Синергетический эффект саморегулирования инвестиционно-строительного рынка.
Существование любой замкнутой системы определяется совокупностью внутренней энергии и энтропии, т. е. меры вероятности ее распада. Древний, как сама история, вопрос - можем ли мы сами влиять на структурирование системы, быть фактором стабилизации или дестабилизации процесса. Как самоорганизуется конкретная замкнутая система и как применить теорию к практике. Пусть наш разговор не покажется кому-то голым теоретизированием на заданную тему. Цель другая - обозначить вектор процесса и найти возможные способы решения возникающих попутно проблем.
Мы привыкли рассматривать любой рынок и, в частности, инвестиционно-строительный, как некий набор конкурирующих между собой компаний, дела которых идут лучше или хуже при изменении баланса спроса и предложения на их продукцию. В нашем случае - это строящиеся объекты. Тем не менее, назрела необходимость в переосмыслении понимания рынка, вслед за изменением формы организации работы в новых условиях.
К примеру, предприятия группы «РОССТРО» уже третий год планируют свою работу, забыв о первоначальном желании полностью отдаться случайности развития событий на рынке. В итоге мы стали более устойчиво и прогнозируемо работать, имеем возможность строить не только краткосрочные, но и долгосрочные стратегические планы развития предприятий группы.
Так и Санкт-Петербургский инвестиционно-строительный рынок явно переходит из хаотичного состояния к состоянию системного развития. По определению инвестиционно-строительный рынок - это не что иное, как сложная экономическая система, которую необходимо рассматривать как совокупность экономических процессов, связанных с распределением ограниченных ресурсов между экономическими субъектами, взаимосвязанных и взаимодействующих между собой в сфере производства, распределения, обмена и потребления, образующих единое целое.
Такое представление не позволяет относиться к рынку как простому механизму, вписывающемуся в механистическую картину мира, подчиняющегося линейным и однозначным законам. Не позволяет верить, что простым директивным регулированием рынка со стороны государственных структур он придет в стабильное, устойчивое и предсказуемое состояние. Все значительно сложнее. Все попытки упорядочить рынок со стороны государства пока не дают должного эффекта. Мы по-прежнему работаем в нестабильной среде. И дело не только в правовой недоработке и непредсказуемости политической ситуации.
Стало очевидным, что с задачей стабилизации рынка в любом его секторе и на любом уровне одни только представители государственной власти не справятся. Необходимо понимание происходящих на рынке событий изнутри и планомерная работа по его стабилизации. Это под силу только профессионалам рынка и только согласованными действиями. Для целей кооперации усилий участников рынка уже придуманы такие формы организаций, как ассоциации и профессиональные союзы, некоммерческие партнерства.
Причем сегодня на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга отчетливо прослеживаются процессы по его самоорганизации: созданы Ассоциация Домостроителей Санкт-Петербурга, Ассоциация Профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Союз Строительных Компаний, Союз Строителей и производителей стройматериалов и другие. Мы буквально «видим», как из рыночного хаоса выкристаллизовывается структура. Это пока неосознанный, спонтанный процесс самоорганизации системы, который в мировой экономике уже принято обозначать как синергетический эффект. Изучены и основные законы синергетического развития.
В частности, на чем уже сегодня следует заострить внимание: синергетический эффект может быть как отрицательным, так и положительным. Иначе говоря, если взаимодействие участников рынка не будет эффективным, направленным на повышение его устойчивости, мы можем получить резонансный эффект по его разрушению. Величина как положительного, так и отрицательного синергетического эффектов взаимодействия элементов системы значительно больше, чем сумма эффектов, действующих независимо.
Вывод прост: необходима генерация ассоциативных структур однородных секторов рынка с выработкой единой стратегии работы на нем.
Давайте обратимся к практике. Тот рынок, о котором мы говорим, делится на две взаимосвязанные, взаимозависимые части — на первичный и вторичный рынок жилья. Этапы становления, фазы развития обеих «ветвей» в узловых моментах во многом аналогичны. Осмысливая опыт одной из составляющих, мы с большей или меньшей долей условности можем прогнозировать динамику процессов рынка в целом.
