– Вячеслав Адамович, главный вопрос: будут ли цены на жилье расти и дальше? – Думаю, основной потенциал роста уже исчерпан. Сейчас цены остановились, с марта возможен некоторый прирост на уровне инфляции…
– Можно ли считать ориентиром столичные цены? Насколько похожи (или далеки) московский и петербургский рынки жилья? – Московский рынок значительно дороже, тем более если говорить не только о Петербурге, а о российском жилье. Для этого есть свои основания. Мы рассматривали несколько московских проектов, и прогнозируемая стоимость продажи там доходила до $10 000 – 12 000 за метр. Для строительного бизнеса это выглядит очень привлекательно. Но когда начинаешь считать экономику каждого отдельного проекта, получается, что никакой особой эффективности в этом раскладе нет. Прежде всего потому, что московские девелоперы вынуждены за один участок платить трижды. Первый раз — когда покупают право застройки участка, второй — когда выполняют инвестиционные условия по соглашению с городом, и в третий, когда, завершая проект, выкупают или берут в аренду этот же участок. В результате нагрузка на один квадратный метр получается 2000 – 3000, и это только плата за землю. В Москве доля города в стоимости жилищного строительства составляет более 50%.0 То есть в себестоимости квартиры заложены затраты на сооружение еще одной такой же квартиры. И в итоге получается, что даже при очевидно высокой продажной цене квадратного метра эффективность столичных девелоперских проектов, связанных с возведением жилья, не выше, чем в регионах. Региональные цены в крупных городах отчасти спровоцированы поведением местных администраций. В частности — потому, что раздутый городской бюджет до недавнего времени служил показателем значимости каждого конкретного губернатора. Бюджет можно увеличить двумя способами. Или развивать производство, увеличивать доходы малого и среднего бизнеса. Или поднимать стоимость городской недвижимости. Если условный квадратный метр на рынке стоит $2000, то примерно половина этой суммы теми или иными путями перечисляется в бюджет. И это провоцирует рост цен...
– Как подтягиваются к уровню цен на жилье затраты на материалы, тарифы, энергоносители? – Весенне-летний скачок цен на жилье неизбежно тянет за собой подорожание всех товаров и услуг, которые связаны с жилищным строительством. Например, металл за последние полтора года подорожал в три-четыре раза. Затраты на аренду механизмов увеличились за год процентов на 70. Себестоимость ощутимо вырастет в ближайшие 3–4 месяца. Примерно в марте себестоимость затрат подойдет вплотную к рыночной стоимости квадратного метра. И тогда девелоперы снова будут вынуждены поднимать цены. Параметры, формирующие себестоимость, движутся за ростом цен с интервалом приблизительно в 6 месяцев.
– Как вы полагаете, многие ли готовы уехать из города и жить в собственном доме? Сложилась ли у нас такая ментальность? – Практически нет. Это плохо. Ментальность наших людей не позволяет строить идеальные поселки. Даже если всем возвести отдельные дома с участками, то каждый человек будет пытаться приделать какой-то сарайчик, построить баню, навес, гараж — все это может в конечном счете испортит, внешний вид поселка. В сознании наших людей присутствует гипертрофированное чувство собственности. Раз этот участок мой — значит, я могу здесь сделать все, что хочу. Это неправильно.
– Должны быть ограничения? – Я полагаю, да. Все строения, после того как мы построили и передали дом частнику, должны быть согласованы с соседями. Это однозначное условие. Иначе… Я знаю примеры, когда на участке прямо у забора строят трехэтажный сарай, совершенно неприглядный, и в окна соседнего коттеджа дымит труба... Но система управления такими поселками — это должно быть экономическое решение. Ни в коем случае не политическое. Управляющая компания, которую выбирает товарищество собственников, осуществляет обслуживание, эксплуатацию, уборку и все остальное и периодически отчитывается перед собранием собственников. Я был в Германии и видел, как работает система муниципальных образований в странах, где развита малоэтажная застройка. Там ни один хозяин не может преобразовать собственный фасад или изменить внешний вид кровли без согласия соседей. Но при этом каждый хозяин, выйдя за пределы собственного участка, имеет право требовать, чтобы вокруг был порядок. И если там нет чистоты и порядка, он немедленно обратится к муниципальным властям. У нас пока муниципалы практически ни за чем не смотрят. Я знаю муниципальные поселки, где эти функции властных структур чисто условны: территории не убираются, дороги зарастают травой. Дело не только в структуре власти. Чтобы что-нибудь изменить, необходимо перестать делать вид, что мы такие и в этом наша особенность. Необходимо, чтобы каждый независимо от того, живет он в квартире или собственном доме, знал, что он живет в обществе. И что это общество вправе потребовать от него соблюдения определенных правил и выполнения определенных обязанностей. И только в этом случае он сам может требовать что-либо от этого общества и от структуры власти.
