"Эксплуатация недвижимости", глава 3: "Техническое обслуживание"
Техническое обслуживание объекта недвижимости, его конструкций и инженерных коммуникаций - это комплекс работ, сформированный в зависимости от их периодичности. От его выполнения зависит текущее функционирование и установленный (паспортный) срок службы объекта, а также возможность увеличения этого срока.
Принципиальная схема технического обслуживания такова: текущее функционирование здания обеспечивается ежедневным техническим обслуживанием (ЕТО). Установленный (паспортный) срок службы – планово-предупредительными (ППР) и регламентными работами, а возможность его увеличения – плановым текущим ремонтом (ТР). Где, в свою очередь,
ЕТО (ежедневное техническое обслуживание) - это комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем (наладка, регулировка, замена расходных материалов, мелкий ремонт и т.д.);
ППР (планово-предупредительные и регламентные работы) - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность;
ТР – это текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один – два или пять и более лет.
Ниже продемонстрированы типовые комплексы работ по обслуживанию объекта недвижимости, структурированные по следующим инженерным системам, конструкциям и элементам здания:
- теплоснабжение;
-электроснабжение;
- водоснабжение и канализация;
- вентиляция и кондиционирование;
- лифты и лифтовое оборудование;
- пожарная и охранная сигнализация;
- кровля и кровельные покрытия.
- фасад и внешняя отделка;
- стены, перегородки, перекрытия, лестницы;
- внутренняя отделка, двери, окна, проемы;
- прилегающая территория (проезды, газоны, парковки и т.д.). Следует учитывать, что предложенные автором этой книги базовые комплексы работ не являются догмой, а служат лишь для демонстрации структуры и технологичности процессов. 2. Ежедневное техническое обслуживание, планово-предупредительные работы и текущий ремонт инженерной инфраструктуры.
1. Эксплуатация систем теплоснабжения объекта недвижимости
1.1 Ежедневное техническое обслуживание (ЕТО).Обеспечение текущего функционирования системы теплоснабжения объекта в целом складывается из нескольких составляющих. Одна из них – это ежедневное техническое обслуживание, то есть комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния системы теплоснабжения и заданных параметров режимов ее работы.
ЕТО включает следующие виды работ:
- круглосуточный контроль работы системы отопления, удаление воздушных пробок, ликвидация аварийных ситуаций, вызов аварийных служб; - круглосуточный контроль работы теплового пункта, поддержание технических параметров в соответствии с графиком теплоснабжающей организации;
- замеры параметров работы оборудования системы отопления и горячего водоснабжения;
- регулярный контроль работы систем автоматики, показаний приборов узлов учета тепловой энергии и параметров теплоносителя для своевременного выявления неисправностей, недопущение превышения пределов измерения и регулирования;
- ежесуточный учет и контроль количества сетевой воды, идущей на подпитку систем;
- оценка теплового эффекта отопительной системы;
- проверка тепловых режимов помещений;
- поддержание комфортного температурного режима в помещениях объекта;- выполнение заявок по регулировке теплового режима офисных помещений;- ежесуточное заполнение отчета о расходе тепловой энергии по установленной форме;
- регулирование параметров системы отопления и горячего водоснабжения;
- регулировка гидравлической автоматики (не реже 1 раза в месяц);
- осмотр трубопроводов; в случае необходимости - подтяжка контргаек, муфт или их замена.
Незначительные неисправности в системах центрального отопления и горячего водоснабжения должны устраняться в течение одного рабочего дня. Для этого производится:- регулировка трехходовых кранов;- набивка сальников;- мелкий ремонт теплоизоляции;- устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре;- очистка грязевиков, воздухосборников;
- очистка от накипи запорной арматуры. Соблюдение установленного (паспортного) срока службы системы теплоснабжения объекта зависит от целого комплекса мероприятий. 1.2 Планово-предупредительные и регламентные работы (ППР).Планово-предупредительные и регламентные работы включают в себя комплекс работ по поддержанию исправного состояния системы теплоснабжения и заданных параметров режимов работы, имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ППР включает следующие работы:
- ежегодная промывка труб систем центрального отопления после окончания отопительного сезона;
- устранение подтеков во фланцевых соединениях, замена уплотняющих прокладок; - ремонт расширительных сосудов, переливных и отвоздушивающих трубопроводов, их покраска;
- проверка контрольно-измерительных приборов и замена неработающих; - покраска трубопроводов и теплотехнического оборудования в тепловом узле; - гидравлическое испытание системы. При выполнении профилактического ремонта насосов производятся следующие работы: - разборка насосов;-очистка насоса от грязи и посторонних предметов в улитке и между лопатками колеса;
- проверка подшипников на задиры и люфт колец, промывка в керосине и набивка смазкой;
- проверка электрической части двигателя насоса;- сборка и проверка работы.
