ЗА ГОД на рынке коттеджей сбылось практически все, что предсказывали аналитики. Стоит перечислить основные тенденции. Проекты, организуемые по внятной архитектурной концепции, успешно побеждают в сознании потребителя стихийную застройку и различные «шанхайчики». По данным аналитиков АН «Итака», «все чаще на рынке встречается предложение по продаже участков именно в рамках единого поселка, где инвестор (застройщик) обеспечивает землю коммуникациями, обеспечивает обслуживание и охрану». На конец года доля такого предложения составляла порядка 22%, прирост относительно начала года — плюс 88%.0 Количественный рост коттеджного строительства также вполне убедителен. Сейчас в Ленобласти и ближнем пригороде — более 70 организованных поселков. По данным АН «Итака», на конец осени в строящихся поселках насчитывалось около 3100 объектов. При этом общий объем застройки составляет свыше 450 000 кв.м, а общая площадь строительства — порядка 650 га. И каждый месяц добавляет к этой «географии процветания» (см. карту в разделе «Проекты») два-три новых названия. Неудачи у девелоперов случаются (см., например, материал «Малоэтажные миражи»), но их влияние на рынок пока не критично. Крупные строительные компании: «Петербургская Недвижимость», «М-Индустрия», «ЛенСпецСМУ», Группа ЛСР и другие — или уже пришли на рынок малоэтажки или планируют сделать это в ближайшее время. Неважно, под собственным брэндом или через дочерние структуры. Например, «М-Индустрия» во II квартале 2007 года начнет строить коттеджный поселок в Токсово, на территории площадью 4 га. «Концепция проекта еще уточняется, но уже ясно, что это будет поселок элитного уровня, расположенный на берегу озера», — говорит директор по развитию компании Григорий Усыченко. Присутствие «больших», которые могут себе позволить зарабатывать на обороте, усиливает конкуренцию и заставляет средние и мелкие фирмы (с которых и начиналась эта тема) быстрее поворачиваться и лучше просчитывать свои проекты. Приоритетная важность инженерной инфраструктуры стала очевидна не только самим строителям (они это всегда знали), но и покупателям, и даже чиновникам. (Красоты ландшафта уже далеко не так впечатляют, если киловатты, потребные для комфортной жизни, придется тянуть из-за кудыкиной горы…) Проблемы с юридически грамотным оформлением землеотводов (в том числе — с переводом в другую категорию) не то чтобы стали менее острыми, но организаторы проектов все же или научились решать их, или избегают связываться с маргинальными вариантами. Традиционная престижность Курортного направления или дворцовых пригородов по-прежнему в цене, но как-то потускнела. Прежде всего потому, что предложение стало разнообразнее, а покупатели — прагматичнее. Еще одна важная тенденция — появление новых поселков (и порой — весьма недешевых) в тех краях, которые до недавнего времени рассматривались исключительно как места для сезонных выездов. Пятидесятикилометровый радиус (и часовая доступность) сохраняют свою значимость, но она уже, по крайне мере, не бесспорна. Найдется свой покупатель и на Ягодное, и на речку Бурную. Важную роль играет и появление комплексных проектов, в которых сочетаются коттеджи, таун-хаузы и малоэтажные дома в три-четыре этажа. Такой тип застройки выбрали, например, организаторы проекта «БельВиль», есть похожие решения и в Курортном районе. Комбинированный вариант дает застройщику определенное пространство для маневра. Как отмечает аналитик Яна Долотова, «поскольку рынок строительства загородных коттеджных поселков сформировался сравнительно недавно, застройщики, работающие в этом направлении, пытаются угадать предпочтения покупателей. Разнообразие структуры предложения, технологий строительства говорит о стремлении инвесторов минимизировать собственные риски…». Набор положительных тенденций соблазняет предположить дальнейшее линейное развитие. Все и так неплохо — а будет еще лучше. Но все же стоит (на всякий случай) присмотреться к соседям.
