Аналитики Сбербанка подсчитали, что в 2009 году снижение цен на недвижимость в России может составить от 7,5% в рублях до 59,6% в долларах. Многие СМИ предпочли растиражировать вторую цифру. Эксперты не отрицают, что все более частые исследования российских банков о рынке недвижимости могут быть связаны с борьбой за сбережения вкладчиков.
Свои деньги многие россияне предпочли снять с депозитов, «конвертировать» в наличную валюту и, как полагают банкиры, могут потратить их на покупку недвижимости. Сбербанк опубликовал доклад собственного центра макроэкономических исследований «Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы». В нем приводится огромный диапазон возможного изменения цен на недвижимость в 2009 году в Москве и России. Минимальное снижение в 7,5% прогнозируется для рынка недвижимости России в случае реализации базового сценария макроэкономического развития. Этот сценарий предполагает инфляцию 11%, а курс доллара — 30 руб.
Вторая цифра, 59,6%, вынесенная в заголовки многими СМИ – это вероятное изменение долларовых цен в Москве при «стрессовом» сценарии в макроэкономике. Такой сценарий, по данным Сбербанка - это инфляция «несколько выше», а девальвация рубля к доллару «значительно глубже». Вторичный рынок жилья Москвы за пять кварталов (IV квартал 2009 года по отношению к III кв. м. 2008 г.) должен продемонстрировать снижение рублевых цен на 23-25% (в зависимости от сценария).
Признавая отсутствие региональных данных, аналитики Сбербанка строят модель для «агрегированного рынка недвижимости РФ». В соответствии с этой моделью, к концу 2009 года рублевые цены снизятся на 7,5% по базовому сценарию и на 10-12% по стрессовому. Долларовые – на 25% по базовому и 40-42% в стрессовом варианте. Приходится оставить за скобками утверждение аналитиков о том, что население в случае роста цен на недвижимость начинает вкладывать деньги в ценные бумаги. Или – тезис о том, что строительство новых домов увеличивает предложение и ведет к снижению цен – без поправки на степень износа фонда и темпы этого строительства.
БН.ру попросил экспертов ответить на два вопроса: не заинтересованы ли банки в понижающих прогнозах и насколько вероятно масштабное падение цен на недвижимость.
Как будут меняться цены на жилье в России?
Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»
Уверена, что речи об ангажированности аналитиков Сбербанка быть не может. Любой прогноз – это вопрос методологии, и без глубокого изучения я не стану говорить о том, насколько верны гипотезы, исходные данные и методы, примененные аналитиками Сбербанка. Но на основании собственных знаний о рынке я утверждаю, что нет оснований для снижения цен почти на 60%. Рынки недвижимости Москвы и других регионов, безусловно, отличаются. Но как раз в Москве больше факторов, препятствующих снижению цен. Московская недвижимость - как рынок антиквариата, который ограничен по объему - при нарастающем спросе. В Москве нет возможности больше строить, объем предложения жилья ограничен, тогда как спрос формируется не только за счет москвичей, но и - других регионов страны и других стран. С этой точки зрения считаю возможным некоторый период замедления темпов роста цен и даже небольшое их снижение. Я говорю о номинальных рублевых ценах, поскольку прогнозировать динамику долларовых, по-моему, невозможно. В регионах ситуация будет развиваться по-разному: где-то цены понизятся, где-то стабилизируются, где-то продолжат рост.
Игорь Жигунов, член правления «Городского Ипотечного банка», глава рабочей группы по ипотеке и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада.
Считаю, что предпосылок к резкому снижению цен на жилье нет. Предстоит коррекция цен в краткосрочной перспективе, но резкого падения ждать не стоит. Происходящая сейчас коррекция цен не превышает 10-15% по заключаемым сделкам, причем затронула она низкокачественное жилье и почти не коснулась объектов комфорт-класса. Недвижимость по-прежнему остается самым надежным сберегательным счетом. Сегодняшние трудности финансирования новых проектов означают сокращение предложения уже в 2010 году. Тогда как ожидания снижения цен формируют нарастание отложенного потребительского спроса на жилье, который на фоне дефицита предложения обеспечит через полтора-два года новый рост цен. Сегодня озвучивается масса прогнозов. Один из них – прирост на 25-30% уже в 2010 году. В чем я уверен – так это в том, что в Петербурге восстановление рынка начнется раньше других регионов. Что касается наиболее пессимистичных сценариев, вероятность их реализации крайне низка. Резкое снижение цен на недвижимость было бы возможно при условии совпадения целой совокупности факторов: продолжения падения цен на нефть, резкого укрепления доллара, кардинального падения объемов производства и других. Однако все эти события не случатся. Американское правительство заинтересовано в ослаблении своей валюты, российское принимает меры по сокращению добычи нефти и стабилизации цен, а также – по поддержке банковской системы. Ситуация в экономике России имеет все шансы выправиться. И 2009 год будет годом перестройки экономики. С большой долей уверенности можно прогнозировать, что россияне, сохранив отношение к недвижимости как единственному понятному активу, предпочтут объекты вторичного рынка. Тем более, что для такой покупки проще получить кредит.