При выполнении профилактического ремонта пластинчатых теплообменников системы отопления и горячего водоснабжения производится разборка пластинчатого теплообменника, состоящая из таких работ как:
- закрытие клапана на впусках, отключение циркуляционных насосов;- закрытие клапана на выпусках, слив воды из теплообменника;- демонтаж трубных колен, подсоединенных к напорной пластине;- очистка резьбы стальной щеткой;- покрытие резьбы смазкой;- очистка пластин от биологического загрязнения, накипи, осадков химическим методом.
При выполнении профилактического ремонта задвижек производятся такие работы как:
- разборка задвижки; - очистка внутренних полостей задвижки и поверхности дисков от грязи;- установка под крышку новой прокладки;- набивка нового сальника;- смазка резьбы шпинделя;- затяжка всех гаек и установка задвижки.
При выполнении профилактического ремонта обратных клапанов производятся такие работы как:
- проверка клапана на отсутствие трещин в корпусе;- проверка нарушения герметичности затвора;
- оценка износа уплотнительной поверхности;- оценка износа осей, проверка состояние коромысла, замена прокладки, очистка внутренней поверхности от грязи. В ходе профилактического ремонта необходимо провести замену неисправных манометров и термометров, а также поверку манометров при истечении сроков поверки. При выполнении профилактического ремонта системы отопления производится целый ряд работ:
- промывка системы отопления с целью очищения от грязи и ржавчины;
- устранение засоров в системе;
- ревизия системы с целью устранения течи в резьбовых, фланцевых и сварных соединениях;- устранение прогибов трубопроводов;
- устранение контруклонов с целью недопущения воздушных пробок;- ревизия воздухосборников;- ликвидация воздушных пробок в системе;
- проведение гидравлических испытаний системы отопления;
- опрессовка головных вводов совместно с энергоснабжающей организацией;
- заполнение системы отопления сетевой водой. При регулировке системы отопления производятся:- контроль удаления воздуха;- заполнение всех стояков системы отопления сетевой водой;
- контроль функционирования теплообменников и циркуляционных насосов;- контроль равномерности прогрева стояков;
- регулировка температуры нагревательных приборов до получения равномерного прогрева.
Увеличение установленного (паспортного) срока службы системы отопления объекта зависит как от ППР, так и от ТР.
1.3 Текущий ремонт (ТР).Текущий ремонт для уменьшения физического износа системы отопления объекта и поддержания эксплуатационных показателей производится с установленной периодичностью в один – два, пять и более лет. ТР включает большой комплекс работ, таких как:
- смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры;
- замена регулирующей и запорной арматуры; - разборка и ремонт запорной, регулирующей арматуры и оборудования; - замена отдельных участков трубопроводов для обеспечения нормальной работы систем до проведения капитального ремонта;
- установка (при необходимости) воздушных кранов;
- замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности;
- восстановление тепловой изоляции;
- промывка радиаторов (по стояку) и всей системы центрального отопления;
- регулировка и наладка систем центрального отопления.
2. Эксплуатация систем электроснабжения объекта недвижимости.
Техническое обслуживание обеспечивает текущее функционирование системы электроснабжения объекта недвижимости в целом.
2.1 Ежедневное техническое обслуживание (ЕТО).
Ежедневное техническое обслуживание (ЕТО) – это комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния системы электроснабжения и заданных параметров режимов ее работы.