ЛИНЕЙНОЕ СЧАСТЬЕ
Например, маркетологи московской компании «Конти» отмечали возведение коттеджей за пределами 50-километровой зоны от МКАД как «новую тенденцию, наметившуюся в 2005 году» (ранее строительство велось в пределах 30 км). И практически тогда же на подмосковном рынке появились загородные многоквартирные дома. Похоже, отставание в развитии рынка (именно в этой области) — не такое уж значительное? От сравнения рынков Подмосковья и Ленобласти никуда не деться. Вопрос лишь в том, насколько такие сопоставления корректны… Нам представляется, что ключевым фактором в данном случае будет оборот городского рынка строящегося жилья. Корректных данных, по понятным причинам, нет. В деловой прессе годовой объем столичного рынка обычно оценивается в $10–12 млрд. Петербургские показатели, естественно, поскромнее. Но при учете ввода в пределах 2–2,3 млн кв.м тоже получается неплохая сумма: более $3 млрд. Разница в три-четыре раз. Каждый год в Подмосковье появляется 40–50 новых проектов загородного жилья. С 2000-го по 2005 год объем рынка вырос вдвое и составил более 300 коттеджных поселков. По данным крупных девелоперских компаний, доходность проектов — 100–150%.0 В 2005-м на первичном рынке Подмосковья активно продавались около 193 коттеджных поселков (из них 76% — в стадии строительства). На конец 2005-го общий объем такого предложения составил порядка 2,9 млн кв.м, или $5,53 млрд. В 2006 году, по данным маркетологов РБК, объем подмосковного рынка коттеджного строительства в денежном выражении превысил $8,5 млрд, а в натуральном — 3,5 млн кв.м. То есть рынок загородных домов догоняет по объемам и по деньгам столичную городскую застройку! Здесь следует учесть еще одно обстоятельство. Серьезную массу денег (и немало потенциальных покупателей) отвлекает на себя подмосковный рынок многоквартирных домов. По данным известного специалиста Геннадия Стерника, в III квартале этого года в Московской области объем предложения составил 414 домов — около 2 млн кв.м. При средневзвешенной цене $1645/кв.м… Кстати, в 2005 году в Москве ввод жилья составил 4,5 млн кв.м (93,8% к 2004-му). В Московской области было введено 5,2 млн кв.м жилья (91,2%).
ЛОЖКА В БОЧКЕ
Если сравнивать городской и областной рынки Москвы и Петербурга, то получается, что наш пригород располагает весьма и весьма существенным потенциалом. При том же стремлении догнать (по объемам ввода) городских строителей наши пригородные проекты могут вырасти в ближайшие год-два еще чуть ли не вдвое. А с учетом того, что вряд ли областное строительство за это время увеличится в разы — как бы и не втрое… Оптимизму мешают несколько немаловажных обстоятельств. Пока неясно, как будет приживаться в загородном сегменте ипотека. И что будет, когда она приживется. Трудно просчитать воздействие на рынок жилья глобальных проектов (типа «Балтийской жемчужины» или «Евразии»): не было у нас такого опыта, непонятно, как поведет себя покупатель. Смущает непредсказуемость законодательных шараханий власти. Едва пережили последствия 214-го закона, а тут на подходе поправки в Градостроительный кодекс… Немаловажно, кстати, кого назначат крайним за срыв национального проекта. Еще совсем не обкатаны Водный и Лесной кодексы… Так что поступательное развитие нашему рынку вряд ли грозит. Будет колебаться вместе с линией партии.
Дмитрий СИНОЧКИН
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1042 
Почти половина новостроек в России сдаются позже срока в 2025 году
В Петербурге сохраняется высокий интерес к малогабаритным квартирам в новостройках
Власти ищут способ избежать массовых штрафов для застройщиков после отмены моратория
Объемы ввода жилья в России за девять месяцев 2025 года снизились
Застройщики Москвы и Петербурга массово переносят сроки сдачи новостроек
В Петербурге аренда квартир подешевела: медианная цена опустилась до 50 тысяч