Александр Романенко, президент FIABCI-Европа, глава корпорации «Адвекс. Недвижимость».
Я убежден, что говорить о «средней цене на рынке недвижимости в России» некорректно. В США, например, после наступления кризиса цены на жилье во Флориде упали на 30%, а в Бостоне – не более чем на 10%. Так же заметно разделение по типам жилья. Если на растущем рынке цены изменяются более или менее одинаково, то на снижающемся, как сейчас, кривые графиков эконом и бизнес-класса расходятся. В Петербурге, например, можно говорить о некоторой переоцененности жилья классов бизнес и элит. Поэтому коррекция на такие объекты может быть более значительной, до 35% по рублевым ценам от летнего максимума. Но на жилье эконом-класса спрос стабильный, в преддверии Нового года он ощутимо активизировался. Если человек планирует покупку жилья не для перепродажи, и ему понравился объект – надо торговаться и покупать сейчас. Аналитики определяют «дно» лишь после его достижения, и тем более легко ошибиться, выжидая, непрофессионалу. Понравившаяся квартира наверняка не будет ждать: если ее не покупают в течение 2-3 месяцев, владельцы просто снимают объект с продажи. Коррекция цен в некоторых в Петербурге, я считаю, продолжится еще 2-3 месяца, по типовому жилью она достигнет 20-25% по отношению к лету 2008 года. Далее нас ждет стабилизация цен. Несмотря на колебания, в России нет более стабильного актива, чем недвижимость.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, глава рабочей группы РГР по совершенствованию законодательства в сфере недвижимости
Не стану комментировать прогноз Сбербанка, скажу лишь, что по моему опыту прогнозы крупных финансовых институтов или страховых компаний почему-то ни разу не сбывались. Возможно, по той причине, что они не учитывают психологических факторов в ценообразовании на рынке недвижимости. Тогда как сегодня они определяют консервативность поведения собственников. Масштаб снижения (около 60% за пять кварталов) – как минимум вдвое завышен по отношению к тому, что произойдет в реальности. Хотя, с точки зрения тренда, аналитики Сбербанка правы: рынку предстоит коррекция цен. Понятно, что приведенные в разных валютах цены будут меняться по-разному. Поскольку неизвестно, что будет с долларом, нет большого смысла строить прогнозы долларовых цен. Наиболее стабильная валюта – евро. Менее всего рисков, по оценке нашей компании «АН САВВА», в сегменте жилья эконом-класса. В силу недостаточных объемов ввода нового жилья, сохранения спроса на квартиры внаем, который обеспечивает стабильную доходность их владельцам, тенденция роста цен сохранится в долгосрочной перспективе – на уровне не ниже инфляции. Потребность же в элитном жилье сократится. В целом на понижение цен играют отставание роста доходов от инфляции и сокращение доходности сырьевого сектора экономики, а также быстрый рост цен в предшествующие периоды. Тем не менее, россияне не слишком доверяют мировым валютам и не видят надежных и эффективных финансовых инструментов для сохранения денег. Самым доступным способом сбережения накоплений остается жилье. Предположение, что банки могли бы использовать прогнозы снижения цен на недвижимость для того, чтобы убедить россиян хранить сбережения на банковских депозитах, думаю, может иметь под собой основания.
Игорь Горский, вице-президент РГР, председатель правления ОАО «Московский инвестиционно-торговый центр жилья».
Я уверен, что ценовая динамика будет сильно дифференцированной: на какие-то объекты, возможно, снижение цен и будет значительным. Малогабаритные объекты в Москве крепко держатся на достигнутом уровне, людям все равно надо где-то жить, они покупают то, на что хватает денег. Не стал бы делать прогноз долларовых цен: никто не знает, где будет доллар через год.
По итогам опроса экспертов мы можем сделать определенные выводы. Коррекция цен на жилье продолжится, но, в условиях крайне нестабильных курсов основных валют, ценовые прогнозы невозможны. Единственное, о чем можно говорить с большой степенью уверенности – это то, что недвижимость и сейчас является наименее рискованным способом сохранить деньги.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1672 
Ипотека меняется, но остаётся ключевым инструментом для рынка — итоги третьего бизнес-завтрака «Доверия потребителя»
Рынок недвижимости 2025: как меняется спрос, стратегия девелоперов и поведение покупателей
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
В Петербурге стартовало голосование конкурса «Доверие потребителя» на рынке недвижимости
В Петербурге растёт спрос на квартиры с террасами
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
