За первый квартал 2006 года средняя стоимость квадратного метра в Петербурге, по данным "НП", поднялась на 5%: с $1099 до $1156. Причем половину этого прироста дал март. В апреле, по экспертным оценкам, подорожание еще ускорилось.
Статистических данных за апрель пока нет, но, по мнению специалистов "Петербургской Недвижимости", жилье в городе сейчас дорожает примерно на 1% в неделю.
Найти отдельную квартиру в Питере дешевле $40 000 уже практически невозможно. Однокомнатные "хрущевки", выставленные по $44 000-46 000, - не редкость, причем даже для непопулярных Невского и Красногвардейского районов. В пригородах (к примеру, в Колпино) можно пока найти варианты по $35 000, но и здесь выбор невелик.
В первом квартале 2006 года на регистрацию было подано 15 120 договоров - абсолютный рекорд для этого периода за все годы наблюдения (табл.2). При этом весьма активным был и IV квартал 2005-го: 18 770 договоров - больше случалось только в 2003 году.
Заметно изменились объемы предложения. По данным Большого сервера недвижимости (www.bsn.ru), в марте 2005 года в предложении было выставлено почти 78 000 вариантов. В течение года объем листинга уверенно уменьшался и к марту 2006-го достиг 45 000 объектов.
"Хрущи" раскупили
Налицо все признаки, что питерский рынок практически сразу из стадии стагнации перешел в фазу ажиотажного спроса.
В конце 2005-го (см. "НП", №50/2005) аналитики прогнозировали, что в 2006 году наконец начнется спокойный рост цен: 10-12% в год в валюте, что ценники качественного и проблемного жилья будут все сильнее расходиться ("хрущевки" и "корабли" должны были подорожать не больше чем на 5%), а больше всего вырастут цены на центральные районы.
Произойдет это, объясняли специалисты, в том числе и из-за нарастающего давления на рынок ипотечного покупателя, который сориентирован на более качественное жилье. Однако пока все наоборот.
За первые три месяца 2006 года кирпичные и панельные "хрущевки" поднялись в цене на 9% (они дорожают почти вдвое быстрее остальных категорий), "корабли" - на 8%. Меньше всего поднялись в цене дома старого фонда.
Соответственно изменилось и предложение: некачественное жилье быстро вымывается из листингов (рис.2).
Сильно сократилась доля "кораблей": с 9% в конце 2004-го - начале 2005 года до 5% к марту 2006-го. На "хрущевки" год назад приходилось 12% предложения, сейчас - лишь 8%. Уменьшилась доля и остальной "советской панели". Сегодня она составляет 29% листинга против 36% в марте 2005-го. Зато жилья в старом фонде продают все больше.
Спрос на мини
"Все метут", - утверждают агенты по недвижимости в разговорах с клиентами. Руководители фирм пока более осторожны в оценках. "Влет уходят объекты стоимостью до $70 000. Те, что подороже, продать все еще непросто", - делится наблюдениями генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.
Его слова подтверждает и статистика: малогабаритное жилье дорожает куда быстрее просторных апартаментов: "единички" прибавили за квартал 8%, "двушки" - 6%, "трешки" - 5%, апартаменты из шести-семи комнат подорожали на 2%.
Характерные изменения произошли в структуре предложения. Доля выставленных на продажу "единичек" достигла исторического минимума. На них сегодня приходится лишь 16% всех вариантов. Для сравнения: год назад (в марте 2005 года) они составляли четверть листинга. Даже весной 2004-го, перед началом стагнации, их было больше - 19% (рис. 1).
Специалисты объясняют это так. За время застоя на рынке было открыто много сделок по расселениям, но покупатели не торопились приобретать альтернативную недвижимость (как правило, как раз малогабаритное жилье).
Когда сделки пошли, компактные квартиры стали очень востребованным товаром. Есть и другое объяснение: покупатели, больше года откладывавшие покупку и копившие деньги, почувствовали, что медлить уже нельзя, и начали тратить то, что успели собрать. Поэтому самые маленькие квартиры разошлись в первую очередь.
Сегодня квадратный метр в однокомнатной квартире в среднем стоит на 18% больше, чем в трехкомнатной (год назад разница составляла 13%). Такая конъюнктура не благоприятствует началу новых расселений, однако, по наблюдению игроков рынка, инвесторы все еще пытаются "вскочить в последний вагон уходящего поезда": на растущем рынке вложения в недвижимость могут дать до 40% прибыли в год.