Включает в себя следующий комплекс работ:
- ведение учета и отчетности потребленной энергии на объекте;
-обслуживание систем электроснабжения в соответствии с требованиями нормативных правил эксплуатации;-обеспечение круглосуточного надзора за функционированием электрооборудования объекта с целью своевременного обнаружения нарушений в его работе и предотвращения аварийных ситуаций;
- мелкий ремонт изоляции;
- протирка лампочек, замена перегоревших;
- устранение мелких неисправностей электропроводки;
- замена (исправление) штепсельных розеток и выключателей;
- отсоединение и присоединение кабеля, проводов электродвигателя, другого оборудования;
- ремонт магнитных пускателей, пусковых кнопок, автоматических выключателей, рубильников, реостатов, контакторов, другой аналогичной пусковой и коммутационной аппаратуры при условии установки ее вне щитов и сборок;
- ремонт отдельно расположенных магнитных станций и блоков управления, уход за щеточным аппаратом электрических машин;
- снятие и установка электросчетчиков, других приборов и средств измерений;
- замена предохранителей, мелкий ремонт осветительной электропроводки и арматуры, замена ламп и чистка светильников, расположенных на высоте не более 2,5 м;
- уборка помещений щитовых, в том числе уборка за панелями релейной, измерительной и прочей аппаратуры и т.п.;
- установка и подключение к сети дополнительных розеток по заявкам;
- установка дополнительных автоматических выключателей в электрических распределительных щитах и подключение к ним кабелей питания автономных систем кондиционирования, монтируемых специализированной фирмой по заявкам;
- обеспечение надзора за подрядчиками в течение всего времени их работы в электрощитовых и в помещениях, где есть действующие электроустановки (при производстве работ по замене оборудования или при подключении новых объектов к распределительным электросетям).
Также может производиться мелкий ремонт без замены вышедших из строя узлов и деталей офисной техники. Такого ремонта могут требовать электрические сушители, удлинители и сетевые фильтры. Кроме того, ремонт может понадобиться при выходе из строя электрообогревателей, электровентиляторов, электрочайников, электрочасов, автоматов слива воды в писсуарах, электрических тепловых завес и «пушек» и т. д.
2.2 Планово-предупредительные работы (ППР).
Для нормальной работы системы электроснабжения необходимо соблюдение установленного (паспортного) срока службы всех ее узлов, элементов и оборудования. Для этого необходимо проводить планово-предупредительные и регламентные работы - комплекс работ по поддержанию исправного состояния системы электроснабжения, заданных параметров режимов ее работы, имеющих сезонную или нормативную периодичность.
Для поддержания силовых маслонаполненных трансформаторов в исправном состоянии проводятся следующие виды работ:
- очистка от пыли и грязи установленного оборудования и изоляторных вводов;- спуск влаги и скопившегося в расширителе осадка;- отбор проб трансформаторного масла с последующим его анализом;- доливка масла;- визуальная проверка состояния рабочего и защитного заземления;- проверка сопротивления изоляции обмоток и изоляторных вводов;
- переключение ступеней выходного напряжения (при необходимости) – с отключением трансформатора от сети.
Для поддержания панельных щитов распределительных автоматических устройств в исправном состоянии проводятся такие работы:
-осмотр и очистка от грязи и пыли панелей, шин, изоляторов и автоматических выключателей;
- проверка надежности контактных и крепежных соединений;
- проверка состояния щитовых электроизмерительных приборов и сигнальной арматуры;
- проверка состояния рабочих контактов;
- чистка и регулировка контактов автоматических выключателей;
- ремонт или замена поврежденного провода (кабеля);
- проверка качества соединения проводов в соединительных, распаечных и ответвительных коробках;
- систематический контроль над тепловым режимом работы кабельных линий и фиксация отсутствия недопустимого нагрева в местах ответвлений и соединений;
- проверка надежности присоединений проводов, жил кабеля и различных электроустановочных изделий;
- измерение сопротивления изоляции проводов и жил кабеля;
- периодические измерения токовых нагрузок по каждой из питающих фаз для анализа режима электропотребления и недопущения перегрузок;
- выявление асимметричности в загрузке фаз, неправильного выбора предохранителей и установок автоматических выключателей;
- демонтаж электропроводки и блоков розеток при разборке рабочих мест с восстановлением разрываемых при этом питающих шлейфов;
- восстановление электропроводки, установка блоков розеток и их подключение к питающей сети при сборке рабочих мест;
- организация раздельного учета потребляемой отдельными потребителями электроэнергии с установкой дополнительных электросчетчиков (по отдельному соглашению);
- проведение работ по повышению надежности схемы электропитания этажных коммуникационных шкафов компьютерной сети с переводом их со шлейфовой схемы запитки на индивидуальную;
- замена несоответствующих максимальной токовой нагрузке коммутационных защитных аппаратов в распределительных электрических щитах - для повышения надежности электропитания потребителей;
- монтаж дополнительных и перегруппировка существующих светильников;
- замена автоматических выключателей в распределительных щитах в случае отсутствия селективности их отключения при перегрузках и коротких замыканиях.