1991 - 1992 гг. - начало. Период необузданного накопления и передела собственности. Нет ни четких ориентиров, ни регламентирования во всех сферах деятельности. Бурное становление вторичного и первичного рынка жилья. Закономерные болезни роста: криминализация, обострение конкуренции, перенасыщение, падение цен. Стремление ведущих риэлтерских и девелоперских компаний к монополизации в 1997 - 1998 гг. приводит к затяжному кризису, к банкротству основных операторов вторичного рынка. Грандиозные планы не спасли ни «ИнтерОк-сидентал», ни «Дом Плюс». Расширение сети филиалов, укрепление центральных компаний и тому подобное - интересные в теоретическом плане проекты - так и не нашли продолжения.
Первичный рынок устоял только благодаря дефолту 17 августа, который, что многократно обсуждалось, на некоторое время смог стимулировать рынок долевого строительства (Однако не все фирмы протиснулись сквозь игольное ушко дефолта. Риторический вопрос последнего года: кто «виадукнется» следующим, напоминает о проблемах, постигших компанию «Виадук», и других операторов, попавших в аналогичную ситуацию).
В чем урок ситуации тех лет? Кажется, что отношения 1997 - 1998 гг. законсервировались и в неизменном виде, рефлекторно, отобразились четыре года спустя. Те же правила игры, которые в конечном итоге потрясли тогда весь вторичный рынок, действенны сегодня на первичном. Вспомним: денежные средства клиентов в наличной форме оплаты принимались самими риэлтерами (что называется «в тумбочку») и расходовались в интересах агентств.
При этом возник дисбаланс входящего и исходящего денежных потоков, который и подорвал устойчивость компаний. Крах нескольких известных фирм. Обострение конкуренции. Появление сегодня уже забытых некоммерческих риэлтерских объединений со своими рецептами спасения. Слова. Демагогия. И как закономерное следствие - недоверие клиентов, уменьшение спроса и отток средств.
Безудержный рост энтропии в системе удалось преодолеть, лишь искусственно разомкнув ее. Кризис сошел на нет, благодаря умению уцелевших участников рынка найти необходимый компромисс, преодолеть взаимное недоверие и сесть за стол переговоров. В тот момент усилия риэлтеров сложились в структуру, которая впоследствии получила название Ассоциация Профессионалов рынка недвижимости (а в тот момент: Ассоциация риэлтеров и домостроителей). Только кризис заставил принять меры, которые, казалось бы, ограничивали и ущемляли в чем-то личные интересы и амбиции, но давали возможность сбалансировать рынок в целом. Основное правило: все расчеты отныне ведутся через вексельный оборот, банковские ячейки, расчетный счет... Деньги клиентов не используются в интересах агентств, а целевым образом в интересах самих клиентов. Агентства подчинились новой тактике сначала декларативно, а впоследствии и на практике. Вскоре были приняты жесткие профессиональные стандарты, разработаны эксклюзивные договоры, создана единая мультилистинговая система. Отношения между риэлтерскими фирмами регулируются разработанными в недрах Ассоциации деловыми стандартами. Кропотливая повседневная работа Ассоциации обеспечила рынок надежными ориентирами и позволила уменьшить издержки. Рынок стал стабильнее. И хотя цены здесь выше, чем на точно высок, а это показатель степени доверия к рынку. Дальнейший рост цеп - дело ближайшего времени, так как положительная динамика ориентируется на стоимость квадратного метра докризисного периода. Но ясно одно: покупатель чувствует себя защищенным на этом рынке и не отвернется от него и в этих обстоятельствах.
Взаимодействие с органами власти - сильная сторона Ассоциации. Можно смело утверждать, что практически все законодательные инициативы в городе, затрагивающие вторичный рынок, разрабатывались с учетом мнения членов этой организации. Последний пример: прекращено лицензирование риэлтерской деятельности. И АПРН разрабатывает вместе с КУГИ сертификацию, которая позволит поддерживать на рынке порядок еще может быть более строгий, чем «чиновничье» лицензирование.
Работа АПРН — это пример положительного синергетического эффекта.
