СРЕДИ ПРИЧИН, которые приводят к срывам сроков, специалисты выделяют три основные группы: финансовые, административные и технические. Чаще всего задержки в строительстве связаны с оформлением необходимых для строительства документов.
ЗДЕСЬ БУДЕТ ГОРОД-САД?
Немало поселков, громко заявленных в прессе, до сих пор не появились «на земле». Причина проста: загородные новостройки зачастую начинают предлагать потенциальным покупателям, когда у девелопера еще нет прав на землю. Покупателя нередко приводят на огороженную колышками территорию, где — предположительно — в недалеком будущем возникнет город-сад. А так как права еще толком не оформлены, когда начнется строительство нового объекта — сказать сложно. Ответов на простые вопросы: когда и что именно будет построено на участке, что будет с документами на землю и с коммуникациями — просто не существует. При строительстве поселков, как правило, под жилищную застройку выкупались земли сельхозназначения. До 2004 года застройщики, начиная возводить жилье без изменения статуса земель, оформляли дачное некоммерческое партнерство, а затем продавали дольщикам участки в собственность. Принятый в конце 2004 года закон «О переводе земель из одной категории в другую» усложнил процедуру: согласно документу, использование земли должно строго соответствовать ее целевому назначению. Поэтому теперь стоить жилье можно только после перевода земель сельхозназначения в другую категорию. Не говоря уж про «рекреационные» земли и земли «особой категории», например лесного фонда. Пока оформляется перевод земель, дело стоит — часть застройщиков, планировавших начать строительство еще в 2005 году, вынуждена была сдвинуть сроки на год-другой. А кое-кто — и на неопределенное время. Нельзя сказать, чтобы наши пригороды были каким-то печальным исключением: по оценкам столичных аналитиков, до 70% (!) подмосковных поселков должным образом документально не оформлены. Много времени уходит и на проектирование, подготовку генплана, проекта детальной планировки участка и согласование всех этих необходимых бумаг с администрацией. В среднем, как утверждают девелоперы, подготовка всех документов на строительство длится год-полтора. Между прочим, срывы сроков строительства иногда случаются и по вине покупателей — когда застройщику приходится перекраивать генплан под потребности клиента. Скажем, инвестор запланировал в поселке 120 домов на участках фиксированного размера. Получил разрешение во всех необходимых инстанциях — а покупатель хочет приобрести больший по площади участок. В результате генплан надо снова утверждать, а значит — бегать по инстанциям.
ОСАДКИ - ГАДКИ
Нередко различные проволочки случаются и во время ввода в эксплуатацию: проблемы, связанные с коммуникациями, девелоперы решают не сразу и комплексно, а по мере их поступления. Бюрократические сложности могут возникнуть с получением дополнительных мощностей (например, электричества) и с введением коммунальных и инженерных систем в эксплуатацию. Технические — с необходимостью строительства новых или полной реконструкции старых сетей. Часто на этом этапе работ возникают и финансовые трудности, когда застройщик оказывается вынужден искать соинвестора: первоначальная сумма в процессе работ может существенно вырасти. Это трудности начального этапа застройки, и они значительно влияют на срок сдачи домов именно первой очереди. Если первая очередь все-таки сдана, вторая и третья будут строиться гораздо легче. Редко, но случается задержка и из-за погодных условий: иногда по СНиПам нельзя проводить те или иные виды работ. Чаще всего дают знать о себе метеорологические сложности. Девелоперы приводят пример: летом 2000 года выпало осадков чуть ли не в 10 раз больше нормы, и работы на стройках пришлось приостановить. Иногда строительство тормозится из-за неучтенных особенностей грунтов и подземных коммуникаций. Эти особенности могут выявиться только в процессе нулевого цикла, и тогда технологию строительства приходится менять «на ходу». А в некоторых (впрочем, немногочисленных) случаях и вовсе отказываться от проекта.
К сведению: ПРОЕКТЫ, НЕ РЕАЛИЗОВАННЫЕ ИЗ-ЗА НЕДООФОРМЛЕННЫХ ДОКУМЕНТОВ 1. «Спортивная Деревня» — поселок, планируемый к строительству во Всеволожском районе, недалеко от Токсово. Заморожен на этапе проектирования. 2. ДНП «Портовое» — снято с продаж до оформления всех документов. 3. «Сойкино», Ломоносовский район — реализация переносится на начало 2007 года из-за проблем с разрешительной документацией. 4. «Рощинская Ривьера», Карельский перешеек — реализация переносится на начало 2007 года из-за проблем с разрешительной документацией. 5. «Касимово», Всеволожский район. Всего 32 дома (1-я очередь — 14 домов, 2-я — 18). Первая очередь продана, реализация домов второй очереди приостановлена до полного оформления документов. 6. «Удальцово», Приозерский район, около 25 домов — заморожен до февраля 2007 года из-за разрешительной документации. 7. Коттеджный поселок «Преображение» неподалеку от поселка Ильичево — заморожен на этапе проектирования. 8. Поселок в Тярлево (Пушкинский район) — 120 домов с торговым центром, спортивным комплексом и рестораном на 38 га к концу 2005 года. Реализация проекта задерживается на неопределенное время. 9. «Вайя» — 2 года назад заявлено строительство 50 домов с прилегающими участками до 30 соток на участке общей площадью 20 га в Гатчинском районе. Ведется поиск инвестора.
Дина МАРТЫНОВА
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
803 
Менее 1% застройщиков жилья в портфеле Сбербанка испытывают сложности с долгами
В Москве и Петербурге застройщики резко сократили предложения по рассрочке на квартиры
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
