Правила регистрации ипотечного договора - вопрос довольно специальный. Но именно на этой стадии сделки могут возникать проблемы, тормозящие развитие рынка. Координации усилий регистрационной службы, участников рынка и банковского сообщества был посвящен "круглый стол", проведенный редакцией "НП" и Ассоциацией риэлтеров СПб в Зале инвестиционных проектов на пл. Островского.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Ипотека развивается быстрее, чем рынок в целом; в области количество ипотечных сделок растет еще быстрее, чем в городе. С их регистрацией бывают проблемы. Что происходит в этой сфере, какие пути решения намечены, какие технологии будут разрабатываться?
Павел ШТЕПАН:
– Поводом для нашего "круглого стола" послужила резолюция методического семинара Росрегистрации. В ней записано: "Обеспечить реализацию проекта "Доступное и комфортное жилье" и увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов в три раза… невозможно без эффективного сотрудничества всех участников унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов".
У нас есть хорошие ориентиры - Украина или Казахстан, где доля ипотечных сделок на рынке доходит до 40-50%. В Петербурге и Ленобласти - от3 до 8%. Есть много нерешенных задач. Я бы хотел, чтобы этот "круглый стол" стал первой профессиональной встречей.
Наталья ЗЕНКЕВИЧ:
– Число обращений граждан за регистрацией прав на жилые помещения с использованием заемных средств увеличилось на 165%. Количество выданных закладных - на 354%. Это говорит о том, насколько популярным становится заключение договора об ипотеке. Доля ипотеки в сделках с жилой недвижимостью в прошлом году составила 3,5%. За 6 месяцев 2006-го - 5,7%.
Игорь ЖИГУНОВ:
– У нас есть три главных вопроса. Первый - регистрация самой ипотеки, второй - регистрация смены залогодержателя или владельца закладной, третий - прекращение ипотеки. Количество договоров на регистрацию растет. И нам надо разработать единообразные стандарты для регистрации, технологии подачи и получения документов в регистрационной службе Петербурга и области.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Участники рынка говорят о том, что в районных отделах Управления Росрегистрации предъявляются разные требования к документам. Почему это происходит?
Наталья ЗеНКЕВИЧ:
– Разных требований к документам нет. Есть конкретные случаи. У нас организация довольно открытая. Нам всегда можно написать письмо, можно прийти на прием, если вы считаете, что у вас неправомерно требуют какие-то дополнительные бумаги.
Вопрос из зала (от ОблЖАИК):
– Такие случаи у нас были. Очень разрозненные требования, допустим, к отчету об оценке. В районных отделах ГУ Росрегистрации требуют либо сам отчет, либо сопроводительное письмо, в Подпорожском районе - нотариальную копию лицензии оценщика. В Гатчинском районе у нас, наверное, сделок десять наберется с включением в договор неопределенного срока исполнения обязательств.
Таких примеров много. Мы стараемся обсудить эти вопросы, ссылаемся на закон, но зачастую нас просто не слышат. Нужны единые стандарты.
Светлана ДОЩЕЧКИНА:
– Принят административный регламент Росрегистрации. В ближайшее время на сайте и в наших офисах будет вывешен перечень документов по всем видам сделок, обязательный как в области, так и в Петербурге. Но он не будет исчерпывающим.
По поводу предоставления акта оценки. Зачастую при составлении договора стороны указывают этот документ как неотъемлемое приложение к договору ипотеки. Такое приложение должно быть представлено на госрегистрацию. Если же нет этой оговорки, данный документ требовать у вас не будут.
Если в Гатчине регистрируется договор на неопределенный срок - это, безусловно, неправильно. В таких случаях вы можете подать письменное заявление либо прийти на прием к одному из руководителей. Мы проведем проверку, и, если была ошибка, она будет исправлена. Состав сотрудников регистрационной службы изменился, пришли новые люди, они набираются опыта. Им необходимо время.
Владислав НаЗАРОВ:
– У нас полный контакт с сотрудниками и руководством Управления. Все меньше остается нерешенных проблем. Но одну я бы отметил. Это снятие обременения по кредитам, которые оформлены в виде закладных.