2.3 Текущий ремонт (ТР).Увеличение установленного (паспортного) срока службы системы электроснабжения в целом, а также ее элементов, узлов и оборудования зависит также от проведения целого комплекса работ - текущего ремонта. ТР проводится с целью уменьшения физического износа систем электроснабжения и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один – два, пять и более лет.
ТР складывается из следующих элементов:
- ремонт неисправных участков электрической сети здания;
- замена вышедших из строя электроустановочных изделий;
- ремонт светильников, а также оградительных огней;
- замена фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением;
- ремонт электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания;
- ремонт или замена приборов учета.
3. Эксплуатация систем водоснабжения и канализации (водоотведения) объекта недвижимости.
3.1 Ежедневное техническое обслуживание (ЕТО).
Ежедневное техническое обслуживание обеспечивает текущее функционирование системы водоснабжения и канализации. ЕТО - это комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния системы водоснабжения и канализации объекта недвижимости и заданных параметров режимов ее работы.
ЕТО включает следующий комплекс работ:
- ежесуточный контроль расхода питьевой воды;
- составление отчета по балансу водопотребления и водоотведения;
- выполнение аварийных работ на хозяйственном и противопожарном трубопроводах круглосуточно;
- ликвидация засоров во внутренних сетях водопровода и канализации;
- ликвидация утечек в соединениях труб;
- проверка канализационных вытяжек;
- контроль состояния дренажных колодцев;- контроль состояния труб ливнестока;- чистка труб ливнестока;- чистка дренажных колодцев;
- замена поврежденных крышек и люков колодцев.
Незначительные неисправности (отказы) устраняются в течение одного рабочего дня. При этом производятся следующие работы:
- смена прокладок в водопроводных кранах;
- ремонт и замена водоразборных кранов (смесителей);
- уплотнение сгонов;
- устранение засоров;
- ремонт и регулировка смывных бачков;
- замена поплавков, резиновых прокладок и шаровых кранов;
- очистка смывных бачков от ржавчины и осадка;
- укрепление расшатанных раковин и унитазов;
- уплотнение и ремонт мест соединения;
- укрепление санитарно-технических приборов;
- прочистка сифонов;
- притирка пробочных кранов в смесителях;
- набивка сальников;
- замена резиновых прокладок и шарового клапана;
- установка ограничителей - дроссельных шайб, замена прокладок в пожарных и др.
3.2 Планово-предупредительные работы (ППР).
Проведение планово-предупредительных и регламентных работ помогает соблюдать установленный (паспортный) срок службы системы водоснабжения и канализации объекта недвижимости. ППР и регламентные работы - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния системы водоснабжения и канализации, заданных параметров режимов ее работы, имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ППР - периодический профилактический осмотр системы водоснабжения и канализации (1раз в год) и устранение повреждений, вскрытых в результате осмотра.
При этом проводятся следующие работы:
-герметизация битумом соединений труб, укрепление водопроводных и канализационных труб с установкой дополнительных кронштейнов;
- замена резиновых прокладок в крышках ревизий;
- ремонт теплоизоляции трубопроводов в местах возможного замерзания;
- ремонт задвижек, кранов, вентилей, смесителей и другой арматуры; - ремонт трапов, сифонов, ревизий и других отдельных деталей канализации;
- замена контрольно-измерительных приборов;
- чистка фильтров счетчиков воды;
- прочистка канализационного лежака;
- проверка исправности канализационных вытяжек;
- набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;
- укрепление трубопроводов;
- прочистка сифонов;
- очистка водопроводных кранов;
- плановая замена трубопроводов;
- проведение гидравлических испытаний.
Не реже одного раза в год проводится проверка функционирования:- сети противопожарного водопровода;- задвижки с электроприводом на обводной линии водомерного устройства;
- пожарных кранов (путем пуска воды).
Ежемесячно проводится проверка работоспособности пожарных насосов:- контроль состояния дренажных колодцев;- контроль состояния труб ливнестока;- чистка труб ливнестока;- чистка дренажных колодцев;
- осмотр наружных поверхностей лотков и колодцев, монтаж и замена лестничных скоб.
