На вопросы журнала «Пригород» отвечает генеральный директор компании «Балтрос» Олег Еремин.
– О проекте «Новая Ижора», который реализует ваша компания, много говорят, но в этих разговорах мало конкретики. Можно подробнее? – Территория под «Новую Ижору» — площадью 285 га — приобретена у сельскохозяйственного кооператива «Детскосельский». Категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — сельскохозяйственное. По генплану здесь малоэтажка… А раньше было пастбище. «Детскосельский» — из числа немногих сельхозпроизводителей, которые не только продают, но и приобретают землю в другом месте, в области. Сейчас они развивают хозяйство в Любани. И выращивать что-нибудь там — правильнее, чем здесь. И по экономике, и по экологии. Важно, что у нас нет паевых рисков, это не паевая земля. Она после приватизации сразу принадлежала юридическому лицу. Заявленный план — 5000 домовладений.
– Ваш проект обсуждался на совещании у губернатора Петербурга. Для вас важна государственная поддержка? – Речь идет о том, чтобы скоординировать действия власти и бизнеса. Государственная поддержка в рамках национального проекта — это субсидии по кредитам на создание коммунальной инфраструктуры. Мы обсуждали совсем другое — сроки согласований. Если получится ускорить процедуры необходимых согласований, это и будет реальная помощь.
– Какие здесь будут дома? – Сейчас в промзоне «Восточная» города Пушкина запускается первая очередь завода по производству панельных сборных домов мощностью 740 комплектов в год. Параллельно прорабатывается вопрос о расширении производства и выходе на ежегодный объем до 3000 домов. По сути, на выходе линии — комплект сборного дома. Завод может производить их практически в любой комплектации. Для «Новой Ижоры» речь идет пока о пяти типах домов. Самый маленький — около 90 кв.м, самый большой — 133 кв.м. «Новая Ижора» — это место для постоянного проживания: небольшой дом, вся инженерия (электричество, вода, центральная канализация, газ, телефон, Интернет, кабельное телевидение…). Маленький участок — чтобы можно было поставить машину, за ним — газон, клумба, шашлычница… Нас спрашивают: сколько будет стоить, какова себестоимость? Пока можем сказать только одно: это будет дешевле, чем дома из кирпича, бетона, панелей. Себестоимость определяется ценой материалов и во многом — уровнем автоматизации. Важно, что 90% готовности дома достигается в заводских условиях. Стеновые панели похожи на продукцию традиционных ДСК: это целая стена с дверями и окнами, оштукатуренная и покрашенная. Максимальная длина — 12 м, высота — 3 м. На площадку привозят комплект, и в течение светового дня монтажная бригада его собирает. В Германии индивидуальный дом делается под клиента. Утром приезжает бригада, автокран, две-три фуры с панелями. И через 8–9 часов, если есть фундамент, дом стоит.
– В какой стадии сейчас работы по проекту? – Заканчивается градостроительное проектирование «Новой Ижоры», его выполняет омская компания ИТП «Град». Это оказалось серьезной проблемой: у нас такого просто никогда нигде не проектировали. Элитные поселки на 20–30 коттеджей за забором — это пожалуйста. А такого массового проекта просто еще не было. Важно совместить градостроительные решения с решениями по строительству инженерных сетей и домов. Проектирование должны закончить в апреле-мае. Параллельно начнутся подготовительные работы на площадке.
– Другие участники проекта определились? – Генеральный подрядчик — компания «СлавИнжСтрой», специально созданная, она входит в состав холдинга «Балтрос». Про ДСК уже говорилось — тоже специально создан в составе холдинга. Районы «Славянка» и «Новая Ижора» будем развивать параллельно. – Как вы представляете себе жителей двух новых поселений? – Петербуржцы, обычные люди, никакая не элита. Те, кто сейчас покупает квартиры. Или даже те, кто сегодня не может их приобрести.
– Вы же работаете не в вакууме… Строится «Балтийская жемчужина», будут и другие «миллионники». Хватит ли на всех покупателей? И хватит ли у покупателей денег? – Есть вещи, которые сложно предсказать. Прогноз спроса — как раз из этой области. Но мы уходим в перспективную нишу: наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. Собственно, то, чем мы занимаемся, является экспериментальным проектом, в котором все три технологии: конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство — взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже — тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости. В «Новой Ижоре» будет построено около 500 000 кв.м жилья. Причем вводиться оно будет не за год, за три года дай бог с этим справиться… Первые 200–300 домов должны появиться уже в 2007-м. Дороги будут, там можно будет жить и обустраиваться.