Еще одно важное замечание: ничего бы не состоялось без понимания руководителями риэлтерских фирм одной простой истины — это их рынок, они должны его сберечь, они сами должны выработать те условия, те правила, которые позволяют каждой из них работать рентабельно и строить долгосрочные планы.
Для контраста возьмем давно существующую Ассоциацию промышленных предприятий. Руководители крупнейших заводов и фабрик, обладающие влиянием не только в бизнесе, но и во власти, имеющие огромный имущественный потенциал, до сих пор не разработали единых четких критериев, которые позволили бы стать им полноценными партнерами. Результат - стагнация рынка.
Вернемся к исходному пункту: па определенном этапе рынок может стабилизироваться при четких и согласованных действиях всех участников рынка и власти.
Мы помним факторы, приведшие к кризисной ситуации на вторичном рынке: стремление к монополизации, безудержный рост ведущих операторов рынка, нецелевое использование средств клиентов.
Какие выводы мы можем сделать применительно к первичному рынку? Для начала еще один пример. ОПЕК - крупнейшая международная организация, созданная странами - экспортерами нефти. Несколько кризисов понадобилось ее членам, чтобы понять, что наращивание объемов добычи не приносит ожидаемую доходность. Сегодня рентабельность достигается иным способом - установлением квот на добычу. И вновь - именно самоограничение легло в основу положительного синергетического эффекта. Установка квот, а не ценовой сговор позволяет прогнозировать развитие и гарантировать стабильность и высокий доход членам сообщества. Подход ОПЕК - классический путь для решения проблем на первичном рынке. В настоящий момент - объемы возводимого жилья давно превысили все допустимые пределы. В этой ситуации, если основные операторы не возьмут на себя обязательства по квотированию объемов, то при росте себестоимости строительства ни при каких обстоятельствах не удастся сформировать ту цену, которая сможет обеспечить стабильность рынка.
В этот процесс должны включиться и органы власти - именно от них напрямую зависит поступление на рынок новых пятен под застройку. Между тем очевидно, что нерегламентированная их раздача непрофессиональным участникам инвестиционно-строительного процесса неминуемо приведет к перегреву рынка.
Нелишне будет опереться на опыт США, где уже много лет активно действует крупнейшая лоббистская структура - Ассоциация домостроителей. Это сообщество объединяет большое число фирм, представляющих строительный комплекс. Конструктивное сотрудничество и умение ценить общие интересы выше личных, сочетать их с государственными масштабами отличает повседневную деятельность объединения. Его участники сумели прийти к общему соглашению, о доле каждого члена сообщества в общем производстве. Что в конечном итоге положительно сказывается на ситуации на рынке недвижимости Соединенных Штатов.
Казалось бы, мы говорим о частностях, но именно эти частности и формируют устойчивую структуру. Уже стало трюизмом замечание, что образ среднего американца сформировался под влиянием нескольких вечных идей, основными из которых остаются: дом, семья, работа. Очевидно, не стоит уточнять, что Ассоциация домостроителей приняла самое активное участие в разработке и продвижении этих понятий. Заслуги девелоперов неоспоримы, как неоспорима и успешная коммерческая составляющая проекта: члены объединения надолго (а может быть, навсегда?) обеспечили себя заказами и контрактами.
Рынок недвижимости США или Европы, имеющий давние традиции и историю, опирается, в конечном итоге, на самоуправляющиеся некоммерческие структуры. Так что, кажется вполне закономерным, что российское правительство сегодня связывает дальнейшие шаги по укреплению и становлению рынка именно с формированием и развитием таких бизнес-сообществ.
В целом наш рынок сложился. Выявились основные операторы. В их силах привести его порядок. Задача ассоциированных структур совместно с властью способствовать этому движению, с тем, чтобы синергетические процессы, наконец, обрели устойчивую положительную динамику. Таким образом, мы сконструируем такой инвестиционно-строительный климат в регионе, который сможем без всякой доли условности назвать благоприятным.
Александр Макаров, президент ИС ФПГ «РОССТРО»
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1930 
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
В Санкт-Петербурге подорожали элитные квартиры на вторичном рынке, площадь сократилась
Москва сохраняет лидерство по кредитам на жилье, Алтай — по торговым объектам