– Возможно ли формирование вокруг Петербурга нового кольца городов-спутников? – Города-спутники — это прекрасная система расселения. Я считаю, что и у нас — например, в Курортном районе — можно их строить. И это не обязательно должен быть Сестрорецк. Например, в районе КАД между Каменкой и Горской есть очень привлекательные участки, около полутора тысяч гектаров. Это направление и в транспортном отношении более благоприятно, если сравнивать с Приозерским. Выборгская и Приморская трассы в приличном состоянии. Есть большие свободные территории на южном направлении, за Пушкином. Я считаю, что нельзя исключать такие варианты, как намыв земель под застройку, например в районе Ольгино — Лахты. По нашим расчетам, там можно намыть около 2000 га земли. Петербург находится на уровне залива. Значительная его часть подтоплена и зарастает травой. Может, больше смысла в том, чтобы намыть кусок суши и поставить город-спутник на море, куда можно было бы причалить на катере или подойти на яхте.
– А у вас есть яхта? – У меня есть катер на Вуоксе, недалеко от Лосево… Но там пришлось углублять дно, чтобы он мог подойти к причалу.
– Можно ли вернуть городу статус морской столицы? – Да. И я считаю, что для этого наиболее подходит пригородное курортное направление прямо от Лахты и примерно до Горской. Это будут самые лучшие в городе территории, великолепные территории. – Где вы видите перспективы для развития холдинга — в пределах городской черты, в ближнем пригороде, в других регионах? – Для нас главная территория развития — это Петербург. Региональные проекты будут, но они составят не более 10–15% в общем объеме работы компании. Петербургские стройки — 60–70%.0 Остальная часть — ближний пригород. Есть также планы, связанные с реализацией проектов в республиках бывшей Югославии (в Сербии, Словении): гостиницы, бизнес-центры и жилье. Эти страны близки нам по менталитету. Но отстают по уровню развития экономики. Например, в Сербии ситуация та же, что была у нас лет восемь назад. Мы ее в свое время прошли успешно, теперь знаем подводные камни и скрытые течения.
– Как вы представляете себе идеальный дом? – Мне задавали этот вопрос… Я называл сначала один из наших проектов, потом другой, затем третий. Пока я не вижу среди наших домов идеального.
– Я хотел спросить вас о собственном доме. – Для семьи — это двухэтажный дом из кирпича и дерева, с хорошей подводкой инженерии, и соток 20–25 земли. Крыша из натуральной черепицы петербургской погоды не выдерживает — возможно, это должен быть ондулин. Такая кровля еще и красиво выглядит… 20 соток нужны для сада, для маленького водоема, для беседки.
– А как же большая вода? – На берегу, конечно, лучше. Но это не обязательно.
К сведению: ВЯЧЕСЛАВ ЗАРЕНКОВ — президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». Имеет ученые степени: доктор экономических наук, профессор. Заслуженный строитель Российской Федерации.
К сведению: ДВАДЦАТЬ ВОСЕМЬ предприятий холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» обеспечивают полный цикл инвестиционно-строительного процесса: от проектирования и строительства до эксплуатации недвижимости. Компания ввела в эксплуатацию более 70 жилых и коммерческих зданий. На сегодняшний день на стадии проектирования и строительства находятся порядка 50 комплексов жилого и коммерческого назначения. По итогам 2005 года площадь сданного предприятиями жилья составила 359 600 кв.м, или 15,8% от общего объема жилой недвижимости, построенной в Петербурге.
Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1246 
Почти половина новостроек в России сдаются позже срока в 2025 году
В Петербурге сохраняется высокий интерес к малогабаритным квартирам в новостройках
Власти ищут способ избежать массовых штрафов для застройщиков после отмены моратория
Объемы ввода жилья в России за девять месяцев 2025 года снизились
Застройщики Москвы и Петербурга массово переносят сроки сдачи новостроек
В Петербурге аренда квартир подешевела: медианная цена опустилась до 50 тысяч