3.3 Текущий ремонт (ТР).Для увеличения установленного (паспортного) срока службы системы водоснабжения и канализации объекта недвижимости, как и для увеличения паспортного срока службы других систем здания, необходим периодический текущий ремонт (ТР). ТР проводится с периодичностью в один – два или пять и более лет для уменьшения физического износа системы водоснабжения и канализации.
В ТР входят следующие виды работ:
- замена отдельных участков вводов водопровода и канализационных выпусков; - ремонт и замена задвижек, кранов, вентилей, смесителей и другой арматуры; - ремонт и замена трапов, сифонов, ревизий и других отдельных деталей канализации;
- ликвидация засоров, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов и ревизий;
- восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов и гидравлическое испытание системы;
- смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, запорной арматуры, умывальников и унитазов;
- замена внутренних пожарных кранов;
- замена насосов и электромоторов;
- очистка водонагревателей и змеевиков от накипи и отложений;
- замена водонагревательных бойлеров;
- прочистка дворовой канализации, дренажа.
Также к мероприятиям ТР относятся ремонт и замена трубопроводной арматуры, которые включают в себя такие работы как: - разборка;- очистка от грязи и промывка;- притирка клапанов у вентилей, пробок и кранов;- замена пружин клапанов;- набивка сальников;- смена прокладки у вентиля;- сборка;- проверка работы. 4. Эксплуатация систем вентиляции и кондиционирования объекта недвижимости.
Безаварийное функционирование системы приточно-вытяжной вентиляции объекта недвижимости достигается с помощью комплекса мероприятий по техническому обслуживанию. Ежедневное техническое обслуживание - это комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния систем вытяжной вентиляции, заданных параметров режимов ее работы.
• Вентиляция (вытяжная).
1) ЕТО вытяжной вентиляции включает следующие виды работ:
- регулировка систем вентиляции;
- выключение и включение приточно-вытяжных систем вентиляции согласно выбранным технологиям использования;
- контроль параметров приточно-вытяжных систем;
- регулярный осмотр и ревизия пусковых устройств;- постоянный контроль работы электродвигателей (проверка на отсутствие вибрации);
- устранение неплотного прилегания вентиляционных коробов, шахт и камер;
- проведение обследований помещений для определения фактического воздухообмена и баланса воздухообмена.
2) Планово-предупредительные работы (ППР).
Соблюдение установленного (паспортного) срока службы системы приточно-вытяжной вентиляции объекта недвижимости – обязательный элемент ее эксплуатации. Планово-предупредительные и регламентные работы помогут поддерживать в исправном состоянии системы вытяжной вентиляции.
ППР включает следующие виды работ:
Периодический контроль состояния воздуховодов:
- проверка плотности соединений всех звеньев;
- замена деформированных болтов и прокладок;
- исправление вмятин, заделка пробоин;
- проверка состояния и замена отдельных дефектных подвесок, крючков, хомутов и кронштейнов;
- проверка состояния сеток и жалюзийных решеток на всасывающих отверстиях воздуховодов;
- очистка воздуховодов.
3) Техническое обслуживание вентиляторов включает следующие работы:
- восстановление необходимых зазоров между ротором и кожухом;
- контроль креплений вентилятора и площадки его установки.
• Вентиляция (приточная).
1) Необходимо обеспечивать функционирование системы приточной вентиляции объекта недвижимости в целом. Для этого нужно ежедневное техническое обслуживание - комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния систем приточной вентиляции, ее заданных параметров режимов работы.
ЕТО включает следующие работы:
- регулировка теплового режима систем кондиционирования по заявкам;- круглосуточный контроль работы центральных кондиционеров, мульти-сплит кондиционеров, сплит кондиционеров, вентиляторных доводчиков типа «FanCoil»;- своевременное выявление мест протечек систем кондиционирования;- контроль температуры приточного воздуха из систем кондиционирования, контроль отключения и включения систем кондиционирования по таймеру; 2) Для соблюдения установленного (паспортного) срока службы системы приточной вентиляции объекта недвижимости необходимо проводить планово-предупредительные и регламентные работы.
