После увеличения столичными властями обременений по ряду проектов высоток из шести аукционов, запланированных на первое полугодие 2006 года, состоялся лишь один. В ОАО НКМ уверяют, что трудности связаны со сложностью оформления проектной документации, однако участники рынка придерживаются другого мнения. По мнению экспертов, идея чиновников о дополнительных обременениях по реконструкции близлежащих к высоткам кварталов снижает рентабельность проектов на 4-8%, в связи с чем активность инвесторов закономерно снизилась.
С момента старта программы НКМ в 1999 году ее развитие шло крайне медленно: инвесторы были определены лишь по пяти объектам. Тогда обязательства по строительству двух первых высоток программы - "Эдельвейс" и "Континенталь" - взяла на себя корпорация "Конти", которая до 2003 года владела эксклюзивными правами на строительство всех высотных зданий в рамках НКМ. Однако в конце прошлого года программа получила неожиданное развитие. Интерес к аукционам проявили сразу несколько крупных девелоперов: "Интеко", "Моспромстройматериалы", "Ренова-девелопмент", а в конце ноября 2005 и январе этого года состоялись два успешных аукциона.
Почувствовав возобновившийся интерес рынка к программе, ОАО НКМ отреагировало незамедлительно. В начале года было объявлено о планах проведения сразу 13 аукционов в этом году и 15 в следующем. Более того, параллельно власти задумали решить свои проблемы, связанные с нежеланием инвесторов реконструировать старый пятиэтажный фонд. В результате объем обременений по ряду проектов был увеличен: предполагается, что в рамках программы инвесторы, помимо строительства высоток, будут параллельно реконструировать близлежащие кварталы. Уже в первом полугодии чиновники предполагали провести четыре таких аукциона: проект строительства небоскребов на Минской улице (вл. 17) с реконструкцией трех кварталов района Фили-Давыдково, на Ярославском и Дмитровском шоссе (вл. 121-123 и 11-13 соответственно), а четвертая высотка должна была появиться на месте реконструируемых кварталов 78-90 района Можайский. По информации ОАО НКМ, реконструкция кварталов предполагается в рамках строительства 20 высоток.
Однако планы города пока так и не осуществились. Из шести запланированных на первое полугодие аукционов состоялся лишь один, который не предполагал обременения в виде реконструкции квартала. Как рассказали в ОАО НКМ, планы по проведению в этом году 13 аукционов попрежнему актуальны. "Сдвиг по датам связан с повышенными требованиями к проработке потенциальных собственников, поэтому большинство аукционов состоится в конце года",- сообщили в НКМ. По словам источника, увеличение обременений в инвестконтрактах не скажется на интересе инвесторов и активном развитии программы, но участники рынка придерживаются иного мнения.
Большинство участников рынка считают, что добавка в виде реконструкции квартала не так привлекательна, как кажется на первый взгляд. По мнению руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, рентабельность проектов без реконструкции кварталов заведомо выше, чем проектов, в которых предусмотрены работы по обновлению старого фонда.
С ним соглашается генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. "Если в ЮЗАО и ЗАО средние показатели рентабельности строительства высоток составляют 22-23%, то в восточных и юговосточных районах аналогичные показатели не достигают и 19-20%. Учитывая, что обременение проекта реконструкцией старого жилого фонда снижает рентабельность на 4-8%, круг заинтересованных инвесторов значительно сужается, особенно в непрестижных районах",- говорит Аверьянов. По словам вице-президента ГК "Конти" Вячеслава Тимербулатова, связано это с тем, что, помимо сноса зданий и вывода действующих организаций, реконструкция кварталов включает в себя ряд других аспектов. В первую очередь это комплексное благоустройство территории, реконструкция инженерных сетей, а также компенсация затрат городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры. "Более того, когда новоестроительство ведется на территории старого района, у инвестора неизбежно возникают проблемы прокладки коммуникаций с учетом уже существующих, что выражается в увеличении денежных средств, затрачиваемых на проект",- отмечает Попов. Кроме того, предлагаемые участки не могут быть идентичными по своим характеристикам. "К слову, расселение нескольких пятиэтажек при строительстве комплекса на западе Москвы и вывод малого промышленного предприятия на юге столицы - проекты несопоставимые",- утверждает Попов.
Впрочем, по словам участников рынка, уже в краткосрочной перспективе масштабное строительство в городской черте будет невозможно без подобных обременений.
По словам Алексея Аверьянова, динамичный рост цен на жилье компенсирует девелоперам дополнительные средства, затраченные на реализацию проекта. "Рыночная ситуация в Москве действительно влияет на развитие программы, однако немаловажны и изменения обременений со стороны властей города",- добавляет Дмитрий Попов.
Первые аукционы программы НКМ были запланированы на июнь 2004 года. На конкурсы были выставлены права строительства трех высоток в разных районах Москвы. Однако торги так и не состоялись в связи с отсутствием опыта высотного строительства, инвесторы не смогли пройти квалификационный отбор. Спустя несколько месяцев две высотки все же нашли инвесторов: права на строительство высотного здания на Алтуфьевском шоссе, 54 и административно-делового центра по адресу Семеновский переулок, вл. 21 получили «Инстройтэкс» и «Викаинвест» соответственно. В то же время лот по строительству жилого комплекса в проезде Серебрякова, вл. 11, 13 выставлялся на аукцион три раза, но из-за высокой стоимости обременений конкурсы так и не состоялись. В результате в конце февраля этого года инвестиционный проект по строительству здания был отдан компании-заказчику - ОАО НКМ. В декабре 2004 года конкурс на проектирование и строительство высотного жилого комплекса на Краснобогатырской улице выиграла компания «Моспромстройматериалы», спустя год «Флэт и Ко» стала инвестором высотки на Новоясеневском проспекте, а в январе этого года ЗАО «Монтажинвест» получило инвестконтракт по реализации проекта высотного административно-офисного комплекса на Преображенской площади, вл. 8.
Источник: деловая газета "Бизнес"
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
807 
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
В 2027 году жилье в Москве может подорожать из-за снижения ставок и дефицита новостроек
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
В старых границах Москвы за год резко сократилось число новостроек