– Дороги — это важно? – Будущий обитатель «Новой Ижоры» — средний горожанин, скорее всего — семейный. Территория — на краю города, 9 км от Кольцевой. Значит, будут покупать те, у кого есть машина. Сейчас, учитывая возрастающий уровень автомобилизации, для многих место работы и место проживания не так жестко связаны, как это раньше было. И главное здесь — дороги. Хотя есть устоявшиеся стереотипы… Я девять лет жил в Красном Селе, а работал напротив ЦПКиО (завод «Редан»). Десять минут пешком до автобуса, потом автобус до железнодорожной станции, 35 минут — до Балтийского вокзала, потом в метро до «Петроградской» («Черной речки» еще не было), снова на автобус — до Черной речки, а оттуда на трамвае ехал на свою верфь… Два часа в один конец. Зато книг читал!.. Посмотрим еще раз на нашу территорию. Есть Московское шоссе — в планах правительства расширить его от Кольцевой до Ям-Ижоры. Есть выход из Колпино на старое Мурманское шоссе. Предусмотрено продолжение Софийской улицы до Колпинского шоссе с выходом на КАД. Плюс платная автодорога (проект), плюс объездная вокруг Пушкина — она есть в генплане... Эта территория будет транспортно обеспечена. А дороги и проезды внутри «Новой Ижоры» проектируются достаточно широкие для того, чтобы обеспечить трафик в 5000 автомобилей.
– Социальная инфраструктура будет своя, или ориентируетесь на Колпино? – Здесь будет все, что предусмотрено нормативами: две школы, четыре детских сада, поликлиника, пожарное депо, пункты охраны порядка плюс минимальный набор по торговле. «Новая Ижора» станет нормальным «спальным» районом Петербурга с единственным отличием — жилье там в основном односемейное.
– Сейчас за счет малоэтажки центральная власть пытается вытащить национальный проект… – Жилья должно быть много, и всякого. Многие вещи определяют рынок и власть на местах. На уровне генплана город может спланировать какие-то территории именно под малоэтажку, наподобие «Новой Ижоры», а может и не спланировать … Все страны так или иначе прошли через решение жилищной проблемы. СССР пошел по пути строительства многоквартирных домов, во многом из-за идеологии. Америка выбрала другой вариант развития — то, что потом получило название «субурбанизация». Характерный пример — история строительства левитт-таунов в штатах Нью-Йорк, Пенсильвания и т.д.
– Вам придется преодолевать два предубеждения. Многие привыкли жить в многоквартирном доме, и у многих плиты ассоциируются с каркасно-щитовыми домиками советского периода. – Тех, у которых идеология собственного дома сложилась (в голове) — меньше. Тут уж ничего не поделаешь: надо голову менять. Я много ездил по стране, разговаривал с руководителями городов. Если сравнивать многоквартирный и частный фонд, например по количеству жалоб — так вот частники почти и не жалуются. Сами решают вопросы. Потому что их дом — это их собственность, уровень ответственности за надлежащую эксплуатацию дома — значительно выше, нет иждивенческих настроений. Другая психология у таких людей. Что касается отношения к каркасным домам, то здесь как раз важен практический пример. Люди воочию должны убедиться, что такое решение перспективно, выгодно и удобно. Наше решение строить малоэтажку диктовалось весьма серьезными аргументами. Один из них — лес. Четверть мировых запасов леса — у нас. А мы дерево на стройках истребили напрочь. Не создан внутренний спрос на продукты деловой древесины — не развивается лесопромышленный комплекс. Гоним кругляк за кордон… Второй аргумент — решение проблемы ЖКХ. На территории «Новой Ижоры» не будет тепловых сетей. Третий — решение проблемы «ничейных» территорий. В «спальных» районах — огромные многоквартирные дома, и между ними должны быть большие разрывы. Как и за чей счет содержать их в должном виде? А в «Новой Ижоре» таких земель будет минимум, потому что территория за пределами дорог — частная. Есть и другие основания.
– Кто будет заниматься реализацией жилья? Предусмотрены ли кредитные схемы? – Продажами будем заниматься сами. Важно, что не будет никакой «долевки». Полностью строим дом, право собственности регистрируется на компанию — и после этого он продается. А за счет ипотеки или субсидий — это уже второй вопрос. Думаю, что ипотека в этом случае будет действительно классическая — земля и дом, и никакой долевой собственности.
– Что будете делать, когда «поселок кончится — завод останется»? – «Новая Ижора» — это первая очередь экспериментального проекта. Есть и другие перспективные площадки. Можно, наконец, продавать домокомплекты любому желающему. Зависит от спроса и от того, как станут формироваться прилегающие территории. Земля будет дорожать везде. Смотришь по карте: на юге — самые простые в освоении и удачно расположенные земли. В отличие от севера, где леса, болота… Одно дело — застраивать ровное поле, другое — если сначала лес рубить, пни корчевать, болота осушать. Это все — деньги, которые возмещать приходится будущему домовладельцу. Дом у леса — это для загородного жилья, а у нас, повторяюсь, — постоянное. Мы строим не элитный поселок, а городской квартал. Правда, такой, какого здесь еще не было.
Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
451068 
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
В Санкт-Петербурге подорожали элитные квартиры на вторичном рынке, площадь сократилась
Москва сохраняет лидерство по кредитам на жилье, Алтай — по торговым объектам
