За шесть лет нового века жилье в Таллинне подорожало в 2,7 раза. Самые дешевые объекты уже стоят $1200-1300/кв.м. В старом городе ценники начинаются от $2500 за "квадрат". За лучшие варианты просят $6500-7500. Цены тем выше, чем ниже становятся ставки по ипотечным кредитам.
В 2000 году типовое жилье в спальных районах продавалось, по данным Arco Real Estate Group, от 260 евро/кв.м (в Петербурге тогда средняя цена квадратного метра составляла $340, двумя годами ранее, в 1998-м, - около $600). В старом городе ценники в 2000-м уже начинались от 800 евро. В среднем с 2000 года цены поднимались на 20% ежегодно.
Другие факторы
Примечательно, что в Эстонии отсутствуют почти все факторы, воздействующие на рост российских цен.
Инфляция на уровне 4% в год не заставляет искать инструменты для сохранения средств. Расчеты за недвижимость ведутся в национальной валюте: колебания доллара не отражаются на активности покупателей на жилищном рынке. Нефтедоллары не текут в страну рекой. Однако сегодня за однокомнатную "хрущевку" в Таллинне придется выложить около $50000.
Рост практически равномерно продолжался до середины 2005 года. Потом случился бум: темпы удорожания заметно увеличились. В компании Ober Haus оценивают годовой прирост за 2005 год в 30% для типового жилья и в 50% для объектов в старом городе.
Заметим, в эстонской столице нет столь четкой системы учета цен предложения как в Москве или Петербурге, приходится довольствоваться экспертными оценками.
Начиная с 2006-го ценники замерли. Местные операторы объясняют "неровность" динамики предполагаемым переходом Эстонии на единую европейскую валюту: ожидалось, что это произойдет уже с 2007 года.
В преддверии грядущего подъема цен граждане торопились с покупками. Когда дата вступления в еврозону отодвинулась, наступил естественный откат, полагают специалисты.
Единственное разумное объяснение быстрого подорожания в Таллинне - развитие ипотеки. С каждым годом заемные деньги становились дешевле, доступ к кредитам получали все более широкие слои населения.
В 2000-м ставки составляли в среднем 10,3% годовых. По оценкам специалистов таллиннского агентства недвижимости Real, на таких условиях ипотекой пользовались не более 10% покупателей (примерно такая же ситуация в Петербурге наблюдается сейчас).
С каждым годом ставки снижались, все более либеральными становились и требования к заемщикам.
В 2005 году ставки достигли исторического минимума. Кредиты давали под 2% годовых: ставка по ипотечным ссудам в стране привязана к EURIBOR (англ. European Interbank Offered Rate) - средневзвешенной процентной ставке по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. Сроки кредитования возросли до 30 и даже 40 лет. Около 90% сделок стало проходить с заемными деньгами.
Примечательно, что в 2005-м, когда произошел последний подъем, наблюдалось очередное послабление заемщикам: сроки кредитов выросли с 15-20 до 30-40 лет. В 2005-м, когда индекс EURIBOR пошел вверх, подорожали и займы: к началу 2006 года средняя ставка составляла 3,2%, сегодня - около 4%. А на рынке (совпадение?) остановился рост цен.
Маленький, но старый
От российских городов Таллинн (как и другие эстонские города) заметно отличается ухоженностью. Запущенных дворов и домов встретить не доводилось вообще. Старый город - по питерским масштабам - небольшой, но куда более почтенного возраста.
Первые каменные укрепления здесь начали строиться в XIII веке, после того как датчане завоевали эту территорию (в переводе с эстонского Tallinn - датский город).
В старом городе можно найти жилые дома XVI и даже XV веков.
Эта часть эстонской столицы - безусловно, элитная зона: коммунальных квартир и аварийного жилья здесь нет. Активно вкладываются в эту недвижимость иностранцы, особенно жители скандинавских стран. Пожилым финнам, получающим пенсию на родине, весьма комфортно жить в относительно дешевой Эстонии.
Есть и российские покупатели. Одна из важнейших составляющих дохода страны - транзит российских грузов через таллиннский порт (злые языки в Эстонии утверждают, что это единственная доходная статья бюджета). Терминалы один за другим выкупают компании, прописанные в России.
Местные власти изо всех сил пытаются продавать транспортные мощности на льготных условиях американцам, а те тут же перепродают их русским, кладя разницу в карман. В агентствах недвижимости рассказывают о российских покупателях видовых квартир в старом городе, заказывающих безумно дорогой ремонт и выписывающие дизайнеров из-за границы…
К элитной локации также относится километровая зона вокруг старого города. Здесь строятся новые дорогие дома (до $5000/кв.м). Правда, в отличие от Питера за сохранением исторических перспектив никто особо не следит: высотки вырастают вплотную к крепостным стенам.
