоже оправданна, чтобы компенсировать выкуп земли у собственников и снос существующих построек.
Что касается другого бизнеса, то пойдет он, скорее всего, не вслед за Газпромом, а вслед за развитием инженерной и социальной инфраструктуры, о котором мы и говорим. Подобные примеры в городе есть. Когда построили Ледовый дворец, существенно изменился весь район, хотя сам этот объект не привел к созданию каких-то новых бизнесов.
Спекуляции с недвижимостью на Малой Охте идут уже вовсю. Слухи о приходе Газпрома бежали впереди него. Продавцы соседних зданий уверяют, что с башней все уже решено, и повышают ценники в полтора раза. Например, одна из крупных промышленных площадок рядом с Заневским проспектом подорожала на 30% в течение месяца.
Причем изначально она предлагалась совсем за немаленькие деньги - за $90 млн. Хочу предупредить: тот, кто сегодня неосмотрительно купит недвижимость по завышенной стоимости в расчете на то, что Газпром заявит принципиально новый уровень цен в районе, скорее всего, ошибется.
Николай ВЕЧЕР:
– Спекулируют действительно очень активно. Энергичные телодвижения сейчас происходят вокруг территории завода "Штурманские приборы" и ЦКБФ. Это те имущественные комплексы, которые согласно проекту победившей в архитектурном конкурсе фирмы попадают в зону застройки.
Однако, на мой взгляд, больше, чем проект Газпрома, на район повлияют прокладка Орловского тоннеля и обновленный Пискаревский проспект, который превратится в вылетную магистраль, ведущую на КАД. Все, что будет тяготеть к этой зоне, представляет коммерческий интерес.
Александр ГРИШИН:
– Я считаю, что проект Газпрома свою функцию на Малой Охте практически уже выполнил. Можно еще годик примерно о нем поговорить, а потом перенести на какую-нибудь другую депрессивную территорию. И так по карте города постепенно двигать. А на Охте уже и частные инвесторы неплохо справятся.
Участники "круглого стола"
Николай ПАШКОВ, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург
Сергей ФЕДОРОВ, председатель комитета по коммерческой недвижимости АРСПб, руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis
Ольга ДМИТРИЕВА, директор по развитию "Ниеншанц Финансовая Компания"
Александр ГРИШИН, генеральный директор компании "ВМБ-Траст", вице-президент ГУД
Николай ВЕЧЕР, генеральный директор ЦПРН "Вечер", вице-президент ГУД
Ирина ШАРИПОВА, руководитель проекта "ВТБ-Капитал"
Игорь ВОДОПЬЯНОВ, управляющий УК "Теорема"
Константин КОЗЛОВСКИЙ, генеральный директор "МК ПСБ"
Игорь ГОРСКИЙ, управляющий партнер "АРИН"
Владимир ЯДЫКИН, директор компании Becar Commercial Property SPb
Андрей ТЕТЫШ, председатель совета директоров "АРИН"
Николай ВОРОНОВ, заместитель генерального директора компании "Музей"
Анастасия ЯСИНСКАЯ, зам. главного редактора "НП"
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1133 
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
В Санкт-Петербурге подорожали элитные квартиры на вторичном рынке, площадь сократилась
Москва сохраняет лидерство по кредитам на жилье, Алтай — по торговым объектам
