"Эксплуатация недвижимости", глава 7: "Технический консалтинг"
Консалтинг по определению бизнес-словаря - это осуществление деятельности по консультированию производителей, продавцов, покупателей по широкому кругу вопросов экономики, финансов, внешнеэкономических связей; по созданию и регистрации фирм, исследованию и прогнозированию рынка товаров и услуг, подбору персонала.
В нашем случае технический консалтинг - это неотъемлемая часть эксплуатации недвижимости. Технический консалтинг включает в себя представление интересов собственников недвижимости перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, координацию и обеспечение гарантийных обязательств, а также управление строительными проектами (работа с подрядными и проектными организациями).
Для того, чтобы предоставлять услуги консалтинга (в соответствии и с первым, и со вторым определением), необходимо быть экспертом, то есть иметь достаточный практический опыт в области технического консалтинга. Только в случае наличия у специалиста серьезного опыта и, конечно, теоретических знаний, он может понять физический смысл понятия эксплуатации недвижимости и стать участником самого процесса эксплуатации. Для иллюстрации вышесказанного приведем такой пример. Клиент, который заказал консалтинговой компании разработку концепции торгово-развлекательного комплекса, поинтересовался, что может подтвердить правильность выводов, предпосылок и решений, содержащихся в будущем документе (концепции). В ответ он услышал, что исполнитель находится «в рынке», то есть работает давно и с успехом, и не понаслышке знаком со всеми рыночными ситуациями, в которые может попасть будущий объект недвижимости. Все эти факторы и дают ему право на продажу успешного экспертного мнения.
Так и в нашем случае: недостаточно просто вовремя и правильно подготовить всю необходимую документацию, например, для ввода в эксплуатацию объекта, нужно еще и «чувствовать» ситуацию и понимать, что от тебя ждут государственные органы. Такое «понимание» приходит с опытом.
Рассмотрим подробнее составляющие «технического консалтинга» в эксплуатации недвижимости.
1) Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора.
2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг.
3) Взаимодействие с подрядчиками (управление строительными проектами и проект-менеджмент).
4) Координация и обеспечение гарантийных обязательств.
5) Взаимодействие с подрядчиками: управление строительными проектами и проект-менеджмент.
6) Координация и обеспечение гарантийных обязательств.
1. Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора. В Санкт-Петербурге к таким органам относятся:
- Энергонадзор;
- Энергосбыт;
- СЭС;
- Комитет по градостроительству и архитектуре Правительства Петербурга;
- Комитет по земельным ресурсам Правительства Петербурга;
- Комитет по управлению государственным имуществом Правительства Петербурга;
- Пожнадзор;
- Госгортехнадзор;
- Комитет по природным ресурсам.
Взаимодействие предусматривает:
- переоформление договоров;
- переоформление/получение актов допуска;
- подготовку пакетов технической документации;
- получение оптимизации технических условий;
- рекомендации и консультирование по изменениям в проекте;
- достижение договоренностей на компромиссной основе по поводу предписаний и актов, в том числе проведение переговоров и встреч с целью уменьшения затрат на выполнение.
К сожалению, любое согласование деятельности по использованию объекта недвижимости (как и согласование любой другой деятельности) в России проблематично. Если отойти от сухого языка документации, и говорить простым русским языком, то получение согласования – это «много времени, много бумаг, но неясный результат». Задача технического консалтинга в сфере взаимодействия с государственными органами контроля и надзора – максимально конкретизировать и упростить этот процесс для получения положительного результата. «Неясный результат» Прежде чем приступать к выполнению действий по получению какого-либо согласования необходимо оценить шансы. Шансы оцениваются субъективно, и эта оценка составляется из юридической возможности, технического осуществления и наличия аналогичных примеров.
Оценив шансы, прогнозируем варианты результата. Во-первых, обращаясь в госорганы, мы рискуем получить не весь пакет документов, который необходим для эксплуатации объекта. Во-вторых, можно получить и весь пакет, но не в те сроки, которые планировались первоначально и т.д. Оцениваем стоимость получения результата: ФОТ специалистов и консультаций, стоимость «государственной пошлины» и другие затраты. Затем сравниваем ее с предполагаемым экономическим эффектом. Бывает, что полученные данные кардинально меняют желание собственника. Задача технического консалтинга в эксплуатации недвижимости - смоделировать спрогнозированный результат как можно более точно.
«Много бумаг»
Бумаг, то есть документации, действительно много. Например, для переоформления договора на энергоснабжение с одного собственника на другого в связи с продажей недвижимости необходимо предоставить в различные инстанции более 200 различных документов. Перечень этих документов, причем часто меняющийся, необходимо знать. Все документы взаимодействуют между собой. Задача технического консалтинга в эксплуатации недвижимости - владеть «библиотекой» согласовательных документов всех необходимых «государственных» и «монопольных» институтов, а также владеть великим искусством бумаготворчества.
«Много времени»
Любой вопрос согласований имеет конечное время исполнения. Это время отправки заявки до получения согласовательного документа или отказа. Специалисты-практики по части согласований могут с потрясающей точностью определить время, необходимое для получения согласования. Это, с одной стороны, объясняется знанием технологии и сроков движения сопутствующих документов (пример - все то же переоформление договора на энергоснабжение: пакеты документов состоят из 200 наименований, и каждый документ имеет сроки рассмотрения), а с другой стороны, знанием внутренней политики согласовательных институтов. Таким образом, задача технического консалтинга в эксплуатации сводится к прогнозированию точных сроков согласования.
