Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства могут быть разными. Как выясняется, ипотечное кредитование – только один из способов найти средства на жилье. При этом многие считают, что до ипотеки основная масса клиентов еще «не доросла» - нужны более простые и необременительные способы изысканий денег на жилье. Однако 214-ый закон прекратил практику прямого вложения гражданами своих средств в строящиеся объекты на начальном этапе. Что же предлагает сегодня рынок недвижимости в качестве альтернативы ипотеке и в противовес 214-му закону? Restate.ru публикует самые интересные выдержки на эту тему из выступлений в рамках Петербургского ипотечного форума.
Проектное финансирование
В основу проектного финансирования положена идея финансирования инвестиционных проектов с учетом доходов, которые принесет строящийся объект в будущем. В отличие от обычного кредита, при котором заемщик или организатор проекта берет на себя полностью все риски, при проектном финансировании риски распределяются между заемщиком, банком-кредитором и третьей стороной - инвестором проекта. О том, как проектное финансирование работает в сфере жилой недвижимости, рассказал Селиванов Василий Геннадьевич, генеральный директор компании SeltCity:
- Как правило, проектное финансирование недоступно для малых и средних компаний (банк интересуется размером бизнеса, и проектное финансирование предоставляется в основном крупным компаниям с большими оборотами). Еще один недостаток в сравнении с другими формами привлечения средств - довольно высокая стоимость. Понимая эти недостатки, мы разработали на основе знакомого рынку проектного финансирования принципиально новый финансовый продукт - целевое фондирование кредита. Что это такое? По большому счету, это финансирование проекта полностью за счет средств застройщика и банка, без привлечения средств инвесторов. Мы работаем сегодня со «Сбербанком» - это единственный банк, который сейчас предлагает схему целевого фондирования кредита, при которой застройщик вносит не менее 20% собственных средств, а остальное вкладывает банк. Причем банк не настаивает на вложении застройщиком его двадцати процентов сразу, и только потом – своих средств. Этот процесс идет в паритете, что очень удобно для застройщика, он может эффективно оперировать собственными средствами, вкладывая их параллельно с банком. В каждый момент времени – паритет 20/80.
- Каков механизм привлечения средств на строительство при проектном финансировании?
Сама ставка кредитования проекта невысокая – 12%. И она снижается в зависимости от привлечения покупателей. Покупатель резервирует выбранную квартиру у застройщика, подписывает соответствующие документы. Дальше в рамках этих соглашений покупатель обязан в банке открыть специальный накопительный счет, и в дальнейшем накапливать на нем необходимые средства для будущей покупки квартиры. Таким образом, покупатель застройщику никаких денег не передает: все, что связывает застройщика и покупателя – это договор о резервировании квартиры. В течение периода строительства и вплоть до регистрации прав собственности застройщика на построенный дом, покупатель накапливает средства в банке на специально для этого открытом счету. Соответственно, в зависимости от объема этих накоплений изменяется ставка – она уменьшается. Ставка по кредиту в той части, в которой он фондируется рядовыми покупателями, составляет 5% годовых, а в целом по проекту эффективная кредитная ставка составляет 7-8% годовых. Это, конечно, меняет экономику привлечения заемных средств для застройщика.
- Какова ответственность сторон при подобных отношениях?
- Отношения в данном случае регулируются договором о резервировании квартиры. По сути это договор предварительной-купли продажи. По нему клиент обязан в обеспечение последующей сделки купли-продажи накапливать средства – в определенном графике. Если нет оплаты – разумеется, нет и квартиры. В предварительном договоре определяются все ключевые моменты основного договора, и мера взаимной ответственности также. При этом клиент в любой момент может забрать свои деньги, они лежат на его счету. В этом случае мы получаем только увеличение ставки, не более того. Не добавляем риска «недостроя», дом все равно полностью покрыт финансированием.
- Как выглядит при этом реализация квартир?
- Как было уже сказано, покупатель заключает с застройщиком соглашение о резервировании квартиры (по сути, это договор предварительной купли-продажи, юридически признанный документ), затем открывает в банке текущий счет. По мере строительства покупатель вносит на депозитный счет средства. В данном случае это аналог рассрочки, которую предоставляет застройщик в процессе строительства. Когда строительство заканчивается, идет процедура представления квартиры будущему владельцу, устранение замечаний. После застройщик регистрирует свое право собственности на квартиру и уже заключает основной договор купли-продажи с покупателем. Тот оформляет права собственности, перечисляет средства застройщику, а из них гасится кредит банку.
- Какие преимущества дает эта схема?
Самое главное преимущество – бесперебойное, стабильное финансирование проекта. Ситуация на строительной площадке не связана с текущей конъюнктурой рынка, выполнением или невыполнением плана продаж. Это позволяет застройщику вести твердую ценовую политику. Нас эта схема отношений очень устраивает, проекта, подобного этому на рынке пока нет. Для покупателя нет никаких рисков долевого участия: деньги покупатель застройщику не передает, они лежат на его личном счету в банке – причем это привычный, знакомый «Сбербанк». Перечисление средств происходит только за конечный продукт – право собственности на выбранную квартиру. Сегодня мы уже открыли продажи, степень готовности проекта достаточная: продажи по комплексу «Континенталь» мы начали с уровня готовности 5 этажа. На прошлой неделе по такой же схеме начал реализовываться проект «Южная корона» на Дунайском проспекте.
- Целевое фондирование кредита может быть как-то совмещено с ипотекой?
- Безусловно, это идеальная платформа для ипотечного кредитования. Жилье может быть сразу обременено ипотекой. Режим кредитования ни для банка, ни для собственника, ни для застройщика не вызывает трудностей. Сегодня идет активная работа по разработке соответствующих регламентов – запустить ипотечное кредитование в рамках новой схемы мы планируем примерно со второй половины этого года.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
7516 
В Петербурге зафиксирован резкий рост сделок с новостройками в третьем квартале
В Петербурге приняли финальную версию закона о комплексном развитии территорий
Суд передал государству активы Raven Russia в Петербурге и Подмосковье
В 2026 году рынок новостроек Москвы и Петербурга может столкнуться с волной расторжений рассрочек
Менее 1% застройщиков жилья в портфеле Сбербанка испытывают сложности с долгами