ППР проводится для таких элементов как:
а) фильтр. Здесь необходимы:
- проверка чистоты и состояния фильтрующего элемента (очистка при необходимости или замена);
- проверка состояния всех креплений элементов фильтра;
- проверка состояния кожуха (вмятины, пробоины, проржавевшие места, соединения отдельных его элементов);
- проверка состояния подшипников путем прослушивания их в процессе работы (ремонт или замена неисправных);
- проверка состояния всех креплений вентилятора;
- проверка правильности положения электродвигателя и вентилятора при ременной передаче;
- проверка чистоты приводных ремней и их прогиба;
- замена приводных ремней;
- проверка наличия защитных металлических решеток на всасывающих отверстиях вентилятора, не присоединенных к воздуховодам;
в) трубопроводы и арматура требуют:
- проверки состояния трубопроводов, фланцев и резьбовых соединений с подтягиванием отдельных соединений;
- осмотра состояния тепловой изоляции (восстановление при необходимости);
- осмотра сальниковых уплотнений (замена при необходимости).
3) Увеличение установленного (паспортного) срока службы системы приточной вентиляции достигается с помощью большого комплекса работ – текущего ремонта. Он необходим для уменьшения физического износа системы приточной вентиляции и проводится с периодичностью один раз в один-два года или пять и более лет с целью поддержания заданных эксплуатационных показателей ТР требуется для таких элементов как:
а) трубопроводы и арматура. Здесь нужны:
- промывка и продувка трубопроводов;
- ремонт опор трубопроводов и кронштейнов, смена отдельных участков трубопровода;
- ремонт (частичный) тепловой изоляции на отдельных участках трубопровода;
- подтягивание болтовых и резьбовых соединений;
- замена сальниковой набивки;
- ремонт и замена запорной арматуры;
- замена отдельных участков трубопровода;
- притирка клапанов и посадочных мест арматуры, шабрение или шлифовка
уплотнительных колец задвижек;
- очистка от ржавчины и покраска арматуры;
б) электродвигатели. Здесь необходимы:
- чистка двигателя с его разборкой и смазкой;
- промывка, замена подшипников;
- ремонт и замена выходных концов;
- замена неисправных пазовых клиньев;
- проверка воздушного зазора между статором и ротором;
- проверка работы электродвигателя под нагрузкой и на холостом ходу;
- ремонт изоляции лобовых частей двигателя;
- ремонт заземления, измерение сопротивления заземления и изоляции проводов;
- измерение сопротивления изоляции и заземления;
- испытание повышенным током.
• Кондиционирование (сплит-системы).
Необходимо строгое соблюдение установленного (паспортного) срока службы систем кондиционирования (сплит-систем) объекта недвижимости. Нужно проводить планово-предупредительные и регламентные работы по поддержанию исправного состояния системы приточной вентиляции (сплит-систем), заданных параметров режимов ее работы, имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ППР включает в себя таки работы как:
- осмотр состояния наружного и внутреннего блоков и соединительных трубопроводов;
- проверка работы электронной системы управления.
Проверка режимов работы кондиционера включает:
- измерение температуры выходного потока;
- измерение давления в процессе работы и дозаправка кондиционера хладагентом при необходимости, так как отклонение давления от нормы может привести к попаданию жидкости в компрессор и выводу его из строя;
- замер пускового и рабочего токов компрессора;
- очистка системы слива конденсата и фильтров внутреннего блока;
- дозаправка контура хладагентом (при необходимости) и проверка контура на наличие утечек;
- осмотр состояния электрических соединений;
- очистка теплообменников наружного и внутреннего блоков;
- дезинфекция теплообменника внутреннего блока с целью устранения скопившихся бактерий и неприятных запахов;
- проверка надежности крепления внутреннего и наружного блоков.
Для нормального функционирования объекта недвижимости необходимо обеспечение текущего функционирования лифтов и лифтового оборудования объекта недвижимости. Также нужно ежедневное техническое обслуживание - комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния лифтов и лифтового оборудования, заданных параметров режимов работы.
