"Эксплуатация недвижимости", глава 2: "Мониторинг технического состояния объекта недвижимости"
Контроль технического состояния объекта недвижимости - это один из основных элементов в эксплуатации недвижимости. Очень важно предвидеть, как текущее состояние оборудования и других элементов здания может повлиять на будущую эксплуатацию объекта, спрогнозировать, какие неприятности могут возникнуть впоследствии, оценить ситуацию и сделать правильные выводы.
Кроме того, важно, чтобы все действия службы эксплуатации, необходимость которых была выявлена в ходе мониторинга, «вписались» в план мероприятий по эксплуатации. По уровню мониторинг технического состояния можно объединить в три группы, основными моментами в которых являются:
- в первой группе: визуальные осмотры специалистов (контроль заданных параметров по штатным приборам);
- во второй группе: визуальные осмотры специалистов + автоматизированный удаленный процесс контроля параметров инженерных систем (диспетчерская);
- в третьей группе: «интеллектуальное здание».
Контроль технического состояния объекта осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований. Эти работы проводятся сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики.
Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:
- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители);- фасад (отделка и конструктивные элементы);- конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки и интерьера;- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование, заземление, молниезащита);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы;
- внутренние телекоммуникационные сети
Результаты технических осмотров и обследований рекомендуется отражать в ежемесячных, квартальных, полугодовых, годовых и внеплановых отчетах. Периодичность осмотров устанавливается в зависимости от технического состояния объекта и принятых программ управления и эксплуатации объекта недвижимости.
1. Понятие визуального осмотра
Обязательными осмотрами являются полугодовые (сезонные) осмотры, которые приурочены к началу и окончанию отопительного сезона и служат источником информации, на основании которой планируются планово-предупредительные и ремонтные работы.
Применяемая методология технических визуальных осмотров называется «точка зрения специалиста». При этом техническое состояние некоторого «элемента» объекта недвижимости фиксируется разными специалистами.
Например, при осмотре системы подвесного потолка в бизнес-центре инженер по эксплуатации оценивает работоспособность модульных светильников (наличие посторонних шумов, мерцания и т.д.), делает заключение о достаточном освещении, оценивает геометрию заполнения, а управляющий зданием, в свою очередь, определяет соответствие внешнего вида осматриваемого элемента принятому стандарту сдаваемых в аренду площадей.
В итоге по каждому «элементу» накапливается информация об осмотре от разных специалистов. Именно многообразие этих данных позволяет объективно оценить степень износа каждого «элемента», проверить его соответствие всем эксплуатационным показателям и сделать вывод о состоянии всех элементов объекта в целом. При этом под эксплуатационными показателями здания понимается совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик. 2. Отчет о техническом состоянии объекта недвижимости
Отчет о техническом состоянии является базовой информацией для разработки плана мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию объекта недвижимости на определенный период. Этот документ позволяет разрабатывать или корректировать бюджет эксплуатации. Вот пример такого отчета. Таблица 1. Формат типового отчета о техническом осмотре
№
Направления
Составляющие
Фактическое состояние
Решения о мерах по восстановлению эксплуатационных показателей, период выполнения, сроки. Отв. исполнители
1
Прилегающая территория
газоны
подъезды
тротуары
мусорные площадки
канализационные люки
уличное освещение
дорожное покрытие, разметки, парковки
ограждающие конструкции
2
Фасад здания
отделки фасада
оконные проемы
остекление
водосточные трубы, воронки
рекламные вывески
кондиционеры
3
Помещения теплоцентра
Состояние помещения
Техническое состояние теплоцентра
4
Водомерный узел
Состояние помещения
Техническое состояние водомерного узла
5
ГРЩ
Состояние помещения
Техническое состояние ГРЩ
освещение
6
Холл – Входная группа
Качество уборки
пол
потолок
стены
двери
предметы интерьера
мебель
Электрика
проводка
щиты
электролампы
безопасность
Отопление
приборы
магистрали
Отделка
пол
потолок
стены
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
10867 
Москва дешевеет, Петербург дорожает: что происходит с офисным рынком России
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
В Петербурге сгоревший склад Wildberries заменят через две-три недели 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
