То, что квартирный рынок столицы вошел сегодня в фазу стагнации признали все. Вопрос в том, как долго она продлится, и какое влияние окажет на своего соседа - рынок жилья в Подмосковье? Приобретение квартиры в Москве может обойтись дороже загородного дома
Разнообразие жилых объектов и земельных участков на всем протяжении Подмосковья позволяет сделать заключение о наличии здесь самостоятельного рынка недвижимости, лишь косвенно испытывающего влияние московских цен и тенденций. Однако растущий спрос на жилье и постоянно увеличивающаяся стоимость квадратного метра вынуждают потенциально ориентированных на столицу покупателей все чаще обращать внимание за МКАД, особенно на близлежащие от кольцевой автодороги территории. Разумеется, это подстегивает подмосковных продавцов еще сильнее накручивать цены. Данная ситуация за последние годы переросла в устойчивую тенденцию, следовательно не учитывать силу "московского фактора" или считать его малозначительным тоже нельзя.
В какой же степени цена на "квадрат" в области зависит от Москвы? Сложно ответить на этот вопрос, ибо прямой зависимости, скорее всего, не существует. Во-первых, рынок Подмосковья имеет иную структуру. Здесь во всем многообразии представлены коттеджи, индивидуальные частные дома, таунхаусы, малоэтажные жилые здания и уж потом многоквартирные дома типовых серий, а также дома, возводимые по индивидуальным проектам (в основном монолитно-каркасные). При этом в Подмосковье уже запрещено возводить жилые здания выше 17 этажей (а на правительственном уровне все чаще обсуждают вопросы о программе доступного малоэтажного жилья в подмосковных районах). Во-вторых, свободных площадей в Подмосковье пока еще значительно больше, нежели в столице. Только свободной территории под частные владения в радиусе 50 км от МКАДа по подсчетам экспертов хватит еще на 300 000 участков, площадью 10 соток каждый. Это притом, что в настоящее время за год на подмосковном рынке возникает более сотни коттеджных поселков. В столице ситуация иная: малоэтажное строительство (не говоря уже о частных коттеджах) здесь все-таки исключение.
Многие покупатели уже отдают себе отчет, что приобретение квартиры среднего уровня в Москве может обойтись дороже загородного дома с небольшим участком, где, кстати, автоматически снимается вопрос о приобретении парковочного места для автомобиля. Так что цены пригорода испытывают влияние нереализованного (неплатежеспособного) на столичном рынке спроса (правда, цена во многом зависит от уровня инфраструктуры в поселке).
Вспомним ситуацию 4-5-летней давности. Тогда стоимость квадратного метра в типовой подмосковной новостройке не превышала $1 000. В Москве же нижняя граница цены приближалась к $2 000. Сегодня пригородные цены поднялись до уровня $3 000 - 3 500 и выше, в то время как в Москве практически невозможно найти что-нибудь дешевле $5 300.
За первое полугодие 2008 года рост цен на земельные участки составил около 10-15%, а до конца года ожидается не менее 25-30% повышения (средняя цена сотки в июле перевалила за отметку $11 500). Что касается цены квадратного метра в загородных домовладениях-новостройках (таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома), то в зависимости от удаленности и направления летние цены были в пределах от $1 800 (на востоке) до $6 300 (на западе). При этом в начале года цена за те же "квадраты" была выше на 2-2,5%. О чем это говорит? Конечно, влияет спад темпов ценового роста на столичные жилые объекты. Но не только. На цену влияет сезонность, объемы строительства, ставка рефинансирования и пр. А, кроме того, появился и сравнительно новый фактор - на подмосковном рынке активно вводятся коттеджные поселки эконом-класса и приравненное к ним жилье в таунхаусах (именно эти объекты пользуются повышенной популярностью и являются альтернативой более дорогим городским квартирам). Новое предложение расширяет число недорогих объектов жилья, и таким образом сдерживает темпы роста цен на рынке. Кстати, в этом году планируется возвести 7,5 млн. кв. м жилья, в том числе 3,5 млн. - малоэтажного (1,8 млн. кв. м от общего объема будет построено в новом городе, недалеко от города Электроугли).
Интересно складывается ценовая ситуация навторичном рынке жильяПодмосковья. В целом за июль 2008 года цены поднялись на 3,8%. Максимальное увеличение цены предложения зафиксировано на северном и восточном направлениях (28% и 30% соответственно). При этом средний темп роста цен снизился на 2,4% уже в мае, как следствие увеличения предложения в последнем весеннем месяце чуть ли не на 19%.
В то же время цены на новые объекты жилой недвижимости все-таки довольно высокие, что может поспособствовать продавцов на вторичном рынке сыграть на повышение. Так что в недалеком будущем на всем рынке, скорее всего, произойдет ценовая корректировка.
Упавшие в последнее время показатели акций мировых лидеров добывающих отраслей (нефть, газ) неизбежно повлияют на цены рынка недвижимости в целом, как обычно, затронув, прежде всего, высоколиквидные объекты, то есть жилье эконом-класса в многоквартирных домах типовых серий. Уже со второй половины августа цены самых дешевых квартир в Москве снизились на 2%. Поэтому, несмотря на повышенный спрос, дорожать недвижимость в ближайшее время не должна. Хотя, учитывая разнообразные областные и географические условия на всем протяжении московских предместий, некоторый рост цен возможен, но он, видимо, не будет значительным.
Потеряв возможность пользоваться иностранными денежными средствами в привычном объеме (в связи с мировым финансовым кризисом) банки практически сразу же ужесточили условия выдачи ипотечных займов (не менее 18% годовых на срок 5 - 10 лет), следовательно, часть потенциальных покупателей отсеялось, увеличив тем самым долю нереализованного предложения (теперь оно будет отложенным), что также не способствует ценовому росту.
В итоге можно отметить, что рынок Подмосковья в первую очередь в серьезной степени реагирует на ряд общих экономических показателей, равно, как и рынок Москвы, и лишь в некоторых случаях испытывает влияние ценовых изменений в столице.
При этом, несмотря на общее напряжение участников рынка недвижимости, кто-то может сегодня сделать выгодное финансовое вложение. Приобретя квадратный метр сейчас (пока цены снижены), впоследствии его можно продать, но уже намного дороже. Единственная сложность - выбрать минимальное значение цены при покупке и, учитывая инфляцию в период нового роста цен, рассчитать наиболее выгодный момент для продажи, то есть момент максимальной цены продажи.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1813 
Цены на новостройки в Подмосковье пошли вниз, «вторичка» дорожает
Индексы Restate: разрыв между новостройками и вторичным жильем в Подмосковье растет
Индексы Restate. Новостройки дешевеют, вторичка дорожает: что происходит с ценами в Подмосковье
Жаркий несезон: цены на дома в Подмосковье замедлились только к началу декабря
Конец сезона: цены на загородные дома в Подмосковье обвалились к августу
Просто дача: рейтинг недорогих подмосковных дач, на которых можно отдохнуть уже сегодня