Со времени стагнации сохранилась, пожалуй, единственная тенденция: поляризация ценников по районам на периферии. Популярные Московский, Выборгский, Приморский районы дорожают быстрее, чем остальные. (Калининский все больше уступает позиции, переходя из ценовых лидеров в уверенные "середнячки".)
Покупатели-инвесторы предпочитают вкладываться в наиболее перспективные территории. Предложение в этих местах уменьшается с каждым месяцем. Зато центральные районы занимают все большую часть листинга. Если год назад на Центральный район приходилось 8% выставленных на продажу вариантов, к концу 2005-го - 12%, то теперь - уже 14%. Аналогичная картина - по другим территориям исторического центра.
Единственное разумное объяснение аналитиков: на исторические фасады покупатель особый, спрос здесь более равномерный, менее подвержен истерии. Заметим: в абсолютных цифрах количество предложений по центру сократилось, а цены выросли. Просто это менее заметно, чем на окраинах.
Москва нам не указ?
В южной столице цены на недвижимость бьют все рекорды. На начало апреля средний квадратный метр московской недвижимости оценивался в $2812.
Последние месяцы жилье здесь прибавляет в цене по 8% ежемесячно - почти вдвое быстрее, чем на пике ажиотажа 2003-2004 годов. Разрыв в ценниках между двумя столицами растет на глазах. Если еще в январе 2006-го мы отставали по ценам вдвое, то сейчас - уже в 2,5 раза (табл. 1).
Для сравнения: в начале 2004-го разница в цене "квадрата" в двух столицах составляла 70-75%, и Питер постепенно догонял Москву. Мнения специалистов расходятся: одни считают, что Петербург должен в разумные сроки наверстать отставание (чтобы вернуться к разнице двухлетней давности, цены должны подскочить до $1600-1700 за метр).
А значит, в ближайшее время мы можем ждать продолжительного и очень быстрого удорожания. Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость", полагает, что к концу календарного года цены могут дойти до $2000/кв.м.
"Правда, лишь по наиболее ликвидному жилью: кирпичным и панельным домам последних лет постройки", - оговаривается г-н Семененко. Другие эксперты полагают, что цены на недвижимость в Москве и Петербурге напрямую не связаны и оглядываться на столицу смысла нет.
Ценовые качели
Внятных экономических объяснений происходящих на рынке недвижимости процессов у аналитиков нет. Вряд ли курсовые колебания доллара и периодическое желание граждан избавиться от худеющих "зеленых" объяснит переход от 65%-го роста цен на жилье (с июля 2003-го по июль 2004-го) к 5%-му падению (июль 2004-го - июль 2005-го) и обратно.
Специалисты объясняют: рынок развивается волнообразно: за ростом всегда следует снижение. На устоявшихся рынках 12%-й рост (по их меркам - "бум") периодически сменяется 2-3%-м падением.
В России все процессы идут на фоне инфляции (10-12% - по официальным данным и 25-30% - по данным независимых экспертов). Ценовые "волны" вырастают до размеров цунами. Переход от ажиотажа к стагнации и обратно происходит за два-три месяца.
Предсказывать долгосрочное развитие рынка сложно. С 2003 года операторы то и дело утверждали, что через несколько месяцев рынок успокоится и начнет стабильно расти на 12-15% в год. Однако до стабильности и предсказуемости пока далеко.
Подобные переходы не устраивают и риэлтеров: во время ажиотажа доходы большие, но много нервотрепки. Цепочки то и дело рвутся из-за изменения цен, покупатели и продавцы нервничают, работать приходится в авральном режиме.
Во время стагнации доходы падают, приходится увольнять работников, набранных в предыдущий период. Очередной подъем фирмы встречают в сокращенном кадровом составе.
Пока аналитики не берутся прогнозировать, насколько затяжным окажется это оживление рынка и на какой цифре ценники остановятся в следующий раз.
Ежеквартальный прирост цен в Москве и Петербурге, %
Табл.1
Период
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
963 
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
В Санкт-Петербурге подорожали элитные квартиры на вторичном рынке, площадь сократилась
Москва сохраняет лидерство по кредитам на жилье, Алтай — по торговым объектам
