"Эксплуатация недвижимости", глава 9: "Планирование и бюджетирование процесса эксплуатации объектов недвижимости"
Технологии планирования процесса эксплуатации. Процесс эксплуатации недвижимости носит исключительно плановый характер. Профессиональному планированию в эксплуатации поддается до 90% всей деятельности, при этом оставшиеся 10% относятся к текущему техническому обслуживанию.
Технологии планирования мероприятий по эксплуатации структурно не отличаются от планирования в других сферах деятельности. К ним относятся стандартизация и определение структуры процесса (для удобства планирования), анализ информации из отчетов по результатам деятельности по эксплуатации и расстановка приоритетов.
Для начала следует определить структуру эксплуатации недвижимости.
Напомним, что по итогам проведенного маркетингового исследования она включает в себя:
1. Мониторинг технического состояния объекта недвижимости: контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами.
2. Техническое обслуживание:
1) Ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.
2) Планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность. 3) Текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один – два или пять и более лет.
Нормативные мероприятия: выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.
4. Клининг: обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия.
Технический консалтинг: представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами.
Обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.
Планирование и бюджетирование: разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации.
2. Формат плана мероприятий по эксплуатации. Статьи планирования.
Распределение статей планирования в нашем случае будет выглядеть следующим образом:
Таблица 5. Распределение статей планирования
Принципалы
ЕТО - ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.
ППР - планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ТР - текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один – два или более лет.
НиП - нормативные мероприятия: выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.
КУ - (Комплексная уборка) клининг, обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия.
Спец ТО - специальное техническое обслуживание
Тех. консалтинг - технический консалтинг: представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами.
ЦМТС - обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.
В дальнейшем, следуя принципу от общего к частному, разобьем каждую статью планирования по субъектам планирования (затрат) с учетом проводимых регламентных работ, их стоимости, сроков (периодов) выполнения и ответственных исполнителей. В итоге мы получаем координатную сетку – программу эксплуатации.
Подобная глубокая детализация позволяет систематизировать деятельность службы эксплуатации, наглядно продемонстрировать логику ее работы и сделать ее прозрачной для контроля и анализа эффективности использования ресурсов. Кроме того, детализация позволяет сравнить соответствие фактического итога деятельности запланированному результату, и наоборот.
Каким бы продуманным и детализированным не был план мероприятий, жизнь все равно внесет свои коррективы, и было бы заблуждением предполагать, что планы выполняются на 100%. Поэтому необходимо ввести такое понятие как приоритетность. Тогда все мероприятия можно разделить на три условные группы:
- «мероприятия, обязательные для выполнения» (несмотря ни на что и независимо от ситуации);
- «мероприятия к выполнению» (которыми можно пожертвовать ради выполнения первых, но нельзя не выполнить после);
- «мероприятия» (которыми можно пожертвовать ради первых и вторых, но нельзя забыть выполнить).
«Мероприятия, обязательные для выполнения» - это те мероприятия, от которых непосредственно зависит доходность объекта или без проведения которых велика вероятность материального ущерба.
Таблица 6. Формат плана мероприятий по эксплуатации объекта недвижимости
Принципалы
Перечень работ
Стоимость
Сроки
Ответственный исполнитель
Приоритет
ЕТО инженерных систем
Теплоснабжение
Электроснабжение
Водоснабжение и канализация
Вентиляция и кондиционирование
ЕТО строительных конструкций
Кровля. Кровельные покрытия
Фасад. Внешняя отделка
Стены, перегородки, перекрытия
Внутренняя отделка
Двери. Окна. Проемы
ППР инженерных систем
Аналогично ЕТО инженерных систем(системы теплоснабжения, электроснабжения и. т.д.)
ППР строительных конструкций
Аналогично ЕТО строительных конструкций(кровля, фасад, перекрытия и т.д.)
9081 
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
В Петербурге сгоревший склад Wildberries заменят через две-три недели 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
Итоги 2023: падение объема сделок по аренде офисов в Петербурге на 35% 
