Собственники попадающих под расселение квартир в столичных хрущевках получат не только выгоды, но и риски
Собственники попадающих под расселение квартир в столичных хрущевках получат не только выгоды, но и риски. Об этом предупреждают аналитики компании «Метриум Групп».
По заверениям властей, уже к началу мая будут готовы списки панельных хрущевок, подлежащих сносу. Почти 80% жителей этих домов поддерживают расселение и ожидают переезда. Однако часть собственников планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос.
До недавнего времени квартиры в панельных пятиэтажках оставались самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом. Тем не менее, в свете правительственных инициатив привлекательность хрущевок может возрасти – теперь владение квартирой в пятиэтажке дает перспективу на улучшение жилищных условий. Однако данная возможность сопряжена как с выгодами, так и определенными рисками.
Выгода №1: Обжитая локация
В хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. Согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов – их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть, приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.
Выгода №2: Капитализация инвестиций
Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. Вложения в наименее ликвидный объект рынка – панельную хрущевку – в рамках программы расселения могут принести доход. Увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%.
В наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро.
Выгода №3: «Лишние» метры
Одна из главных отрицательных характеристик хрущевки – теснота. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата.
Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м. Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры, превышали старые на 5-10 кв. м. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.
Выгода №4: Полная отделка
До 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной однокомнатной квартиры (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. В рамках программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой.
Риск №1: Неудачная локация
Пока неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться.
Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.
Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).
Риск №2: Проигрыш в цене
В менее удачной локации стоимость альтернативной новостройки может оказаться меньше, чем вторичной хрущевки в более ликвидном районе. Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. То есть, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10-15%.
Риск №3: Сроки переезда
Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну были снесены около 1,7 тыс. хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8 тыс. домов и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки не появятся сразу. И если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не менее 25 лет. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения – крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены.
Риск №4: Отказ от программы
Также есть риски, связанные с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют, что помощь частных инвесторов пока не требуется. При этом оценка стоимости программы - 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.
Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.
«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке, как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только, уже имея в собственности хрущевку».
2336 
Лето на рынке новостроек: Кавказ и Поволжье вырываются в лидеры, курортный юг теряет позиции
Рынок недвижимости Сибири: Иркутск рвётся в лидеры, Новосибирск теряет позиции
Продажи новостроек в Москве за 7 месяцев 2025 года упали на 15,5%
«Вторичка» не дешевеет: в Москве и на курортах рост цен достигает 20%
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