В центральной части сохранилось немного деревянных домов 1920-30-х годов постройки. Тесные квартирки с туалетом в общем коридоре покупают весьма неохотно, но и здесь на цены ниже $1400 за метр рассчитывать не приходится: все-таки центр.
По оценкам специалистов агентства Majaekspert, более 50% жилья в городе приходится на панельные и кирпичные дома 1970-1980-х годов. Примерно 10% предложения составляют "хрущевки".
Но даже панельные пятиэтажки здесь весьма ухоженные: с чистыми подъездами и красиво отделанными входами. Немало домов с утепленными фасадами. Однако цены на "хрущевки" и более поздние дома различаются существенно.
Если за "хрущик" без ремонта просят $1200-1300/кв.м, то цена на отремонтированное жилье доходит до $2000. Метр в девятиэтажках, построенных на десять-пятнадцать лет позже, стоит от $1700 (без ремонта) до $2400.
За новые дома просят $2700-3000. Покупатели с кредитными деньгами весьма требовательны к качеству квартир: они готовы глубже залезть в долги, но не хотят покупать морально устаревшее жилье.
Невелика разница в стоимости квадратного метра между одно- и многокомнатным жильем (по оценкам операторов - 5-10%). Она возрастает на пике ажиотажа, когда покупатели, ограниченные суммой сделки, начинают скупать наиболее дешевые варианты. При недорогих заемных средствах этот фактор на рынок уже не давит.
Неистребимые "цепочки"
С ростом цен на жилье агентства недвижимости в Таллинне вынуждены были снизить плату за услуги. "Если до 2004 года компании брали 3-7% в зависимости от суммы сделки, то теперь нормальные ставки - от 2 до 5%. В отдельных случаях бывает и до 1,5%", - говорит специалист по недвижимости агентства Real Ивар Пиирсалу.
В последние годы в Эстонии появилась банковская услуга по обмену жилья. Банк предоставляет кредит на полную стоимость новой квартиры и дает от шести месяцев до года льготу по выплате: в это время выплачивается только процент без основной ссуды.
Купив жилье, клиент продает старую квартиру и гасит соответствующую часть займа. Подобная практика - принятая во многих странах Европы - позволяет обойтись без встречных покупок. Однако по оценкам Роланда Коре, специалиста по недвижимости агентства Real, сегодня ею пользуются лишь 10-15% покупателей в Таллинне.
Даже при низкой стоимости жилищных кредитов пользование банковскими деньгами - дополнительные расходы. Клиенты, еще не забывшие практику обменов с доплатой, экономят. Специалисты по недвижимости (в Эстонии сотрудников агентств называют не риэлтерами, а маклерами) вынуждены по-прежнему собирать "цепочки" сделок.
Земля в центре Таллинна (здесь принято считать не сотками, а квадратными метрами) оценивается в 900 евро/кв.м (сотка обойдется в $120 000), на окраинах стоимость падает до $4000- 10 000 за сотку (данные Arco Real Estate Group).
Привлекательные места за городом также в цене.
В 10 км от городской черты, по словам Эдуарда Ирса, консультанта по недвижимости компании Majaekspert, на побережье Балтийского моря цены доходят до $27000 за сотку. Однако Таллинн - город небольшой (около 400 000 человек), состоятельных покупателей немного, и земля быстро дешевеет по мере удаления от столицы: за участки, расположенные в 20 км, просят уже вдесятеро меньше.
Хотя, конечно, значение играют и местные красоты. К примеру, Пирита (30 км от Таллинна) считается весьма дорогим местом. В агентствах рассказывают, что именно здесь прикупил себе земли сын петербургского губернатора.
Наиболее часто приобретают участки по 15-20 соток, на которых строят дома 200-250 кв.м. Загородный дом обходится в $1500-1700/кв.м. Отдельно (около $15 000 в зависимости от района) оплачивается подключение к инженерным сетям.
"НП" досье
В мае 2005 года Эстония вошла в ЕС, с 2007-го планирует включиться в Шенгенскую зону. Вопрос о сроках окончательно не решен, возможна небольшая отсрочка. В 2008 году переход на единую европейскую валюту должен завершить интеграцию Эстонской республики в сообщество развитых стран.
Сравнительная таблица цен на недвижимость в Прибалтийских государствах
Показатель
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
882 
В Петербурге зафиксирован резкий рост сделок с новостройками в третьем квартале
В Петербурге приняли финальную версию закона о комплексном развитии территорий
Суд передал государству активы Raven Russia в Петербурге и Подмосковье
В 2026 году рынок новостроек Москвы и Петербурга может столкнуться с волной расторжений рассрочек
Менее 1% застройщиков жилья в портфеле Сбербанка испытывают сложности с долгами
