Цены на рынках недвижимости двух столиц с приближением сентября начали расти. Увеличился и объем предложения объектов, а также активность покупателей и нанимателей жилья. Restate.ru изучал, с какими показателями рынок недвижимости встретил осень.
Сентябрь - традиционное время, когда участники рынка недвижимости подводят итоги. Конец первого полугодия, завершение летнего сезона и ожидание впереди еще более активного предновогоднего периода заставляют экспертов оглядываться назад и делать прогнозы на будущее. Restate.ru также подводит итоги августа и задается вопросом: что готовит покупателям недвижимости и ее нанимателям первый месяц осени?
Рост на ожиданиях
Для вторичного рынка недвижимости Петербурга август оказался неожиданно спокойным периодом. Устав расти в июле, в течении последнего летнего месяца средние цены на «вторичку» незначительно снизились. Так, по данным Restate.ru, в начале августа один квадратный метр жилья на вторичном рынке продавали в среднем за 86,6 тыс. руб. Но уже в начале сентября за него просили на 0,6% меньше - 86,1 тыс. руб.
На рынке строящегося жилья, напротив, рост цен в это время продолжился. За август средняя цена одного «метра» на первичном рынке выросла с 76,7 тыс. руб. до 78,1 тыс. руб., то есть, на 1,8%. Повышение цен на рынке строящегося жилья связано с традиционным осенним оживлением рынка недвижимости. В преддверии этого периода многие строительные компании обычно поднимают цены на свои объекты. Учитывается в цене и накопленная с начала года инфляция. В среднем, с января 2012 года цены на строящееся жилье в сегменте масс-маркет поднялись на 8%.
Количество предложений о продаже квартир в строящихся домах также плавно росло. С 7,5 тыс. объектов, размещенных в базе Restate.ru в начале августа, до 7,7 тыс. объектов в начале сентября (+ 2,6%). Это также объясняется маркетинговой политикой застройщиков, традиционно выводящих к осени на рынок новые объемы квартир в новостройках.
А вот на вторичном рынке в августе наблюдалась обратная картина. С начала восьмого месяца количество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу в Петербурге, снизилось, и достаточно значительно - с 8,8 тыс. объектов до 7,4 тыс. к началу сентября, то есть, на 16,8%. Это связано с тем, что многие продавцы «вторички» хотят выставить свои объекты в середине осени по максимально высокой цене.
Что касается распределения предложения «вторички» по районам Петербурга, то наибольший объем реализуемых квартир традиционно находится в Приморском районе города. Здесь сосредоточено 12,2% вторичного жилья, выставленной на продажу. Второе место с небольшим перевесом над ближайшим преследователем досталось Центральному району Петербурга. Здесь в августе было сконцентрировано 9,5% реализуемых квартир. Центру города на пятки наступает молодой Выборгский район, в котором размещено 9,45% от общего объема предложения на вторичном рынке. Доли остальных городских районов менее значительны. Однако хороший выбор покупателям могут предложить Невский, Калининский, Московский и Фрунзенский районы Петербурга.
На рынке новостроек Северной столицы наблюдается похожая картина. Ведущее место здесь занимает все тот же Приморский район. Его доля в общем объеме предложения «первички» - 27,3%. Отстает от него, но все-таки может похвастаться значительным ассортиментом строящегося жилья Выборгский район. В нем продается 20,7% возводимых квартир. Третье место досталось Невскому району - 18,6%. Значительные объемы также находятся в Калининском, Московском, Красносельском и Пушкинском районах города. Доли остальных 11 городских районов на рынке строящегося жилья так незначительны, что все они вместе дают лишь 8,2% в общем объеме предложения.
Приморский район выбился в лидеры и в сегменте жилой аренды. Здесь находится 17,8% от общего объема предложения сдаваемых в аренду квартир. Его неизменный спутник - все тот же Выборгский район. В нем размещено 13,8% от общего объема предложения съемного жилья. Догоняет его Василеостровский район (10% от общего объема предложения). Разнообразные варианты нанимателям предлагают также Московский, Центральный, Калининский и Кировский районы.
В то же время арендные ставки на жилье в Петербурге в преддверии осени, как ни удивительно, незначительно снизились. Средняя ставка аренды однокомнатных квартир за август уменьшилась с 22 тыс. руб. до 21,6 тыс. руб. (на 1,7%). Ставка двухкомнатных квартир в начале августа составляла 31,4 тыс. руб., но уже к началу сентября снизилась до 30,7 тыс. руб. (на 2%). Трехкомнатные квартиры потеряли в ставке еще больше (снижение с 40,4 тыс. руб. в начале августа до 39,2 тыс. руб. в начале сентября, то есть, минус 3%).