ЕТО лифтов включает такие виды работ как:
- обеспечение надлежащего хранения и ведение паспортов лифтов ответственным за организацию работ по техническому обслуживанию и ремонту лифтов;
- заключение договора со специализированной организацией на техническое обслуживание лифтов (контроль выполнения условий и отслеживание платежей);
- контроль работы персонала по техническому обслуживанию лифтов, выключение лифтов при обнаружении неисправностей или возникновении аварийных ситуаций;
- вызов аварийной службы специализированной организации при отказе лифта;
- хранение и учет выдачи ключей от помещений, в которых размещено оборудование лифтов (машинное отделение);
- проведение ежесменного осмотра лифтов лифтером в соответствии с его производственной инструкцией и занесение результатов осмотра в журнал ежесменного осмотра лифта;
- контроль наличия правил пользования лифтом на основном посадочном этаже, выполнение графика технического обслуживания лифтов и записей в журнале технического обслуживания об устранении неисправностей лифта;
- контроль исправности освещения на площадке, в приямке и кабине;
- контроль наличия и функционирования светового табло, наличия информационных табличек, состояния вызывного аппарата, исправности кнопок;
- контроль состояния ограждения двери шахты, исправности замка;- проверка отсутствия зазоров между створками и обрамлением;- проверка качества связи в кабине;- контроль состояния лицевой панели и кнопок;- проверка исправности реверса, замка и контакта двери кабины;- проверка исправности кнопки «СТОП»;- оценка точности остановки на этажах;
- подтверждение отсутствия вибрации, толчков, плавность торможения при остановке кабины;
- контроль постоянства освещения у входа в машинное отделение, состояние двери, исправность запора двери;
- проверка отсутствия повреждений портала и дверей шахты лифта;
- проверка работы лифта по вызовам, состояние ограждения двери шахты, исправность контактов и замков, вызывного аппарата и кнопок. 5.2 Планово-предупредительные работы (ППР).
Соблюдение установленного (паспортного) срока службы лифтов и лифтового оборудования возможно при соблюдении целого комплекса мероприятий. Планово-предупредительные и регламентные работы - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния лифтов и лифтового оборудования и заданных параметров режимов их работы, имеющих сезонную или нормативную периодичность.
ППР лифтов и лифтового оборудования включает такие работы как:
- обеспечение санитарного состояния приямка;
- ремонт механической защиты ламп и исправность выключателя;
- ремонт или замена буферного устройство кабины, проверка состояние натяжного устройства ограничителя скорости;
- подтяжка подвесного кабеля, осмотр низа кабины;
- проверка отсутствия напряжения и наличие запирающего устройства после отключения вводного устройства;
- диагностика контактных поверхностей ножей и пинцетов, нулевого провода и электропроводки в машинном помещении;
- проверка уровень масла в редукторе лебедки;
- ремонт лебедки;
- осмотр канатоведущего шкива на предмет отсутствия сколов реборды, износа ручьев, проверка крепления гаек, состояния подшипников, ограждения КВШ;
- на отводных блоках также проверка отсутствия сколов реборды, износа ручьев, состояния подшипников, наличия смазки и крепления болтовых соединений;
- проверка состояния предохранителей и отсутствия нерегламентированных перемычек на контроллере, контактных поверхностях реле и контакторов, равномерность отхода тормозных колодок тормозного устройства, состояние рычагов, осей, шайб, шплинтов;
- замена тормозного электромагнита и тормозного устройства, смазка подвижных частей;
- диагностика износа, проверка распределения нагрузки на тяговые канаты;
- проверка ловителей, концевых выключателей и выключателей безопасности на проскальзывание канатов;- осмотр верхней балки ДШ, башмаков, порога, наката створок и крепления их к кареткам, а также состояния направляющих кабины, противовеса и его вкладышей;
- осмотр рамы и грузов противовеса.
6. Эксплуатация систем пожарной и охранной сигнализации объекта недвижимости. Назначение.
Система охранной сигнализации выполняет задачи своевременного оповещения службы охраны о факте несанкционированного проникновения или попытки проникновения людей в здание или его отдельные помещения с фиксацией даты, места и времени нарушения рубежа охраны. Система пожарной сигнализации предназначена для своевременного обнаружения места возгорания и формирования управляющих сигналов для систем оповещения о пожар
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
12755 
Москва дешевеет, Петербург дорожает: что происходит с офисным рынком России
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
Итоги 2023: падение объема сделок по аренде офисов в Петербурге на 35% 
За девять месяцев 2023 года в петербургские активы недвижимости инвестировано почти 60 млрд рублей 
Крупные владельцы ТРК и бизнес-центров Петербурга обратились к президенту РФ Путину из-за кадастровой переоценки 
