В 2005–2006 годах реализация Концепции протекала весьма успешно. По данным Федеральной регистрационной службы, в 2005-м было зарегистрировано 78 000 кредитов. За первое полугодие 2006-го — уже около 70 000. Всего же в 2006 году, по предварительным данным АИЖК, в РФ выдано не менее 200 000 займов. По данным «Санкт-Петербургского ипотечного агентства», за 11 месяцев в ходе реализации Городской программы ипотечного кредитования на 1 декабря 2006 года оформлено 1049 сделок; средняя сумма ипотечного кредита составила 1,47 млн руб. Общий объем выданных займов — 1,575 млрд руб. В то же время доля самого АИЖК в общем количестве выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно сокращается. В 2005 году Агентство рефинансировало около 15 500 ссуд, т.е. примерно 20%.0 За первую половину 2006-го — лишь 15% от общего объема кредитов. При этом практически в два раза упала доля Агентства в округах, где ранее его лидирующая роль была бесспорной, — в Сибирском (минус 47%), Приволжском (минус 43%), Северо-Западном (минус 42%).
КРЕДИТНАЯ СТАТИСТИКА
В крупных мегаполисах резко возрастает конкуренция — и между ипотечными программами коммерческих банков, и с банками, работающими в рамках системы АИЖК. В Петербурге не более 10–15% всех ипотечных кредитов рефинансируется по системе АИЖК. Финансовые структуры, работающие в статусе региональных операторов АИЖК, оказываются менее конкурентоспособными, чем специализированные банки. Сегодня на петербургском кредитном рынке работают около 100 ипотечных брокеров. Из них 10–20 неафилированных компаний и 70–80 агентств недвижимости, помогающих клиентам выбрать кредитную программу. Наиболее крупные ипотечные брокеры за девять месяцев 2006 года участвовали в сопровождении 200–250 ипотечных сделок общим объемом 150–200 млн рублей. Петербургские банки предлагают до 70 программ ипотечного кредитования. Средняя сумма займа на ноябрь 2006-го, по данным Городского ипотечного банка, составила $70 000 — вдвое больше, чем в начале года. 20–25% сделок в ведущих банках проходят с участием брокеров. Комиссионное вознаграждение ипотечных брокеров колеблется от 1 до 1,5% от суммы кредита. По предварительным данным, в 2006 году в Петербурге выдано около 10 000 ипотечных ссуд на сумму более $400 млн.
НЕВСКАЯ МОДЕЛЬ
В конце года два региональных оператора — ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» и ОАО «ЛеноблЖАИК» — предложили принципиально новую модель работы. Была зарегистрирова на специализированная компания ООО «Северо-Западная ипотечная компания “Невская ипотека”». В ее создании участвовали СПб ИА, ЛО ЖАИК, Ассоциация банков Северо-Запада и Группа компаний «Бюллетень недвижимости». Фактически формируется сеть уполномоченных операторов, напрямую работающих как с заемщиками, так и риэлторами и брокерами. «Невская ипотека» предлагает комплексное («под ключ») обслуживание участников рынка (риэлторов и ипотечных брокеров) при оформлении ипотечных сделок по Городской программе ипотечного кредитования и одновременно будет работать с физическими лицами — заемщиками. Региональные агентства готовы передать часть функций по кредитному андеррайтингу заемщиков в новую структуру. По расчетам организаторов проекта, эти меры позволят активизировать работу по стандартам АИЖК, ускорить и упростить оформление сделок по Городской программе, а также помогут банкам успешно рефинансировать выданные кредиты и пополнять оборотный капитал. После проверки рыночной реальностью методология будет предложена для внедрения на федеральном уровне. Кроме того, «Невская ипотека» станет опытной площадкой для разработки профессиональных стандартов в сфере ипотечного кредитования. «Невская ипотека» выступает не только как ипотечный брокер (доля «чистого» ипотечного брокериджа в обороте компании составит не более 5–6%). Основная ее задача — преодолеть проблемы, с которыми столкнулось АИЖК в Северо-Западном округе. По словам председателя совета директоров «Невской ипотеки» Павла Созинова, компания вместе с региональными операторами в этом году займет не менее 30–40% рынка; доля АИЖК на Северо-Западе за два года увеличится в 1,5–2 раза. Основной акцент в 2007–2008 годах будет сделан на развитие операторской сети в Петербурге и Ленобласти, на работе с юридическими лицами, на предоставлении займов и последующем рефинансировании ипотечных кредитов.
