Поможет ли жилищный кооператив многодетным семьям получить жилье?
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готовится запустить новый продукт. На этот раз целевая аудитория программы – многодетные семьи. Как сообщил исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый, в этом году ипотека для многодетных семей стала одной из первостепенных задач.
Реализация новой программы под названием «Жилищный кооператив для многодетных семей», как планируется, начнется уже в 2012 году. В качестве пилотного региона выбрана Иркутская область. Новая схема предполагает, что на тех участках, которые предоставляются региональными властями, семьи, имеющие более трех детей создав жилищно-строительный кооператив, объединяют свои участки и на них возводят многоквартирные дома. При этом некоторая часть квадратных метрах в построенных объектах, по задумке разработчиков, будет сдаваться в аренду. В результате семьи получают жилье и доход от аренды, который может быть направлен, в том числе и на погашение кредита. Собственниками арендной части будет являться сам ЖСК.
«К сожалению, в подавляющем большинстве случаев многодетные семьи, с точки зрения своей платежеспособности вряд ли могут себе позволить получение ипотеки на квартиру или строительство дома, - отмечает господин Шелковый. - Механизм предоставления земли – очень хороший, но он не всегда решает ту цель, которая была первоначально поставлена». По его словам, в настоящее время АИЖК работает над совершенствованием «экономики проекта», которая на данный момент «очень тяжелая». «Мы пытаемся просчитать все так, чтобы сдача в наем оставшейся части позволяла обслуживать кредит, который будет предоставлен, - говорит эксперт. – Разработанная схема - это уже не просто предоставление жилья, а по сути, и способ генерирования дохода. Конечно, довольно длительный начальный период поступления от аренды будут уходить на покрытие кредита и содержание жилого фонда. Но затем рента станет гарантированным источником дохода». Генеральный директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов выразил опасения, что могут возникнуть сложности со сдачей в аренду. «На рынке довольно много предложений по аренде от частных лиц. Еще стоит потрудиться, чтобы найти арендаторов», - добавил он. Генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов на это заметил, что рынок аренды, как и купли-продажи, имеет свою экономику и свои взлеты и падения.
До Петербурга пока данная схема не дошла даже в качестве эксперимента. Однако город уже заявил, что многодетным семьям будут выделяться бесплатно участки под индивидуальное жилищное строительство. Соответствующий законопроект уже одобрили в Смольном. Площадь наделов будет составлять 12-15 соток. Что касается местоположения, то территории под эти цели планируется выделять в Колпинском, Пушкинском, Петродворцовом и Курортном районах. Приоритетом будут пользоваться те семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Они смогут получить участки для возведения постоянного жилья. При этом город возьмет на себя расходы по подготовке инженерной инфраструктуры. Остальные многодетные семьи смогут претендовать на получение участков для дачного строительства. В общей сложности в городе насчитывается более 14 тыс. многодетных семей. На сегодняшний день около 8,6 тысяч многодетных семей в Петербурге уже встали на учет на предоставление участков под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Очередь на улучшение жилищных условий составляет около 1,2 тыс. многодетных семей, из них более 900 семей получат новое жилье в этом году. Предоставление наделов планируется начать уже в следующем году.
Эксперты затрудняются однозначно оценить перспективы новой программы, ссылаясь на недостаточный объем информации. По их мнению, многое будет зависеть от стоимости возводимого жилья, наличия льготных источников финансирования строительства и «других не менее важных нюансов».
Перспективы проекты весьма туманны, считает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. По его словам, главный фактор, вызывающий опасения – ставка по ипотеке, которая намного выше уровня дохода от сдачи жилья в аренду. «Это характерно для всех крупных городов РФ. То есть взять кредит и, купив на него квартиру, полностью компенсировать аннуитетные платежи возможно только при наличии начального взноса, близкого к 50%. Иными словами оплата процентов по кредиту, взятому на покупку или строительство «доходной» квартиры будет дороже дохода от самой аренды, – говорит Максим Ельцов. – Так что реальной экономики в этом проекте нет. Да, возможно получится некоторая выгода в том, что дом будет многоквартирным и семьи сами будут через ЖСК контролировать строительство. Но получается, что для получения социальной поддержки люди вынуждены заниматься строительным бизнесом, в котором далеко не все профессионалы не преуспевают». С объединением участка тоже большой вопрос, добавляет эксперт. «Был участок ИЖС, а после объединения станет наделом под строительство многоквартирного дома? Возможно, в регионах процедура смены категории земли проще, но, к примеру, в Петербурге за последние полтора года ни у одной смены назначения участка в рамках правил землепользования и застройки не удалось провести», – отмечает господин Ельцов.
По его мнению, если многодетной семье немного не хватает средств на начальный взнос или на ежемесячный платеж по рыночной ставке, то логично чтобы государство предоставила им какие-то прямые льготы, а не снижало затраты семей путем вовлечения их в строительную деятельность.
В аппарате Уполномоченного по правам ребенка в Петербурге оптимистично смотрят на новое предложение АИЖК, отметив, что «любая инициатива, направленная на обеспечение достойного уровня жизни многодетных семей, вызывает уважение». «Использование земельных льгот, которые положены многодетным семьям по закону, не только для улучшения своих жилищных условий, но и для инвестирования в них может послужить дополнительной мерой по обеспечению долгосрочной социальной стабильности и созданию условий для роста благосостояния, – считают специалисты Отдел правового обеспечения аппарата Уполномоченного по правам ребенка в Санкт-Петербурге. – Однако поскольку использование механизма ипотечного кредитования жилищных кооперативов связано с определенными и достаточно серьезными рисками, необходимо тщательно проработать условия участия и реализации данной программы. В частности, исключить возможные дополнительные финансовые расходы многодетных семей и предоставить им гарантии приобретения жилья».
Пожалуй, можно согласиться с тем, что проработка проекта должна быть действительно тщательной. Ведь его целевая аудитория – многодетные семьи, которые не являются специалистами рынка недвижимости и могут столкнуться с большим количеством сложностей. Простым для реализации проект однозначно назвать нельзя, но право на жизнь он получить, безусловно, должен.
5395 
.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
Ипотека меняется, но остаётся ключевым инструментом для рынка — итоги третьего бизнес-завтрака «Доверия потребителя»
Рынок недвижимости 2025: как меняется спрос, стратегия девелоперов и поведение покупателей
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
В Петербурге стартовало голосование конкурса «Доверие потребителя» на рынке недвижимости
В Петербурге растёт спрос на квартиры с террасами
