Пока аналитики рынка недвижимости пытаются дать ответ на вопрос, что же происходит на рынке ипотечного кредитования США и является ли американский кризис предвестником кризиса российского, «Новости рынка недвижимости» обратились непосредственно к участникам рынка real estate США, членам НП «Российская Гильдия Риэлторов» за комментарием по поводу этой ситуации. На эти и другие вопросы «НРН» ответил Михаил Романовский, директор риэлторской компании MGR GLOBAL REALTY, имеющей основной офис в Майами (штат Флорида).
«НРН»: Сколько лет существует MGR GLOBAL REALTY на рынке недвижимости США?
М.Р.: Компания MGR Global Realty была создана мною в январе 2005 г. До этого я очень активно работал на американском рынке недвижимости в течение 12 лет - в большой американской компании Carlson GMAC Real Estate.
«НРН»: Какие виды риэлторских услуг оказывает ваше агентство?
М.Р.: Наша компания оказывает профессиональную помощь по всем аспектам купли, продажи и аренды недвижимости. Нами наработаны надежные контакты со специалистами по предоставлению ипотечных кредитов и всевозможных юридических услуг населению США и иностранным гражданам.
«НРН»: Какое количество ипотечных сделок в процентах совершается в вашем агентстве?
М.Р.: Процентное соотношение ипотечных сделок к так называемым cash sale в нашей компании, а также на всем американском рынке составляет порядка 95%.
«НРН»: Сколько лет существует ипотека как институт в США?
М.Р.: Ипотечное кредитование существует в Америке несколько десятков лет и населением страны воспринимается как естественный процесс. Механизм хорошо отработан.
«НРН»: Как долго, по вашему мнению, население страны привыкало к ипотеке? Был ли вообще процесс психологического неприятия этого вида кредитования?
М.Р.: Я, к сожалению не располагаю информацией о первых шагах в ипотечном кредитовании, поскольку являюсь гражданином Америки всего 17 лет.
«НРН»: Насколько агрессивны были банки в рекламировании своих услуг в сфере ипотечного кредитования?
М.Р.: Банки всегда были и остаются очень агрессивными в рекламировании своих услуг, во-первых, в связи с большой конкуренцией, а во- вторых, это приносит им огромные прибыли.
«НРН»: Как можно охарактеризовать часть населения, обращающуюся за ипотечным кредитом в различные банки?
М.Р.: Обращается за ипотечным кредитом не часть, а практически все население Америки. Жить в кредит - это один из основных принципов жизни в Америке. Большинство населения никогда не смогло бы оплатить полностью стоимость своего жилья, автомобиля или обучения в колледжах. У людей в начале их жизненного пути практически нет никаких денежных сбережений. Без кредитов они не могут себе ничего позволить. Даже те, кто смог бы все выплатить сразу, не торопятся делать это. Ведь часто бывает, что выгоднее взять кредит, а освободившиеся деньги вложить во что-то другое. Также люди, выплачивающие ипотеку, имеют возможность списывать весь процент, который они платят банку, со своего дохода, тем самым уменьшая выплату своих налогов.
«НРН»: Почему, по вашему мнению, американцы стали себе позволять неплатежи по кредитам?
М.Р.: Вы спрашиваете, почему американцы стали позволять себе неплатежи по кредитам?! Поверьте, они с удовольствием не делали бы этого. Их подталкивает к этому ситуация. Подобное происходит на американском рынке периодически, с цикличностью примерно в десять лет. Нынешняя цикличность затянулась и длится, по моим подсчетам, около семнадцати лет.
Расскажу вкратце, что же произошло на примере последних лет. Цены на недвижимость очень стабильно росли из года в год, банки охотно выдавали ипотечные кредиты, ослабляя с каждым годом свои требования, одалживая деньги клиентам с не очень хорошей кредитной историей, не требуя первого взноса. К примеру, иногда люди могли купить недвижимость вообще без первого взноса. Банки предлагали займы под 1% или 2% с негативной амортизацией выплат, при которой долг не уменьшается в процессе платежа, а наоборот, возрастает. Это все было рассчитано на продолжающийся рост цен. Но это не могло продолжаться бесконечно. Цены встали, произошло «затоваривание» рынка. Продавцы, чтобы продать, стали снижать цены. Те, кто покупал недвижимость несколько лет назад и не имел огромных долгов перед банками, могли себе это позволить. Те же, кто покупал в последние два года и брал большие займы или шел по программам с негативной амортизацией и плавающим процентом, оказались в критической ситуации. Выход был - либо все продать и принести огромную сумму денег, чтобы рассчитаться с банком, либо объявить банкротство и отдать все банку. Поскольку первый вариант практически никто не мог себе позволить или не хотел, банки остались с неликвидными пропертями. Не имея возможности их продать, чтобы компенсировать свои затраты, банки начали продавать их по заниженным ценам, неся большие убытки. Часть банков обанкротилась и вышла из бизнеса, но большинство осталось, поскольку прибыли были настолько высоки, что дали им возможность выстоять.
«НРН»: Несмотря на информацию о дефолтах, кризисе и неплатежеспособности населения, заключаются ли сделки с недвижимостью с использованием ипотечных схем?
М.Р.: На сегодняшний день банки продолжают очень активно рекламировать ипотечное кредитование, и люди его получают. Правда, программы финансирования и требования к заемщикам сегодня намного жестче, и получить ипотеку стало сложнее.
«НРН»: Отражается ли это на вашей профессиональной деятельности?
М.Р.: Безусловно, да.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1590 
В Москве пройдёт форум «Земли России» — ключевое событие по земельной повестке
Больше чем метры: как инфраструктура становится драйвером продаж
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
Ключевая ставка — 18%: что это значит для рынка? 
ТРЦ «Авиапарк» хотят продать, но рынок оценивает его дешевле
Запрет на ПВЗ маркетплейсов в домах нарушат логистику и нанесут ущерб рынку коммерческой аренды: эксперты