Кочка зрения
Павел СОЗИНОВ, председатель совета директоров ОАО «Невская ипотека»: – Система АИЖК — локомотив ипотеки в России. И как у любого первопроходца, у Агентства есть и сильные, и слабые стороны. Система государственной поддержки ипотеки ориентирована на федеральные и региональные бюджеты. С одной стороны, это дает ее участникам определенные государственные гарантии, с другой — ставит частный капитал в зависимость от тех или иных решений власти. Излишняя бюрократизация и медлительность в принятии решений — проблемная зона системы. В то же время все участники системы и банки работают по единым федеральным стандартам ипотечного кредитования, что облегчает взаимодействие как внутри системы, так и вовне (например, с Росрегистрацией). Для заемщиков очевидный плюс взаимодействия со структурами АИЖК — это самая низкая процентная ставка по ипотечным займам в рублях (от 11% годовых) и наибольший срок кредитования (до 30 лет). Сеть банков-участников, работающих по единым стандартам, позволяет выбрать оптимальный вариант — по режиму работы, месторасположению банка и стоимости обслуживания. Что касается самих банков, то они, безусловно, с большим удовольствием не рефинансировали бы закладные, а держали бы их «в тумбочке», получая свои законные проценты. Но из-за отсутствия «длинных» денег они нередко вынуждены довольствоваться незначительными комиссионными. Участвуя в программе, банки являются, по сути, операционистами системы, кассовыми аппаратами по работе с заемщиками. Преимущества работы с АИЖК для банков — гарантированный срочный выкуп закладных, прозрачные схемы работы. Все региональные агентства ипотечного кредитования в системе АИЖК работают по единым стандартам. Но есть и отличия. Например, некоторые агентства сами являются заказчиками-застройщиками. Схематично их деятельность выглядит следующим образом. Муниципалитет выделяет землю под строительство целевым назначением или используя какую-нибудь обходную (по отношению к Градостроительному кодексу) схему. Например, земля выделяется на конкурсной основе, но в конкурсе участвуют два-три ГУПа или ОАО, учрежденные самими муниципалами. Это позволяет включать в оборот относительно дешевую землю. Соинвесторами строительства становятся рядовые заемщики-дольщики. Иногда региональный бюджет предусматривает различные дотации, чтобы снизить стоимость кредита для заемщиков. Год назад много говорилось о том, что региональные агентства смогут получать в АИЖК кредиты под строительство, но дальше разговоров дело пока не пошло. В то же время ЛО ЖАИК уверенно заявляет о собственных строительных программах, даже обозначена первая площадка во Всеволожском районе. Организация сети филиалов по работе с заемщиками — это определенное ноу-хау СПб ИА и ЛО ЖАИК. Создание же единой межрегиональной компании совместно с частными инвесторами для работы как с брокерами, так и с физлицами — абсолютно новое предложение на рынке ипотеки. Конкурентное преимущество «Невской ипотеки» — в том, что компания является уполномоченным оператором двух агентств. Взяв на себя функции по андеррайтингу заемщиков, она сможет работать с брокерами, ускоряя принятие решения. Цена квадратного метра слишком высока для абсолютного большинства граждан (если рассматривать прямую покупку), поэтому кредитование по необходимости будет интенсивно развиваться. 70–75% покупателей недвижимости в этом году рассматривали возможность получения займа, но реально воспользовался им на вторичном рынке лишь каждый седьмой. Причем на неразвитость инфраструктуры в ипотеке сетует более 50% покупателей жилья, так что «задел» для совершенствования сервиса остается. В 2007 году интенсивными темпами будет развиваться пригородное строительство. В самое ближайшее время будут решены вопросы с земельной ипотекой, о которой сейчас так много говорится. Региональные операторы АИЖК и коммерческие банки с большим оптимизмом смотрят на ипотечное кредитование готовых коттеджей, хотя с ипотекой на первичном рынке все значительно сложнее: в основном проблемы касаются прав на землю, межевания, оценки и ликвидности недостроя.
Дмитрий СИНОЧКИН, Александра НИКАНОРОВА
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
759 
Повышение НДС изменит динамику цен и ипотеки в столичном жилье
Теневой сектор аренды жилья в России по-прежнему доминирует на рынке
В Петербурге резко выросло количество квартир для долгосрочной аренды в сентябре
В Петербурге резко выросла популярность квартир с готовой отделкой к осени 2025
Петроградский район Петербурга станет лидером по новым офисным площадям к 2030 году
Власти усиливают контроль над эффективностью отраслей недвижимости Москвы и Петербурга