Столичные изыски
В Москве картина несколько отличается от той, что наблюдалась в августе на рынке недвижимости Северной столицы. Цены здесь также росли, но уже на вторичном рынке. В начале августа средняя стоимость квадратного метра готового жилья в столице составляла 148,6 тыс. руб., но уже в начале сентября она поднялась до 150,1 тыс. руб. (на 1%). А вот на первичном рынке цены, напротив, были стабильны - средняя стоимость квадратного метра так и осталась на уровне 69,3 тыс. руб.
Арендные ставки в столице также остались практически без изменений. Средняя ставка однокомнатных квартир немного выросла за последний месяц - с 30,2 тыс. руб. в месяц до 30,5 тыс. руб. в месяц (на 1,3%). Средняя по Москве ставка аренды двухкомнатных квартир также незначительно подросла. С 41,2 тыс. руб. в начале августа до 41,4 тыс. руб. в начале сентября (на 0,5%). Ставка аренды «трешек» увеличилась с 50,2 тыс. руб. за месяц аренды в начале августа до 50,4 тыс. руб. в начале сентября (на 0,4%).
Количество предложений съемного жилья в столице в последний месяц также увеличилось. С 10,1 тыс. объектов в базе Restate.ru в начале августа до 11 тыс. объектов в базе портала в начале сентября.
С приходом августа в столице стало больше и предложений о продаже объектов первичного и вторичного рынка. Согласно базе Restate.ru, месяц назад в Москве предлагалось 1,39 тыс. квартир в новостройках. Сейчас - 1,4 тыс. На вторичном рынке рост еще более заметен. Объем предложения увеличился с 2,6 тыс. объектов в начале августа до 3 тыс. объектов в начале сентября.
Таким образом, можно констатировать, что рынки недвижимости обеих столиц начинают разогреваться в преддверии осени. В столице оживление оказалось более бурным, однако Петербург вовсю догоняет. Ожидается, что на сентябрь-октябрь в Северной столице придется наибольший рост цен на жилье.
Мнение экспертов:
Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов:
Уже первые недели августа показали, что цена квадратного метра на вторичном рынке Петербурга выросла. Так, по итогам июля стоимость «квадрата» составила 88 тыс. руб. (по данным реальных сделок, а не предложения). Но уже в первые недели августа средняя стоимость квадратного метра увеличилась и составила 91,7 тыс. руб. Таким образом, всего за полмесяца цена выросла на 4,2%.
При этом летом традиционно наблюдалось некоторое снижение количество сделок, связанное с сезонностью. В целом же структура сделок осталась прежней. Доля самых востребованных объектов - «однушек» и студий осталась на прежней отметке - порядка 45%. Вдвое меньше обращений (немногим более 20%) пришлось на двухкомнатные квартиры. Примерно такую же долю покупателей интересовали комнаты в коммунальных квартирах. На трехкомнатные квартиры в августе пришлось порядка 10% запросов.
В результате проведенного исследования стоимости сделок до кризиса и сегодня, мы обнаружили, что по некоторым типам жилья в популярных районах Петербурга цены уже достигли своего докризисного уровня. Это, например, однокомнатные квартиры в домах 137-й серии в Приморском районе. Стоимость такой квартиры в 2008 году составляла 3,7 млн руб. В настоящее время ее цена составляет более 3,6 млн руб.
В тоже время стоимость самого популярного типа жилья - однокомнатных квартир небольшого метража в новых кирпично-монолитных домах - уже выше, чем была в 2008 году. Речь идет о таких популярных у покупателей районах как Выборгский и Приморский. Стоимость однокомнатных квартир площадью порядка 35 кв.м в кирпично-монолитных новостройках здесь уже достигла 4 млн руб. Цена квадратного метра в этих квартирах сейчас находится на уровне 105-110 тыс. руб., тогда как в 2008 году она составляла 100-105 тыс. руб.
Заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость»Наталья Тужилова:
К концу лета 2012 года цены на строящееся жилье в Петербурге выросли на 4,3%. На данный момент средняя стоимость «квадрата» здесь составляет 84,7 тыс. руб. В июне-июле текущего года значительных колебаний цен на петербургском рынке недвижимости не наблюдалось. Рост начался лишь в августе, когда стоимость «квадрата» увеличилась на 4 тыс. руб.
Интересно, что тенденция изменения цен на недвижимость не связана с увеличением спроса в летний период. Наиболее вероятной причиной роста стоимости петербургских новостроек является постепенное увеличение предложения квартир с чистовой отделкой. Данная опция удорожает квадратный метр на 4-10 тыс. руб. Цены на петербургские квадратные метры выросли во всех сегментах. И вероятнее всего, эта тенденция будет прослеживаться во втором полугодии 2012 года. Осенью текущего года можно прогнозировать ожидаемое сезонное увеличение цен в пределах инфляции, то есть на 5-7%.
Руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака» Александр Пастухов:
На рынке жилой аренды Петербурга в августе-сентябре традиционно заметно оживление. Спрос сейчас максимально высокий, ведь в город приезжают учиться студенты, а также жители регионов, желающие жить и работать в Петербурге. Сегодня уже нередки случаи, когда на одну квартиру претендуют 3-5 потенциальных нанимателей. В ситуации такого ажиотажа собственники не упускают случая поторговаться и поднять ставку. В результате, ставки аренды растут. С начала лета они поднялись примерно на 15%. Если брать в качестве примера однокомнатную квартиру - наиболее востребованный тип объекта - то стоимость аренды «однушек» эконом-класса сейчас начинается от 18 тысяч рублей за месяц проживания. Однокомнатная квартира бизнес-класса предлагается уже по ставке от 35 тысяч рублей в месяц. Элитные однокомнатные квартиры - от 50 тысяч рублей в месяц.
Наиболее популярны сегодня одно- и двухкомнатные квартиры в новых домах эконом-класса, расположенных в шаговой доступности от метро. Стоимость самых популярных объектов не превышает, в среднем, 20 тысяч рублей в месяц. По моим прогнозам, в сентябре ставки продолжат планомерно расти. В целом до конца осени возможен их рост еще на 10%.
Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость» Ольга Новикова:
На рынке вторичной недвижимости Москвы в августе наблюдалось снижение числа предложений с одновременным увеличением спроса на альтернативные сделки. Снижение объема предложения связано в большей степени с тем, что многие продавцы летом снимали свои квартиры с продажи до сентября. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы выросла как в рублях, так и в долларах. В течение августа средний курс американской валюты составлял около 31,95 руб., а стоимость «квадрата» находилась на отметке 187 тыс. руб. ($5 851). Больше всего цена «квадрата» увеличилась в одном из самых дорогих и статусных округов столицы - СЗАО (+2,8%), а также в одном из наименее престижных - ЮАО (+2,4%).
В случае отсутствия стрессовых ситуаций в экономике России, в ближайшее время стоит ожидать увеличения активности на вторичном рынке, связанной с окончанием сезона отпусков. Цены будет напрямую зависеть от инфляционной составляющей, а также динамики курса доллара США. Что касается ситуации на первичном рынке недвижимости Москвы, то тут в августе наблюдался рост активности застройщиков. На рынок было выведено несколько новых корпусов в уже реализуемых жилых комплексах, а также несколько новых проектов, в том числе и реконструируемые дома.
В целом, в августе наблюдалась положительная ценовая динамика. Отсутствие резких колебаний на валютном рынке обеспечило сонаправленную ценовую динамику кривых стоимости квадратного метра в рублевом и долларовом выражении. Так, средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек Москвы (без учета «новой Москвы» и элитных объектов) в августе составила порядка 176,6 тыс. руб. ($5 526).
Быстрее всего в августе росли цены на жилье эконом- и бизнес-класса. Оба эти сегмента прибавили в среднем по 1%. Средние рыночные цены здесь сейчас составляют 140,2 тыс. руб. и 218,5 тыс. руб. руб. за кв. м, соответственно. При сохранении существующей макроэкономической конъюнктуры, скорее всего, мы будем наблюдать рост стоимости «квадрата» в пределах или незначительно выше уровня инфляции.
Руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева:
Август был довольно активным месяцем как для собственников, так и для нанимателей жилья в Москве. Спрос вырос на треть. Наибольшей популярностью у нанимателей пользовались «однушки» и «двушки» по цене до 35 тыс. рублей в месяц, расположенные преимущественно в панельных домах за третьим транспортным кольцом, но не дальше, чем 20-25 минут на метро от центра.
Общий объем предложения квартир, предлагаемых в аренду в столице, сократился в августе почти на 7% до 38,1 тыс. объектов. Поползли вверх и ставки. Так, по сравнению с июлем арендная стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса выросла на 1,9% - до 30,4 тыс. рублей в месяц. «Двушки» подорожали на 2,2% до 41,96 тыс. рублей в месяц, ставка трехкомнатных квартир увеличились на 1,4% до 56,97 тыс. рублей в месяц. В сегменте бизнес-класса цены начинаются от 45,1 тыс. рублей в месяц, в дорогих premium и deluxe от 72,8 тыс рублей и 116,8 тыс. рублей в месяц соответственно.
Стоимость найма самой дешевой квартиры, выставленной в экспозицию в последний летний месяц в пределах МКАД, равнялась 22 тыс. рублей в месяц. За эти деньги предлагалась «однушка» площадью 34 кв. м в 5-м квартале Капотни. Жилье меблировано «по минимуму», бытовой техники нет, отделка - советских времен. В дальнейшем, я полагаю, что ставки вырастут на 1-3% в зависимости от класса и качества предложения. Общий ожидаемый прирос за этот «высокий сезон» может составить до 5-7%.
Ольга Мурашко
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
9377 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