2. Представление интересов собственника при взаимодействии с поставщиками коммунальных услуг
Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг предусматривает взаимодействие с представителями «Водоканала», «Энергосбыта» и «ТЭК». Взаимодействие предполагает:
- ведение учета потребления коммунальных услуг;
- контроль сроков выставления и содержания счетов на оплату;
- правильность и соответствие выставленных счетов договорным обязательствам;
Представление интересов собственника перед энергоснабжающими организациями подразумевает два важных аспекта: контроль над соблюдением энергоснабжающими организациями условий договора и контроль ведения учета и статистки энергозатрат. В первом случае это защита прав собственника как потребителя, во втором случае - возможность сравнивать, оценивать и анализировать количественные, качественные и стоимостные показатели затрат собственника с целью их оптимизации и эффективного использования энергетических ресурсов. Собственник в праве требовать от эксплуатирующей организации предложений по оптимизации и эффективному использованию ресурсов, а последняя обязана предоставлять подобные предложения. Грамотный анализ затрат и применение как новейших энергосберегающих технологий, так и примитивных, на первый взгляд, мероприятий (утепления оконных проемов и установка «экономных» электрических лампочек) позволяют значительно экономить средства.
3. Взаимодействие с подрядчиками: управление строительными проектами и проект-менеджмент.
Взаимодействие с подрядными организациями предусматривает:
- заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;
- подготовку тендерной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов;
- взаимодействие с подрядными организациями, координацию их действий и ведение технической инспекции от имени заказчика.
Взаимодействие с подрядными организациями начинается с описания продукта взаимодействия и аккредитации подрядчиков. Например, при поэтапном вводе в эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости одна организация может вставлять окна на первом этаже, вторая - через полгода - на третьем этаже, так как предложила работы по более низкой цене. В то же время на втором этаже для якорного арендатора в счет платы за аренду может монтировать окна третья компания (арендатор доверяет только ей). Не трудно представить, что получится в итоге. Поэтому задачей эксплуатирующей компании будет конкретизация рабочего проекта объекта недвижимости относительно требований к конструкциям окон и технологиям их монтажа. Для этого необходимо представить подрядчику техническое задание, а далее проводить аккредитацию (допуск до работы на объекте) каждого подрядчика вне зависимости от причин, по которым его выбрали для работы в здании. Аккредитация заключается в официальной передаче подрядчику регламентирующих его деятельность положений (технического задания на производство работ, технических условий на производство работ, правил взаимодействия с администрацией другими службами и коллегами) и в официальном согласии подрядчика с содержанием этого перечня. 4. Координация и обеспечение гарантийных обязательств.
Одно из самых важных и дорогостоящих мероприятий в техническом консалтинге - это обеспечение гарантийных обязательств (в России, к сожалению, этот процесс на сегодняшний день находится на начальной стадии). На практике часто происходят случаи, когда собственник недвижимости (или заказчик строительных работ) дважды и даже трижды переплачивает за одно и тоже.
Пример. Инвестор заключил договор на строительство бизнес-центра с генеральным подрядчиком. Генеральный подрядчик заключил договор субподряда на монтаж системы отопления. Субподрядчик закупил материалы у дилеров - поставщиков сантехнического оборудования: трубы у одного, радиаторы и фитинги - у второго, комплект теплоцентра с насосами - у третьего. Затем он смонтировал систему и сдал ее генподрядчику, а тот в свою очередь заказчику - инвестору. Через полгода после ввода объекта в эксплуатацию выходит из строя повышающий давление насос. В результате этого здание отапливается только до 5 этажа (их всего восемь). На этот момент еще действует гарантийный срок, и тут наступает самое интересное. Заказчик отслеживает всю цепочку и понимает, что за короткий срок починить насос невозможно, а его замена займет много времени. Генподрядчик извиняется и переводит ответственность на субподрядчика, который, в свою очередь, требует провести экспертизу, для того, чтобы определить, производственный ли это брак или результат неправильной эксплуатации. В итоге, чтобы не понести еще больший ущерб, заказчик платит вдвойне (за новый насос и быстроту его установки), а потом начинает тяжбу с участниками цепочки, но бросает ее за бесперспективностью.
Это произошло потому, что, еще на стадии проведения тендера на строительный подряд, в нем не принимали участия профессиональные специалисты по эксплуатации. Они могли бы проконсультировать заказчика, объяснив ему, какие требования к подрядчику и договору подряда в части выполнения партнером гарантийных обязательств нужно учесть.
При приемке объекта коммерческой недвижимости в эксплуатацию от прежних владельцев и после ремонтно-строительных работ служба эксплуатации или привлеченная эксплуатирующая организация должна проконтролировать выполнение гарантийных обязательств. Для осуществления контроля над соблюдением гарантий строительными подрядчиками, поставщиками строительных материалов, монтажниками и поставщиками технологического и инженерного оборудования необходимо получить следующие данные по всем заключенным договорам:
3917 
Москва дешевеет, Петербург дорожает: что происходит с офисным рынком России
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
В Петербурге сгоревший склад Wildberries заменят через две-три недели 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