Если была передача прав по закладным, то когда заемщик полностью выполнит обязательства, у него возникают сложности со снятием обременения. Регистратор требует представить оригиналы договоров, которыми сопровождался переход прав, включая договор купли-продажи закладной, акт ее передачи и подтверждение оплаты.
Росрегистрация хочет убедиться, что все проходило законно. Но в соответствии с нормами закона об ипотеке переходы прав по закладной не подлежат обязательной госрегистрации. В рамках федеральной программы переход прав осуществляется на основе одного договора купли-продажи, и к нему прилагается перечень закладных. Закладных может быть 200-300, а договор всего один.
Предоставить договор по каждой закладной, тем более - оригинал, просто невозможно. Причем в снятии обременения заинтересован в первую очередь заемщик, а не банк и не залогодержатель. Что делать в такой ситуации, пока непонятно.
Светлана ДОЩЕЧКИНА:
– Мы считаем, что прекращение ипотеки не требует представления предыдущих договоров. У вас требовали такие документы?
Владислав НаЗАРОВ:
– Сплошь и рядом. Дело в том, что переход прав не сопровождается регистрационными действиями. Иначе проблем бы не было.
Наталья ЗЕНКЕВИЧ:
– Смена залогодержателя должна быть зарегистрирована.
Владислав НАЗАРОВ:
– В федеральном законе об ипотеке написано, что залогодержатель имеет право обратиться за перерегистрацией. Но может и не обращаться...
Наталья ЗЕНКЕВИЧ:
– По нашим инструкциям смена залогодержателя происходит на основании соглашения. Эти записи должны быть внесены в реестр, а иначе как? У нас даже такого вопроса не возникало. Будем решать с методическим советом…
Игорь ЖИГУНОВ:
– Объем зарегистрированных ипотек в России приближается к 120 000. Один кредитор передает право по закладной другому, а тот - следующему. В стране все больше развивается рынок рефинансирования, который позволяет банкам привлечь ресурсы для выдачи новых займов.
Здесь возникает та же проблема: кредитор, который хочет оформить законное владение закладной, обращается в регистрационную службу. И он должен представить полный пакет, подтверждающий переход прав по всем предыдущим сделкам. Это впоследствии уже становится проблемой заемщика.
Например, заемщик приходит с погашенным обязательством и с письмом от того владельца закладной, о котором вообще сведений в госреестре нет. Эту проблему надо решать системно, потому что рынок динамично растет.
Антон ЛЕБЕДЕВ:
– Нужно создать рабочую группу. И по результатам принять документы, на которые можно ссылаться в ходе проведения сделок, в процессе регистрации.
Наталья ЗЕНКЕВИЧ:
– Возможно, мы по-разному понимаем закон. Не всегда мнение заявителя совпадает с нашим, иначе не было бы отказов. У нас 28 отделений и 28 начальников. Есть суды на крайний случай.
Если вы видите, что это тенденция, сформулируйте свое видение проблемы, обоснуйте его и направьте к нам в юридическую службу. Мы собираемся на совещания и методические советы, обсуждаем проблемы и принимаем решения. Когда они оформлены, то становятся обязательными для всех регистраторов.
Участники "круглого стола"
Наталья ЗЕНКЕВИЧ,
начальник отдела по работе в муниципальных и административных образованиях Управления Росрегистрации
по СПб и ЛО
Светлана ДОЩЕЧКИНА,
начальник отдела правового сопровождения Управления Росрегистрации по СПб и ЛО
Павел ШТЕПАН,
экс-президент Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО
Игорь ЖИГУНОВ,
руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада
Владислав НАЗАРОВ,
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства
Антон ЛЕБЕДЕВ,
советник по юридическим вопросам ОАО "Балтийская ипотечная корпорация"
Дмитрий Синочкин,
шеф-редактор "Недвижимости и строительства Петербурга", ведущий
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1021 
Почти половина новостроек в России сдаются позже срока в 2025 году
В Петербурге сохраняется высокий интерес к малогабаритным квартирам в новостройках
Власти ищут способ избежать массовых штрафов для застройщиков после отмены моратория
Объемы ввода жилья в России за девять месяцев 2025 года снизились
Застройщики Москвы и Петербурга массово переносят сроки сдачи новостроек
В Петербурге аренда квартир подешевела: медианная цена опустилась до 50 тысяч
