Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга

"Эксплуатация недвижимости", глава 18: "Оценка эффективности эксплуатации"

Рынок консалтинговых услуг в области эксплуатации недвижимости в Петербурге и Москве только формируется. Между тем, маркетинговое исследование, проведенное автором, показало, что две трети участников рынка коммерческой недвижимости остро нуждаются в системном аналитическом подходе к эксплуатации недвижимости, то есть в знаниях по структурированию и организации процесса эксплуатации.

Коммерческая недвижимость, Эксплуатация недвижимости

Вконтакте

Одноклассники

Читать нас в Яндекс.Новостях

Прежде всего речь пойдет обо ценке эксплуатации на различных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости хорошо планируют  доходную составляющую. Однако расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок», без учета специфики здания и его реальных характеристик. Тем не менее, грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержки в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна производиться не стихийно, а системно. Разработку такой системы, позволяющей эффективно распределять средства на эксплуатацию объекта, берут на себя компании, занимающиеся консалтингом в эксплуатации. Специалисты могут составить программу эксплуатации с учетом планируемых к использованию собственником услуг и указать все затраты на долгосрочную перспективу – от года и более.

Нет объекта, затраты на эксплуатацию которого нельзя было бы разумно оптимизировать. Специалисты могут рекомендовать собственнику мероприятия, с помощью которых он может сэкономить на эксплуатации, эффективнее распределить средства и систематизировать работы. Привлеченная эксплуатационная компания или собственная служба эксплуатации могут обманывать собственника или неэффективно использовать ресурсы. Распространенной проблемой эксплуатации является не только перерасход средств, но и их излишняя экономия. Занижение стоимости эксплуатации значительно увеличивает физический износ и уменьшает  периоды текущих ремонтов. В итоге, собственник заплатит еще дороже.

Помочь избавиться от всех вышеперечисленных проблем может своевременная оценка эксплуатации. Ее проводят на любой стадии существования здания, потому что на всех этапах услуги по оценке эксплуатации позволяют решать различные задачи. 

Таблица 9. Оценка эксплуатации на различных стадиях.

 

Стадия	Пакет услуг	Содержание пакета
Бизнес-планирование	«Консалтинг»	расчет стоимости и графика финансирования  эксплуатации
Строительство	«Эксперт»	сопровождение инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации
Эксплуатация	«Аудит»	оценка эффективности использования  финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости

2.Оценка эксплуатации на этапе бизнес-планирования  

На данном этапе консалтинговые услуги позволяют рассчитать стоимость и график финансирования эксплуатации. Консультанты из специализированной эксплуатационной компании разрабатывают концепцию управления эксплуатацией объекта недвижимости, а также рассчитывают стоимость эксплуатации объекта недвижимости.

При расчете стоимости эксплуатации важно обратиться именно к специалистам в области эксплуатации недвижимости. Так поступают многие инвесторы и серьезные бизнес-консультанты. Часть бизнес-плана, посвященную операционным расходам эксплуатации, разрабатывают бизнес-консультанты, а остальную часть – консалтинговая компания. Такой тандем наиболее выгоден для бизнес-планирования. Тем не менее, многие бизнес-консультанты, не имеющие опыта в эксплуатации, при работе над бизнес-планом забывают, например, учесть стоимость «запуска» объекта. Эта самая распространенная ошибка приводит к тому, что из виду упускаются серьезные единовременные затраты – в среднем равные стоимости трехмесячной эксплуатации (затраты различаются в зависимости от классности объектов, и зависят от программы эксплуатации).

Для того чтобы подсчитать и структурировать расходы на запуск эксплуатации, компания, оказывающая консалтинговые услуги по эксплуатации, предоставляет точный график. Ведь оптимально ввод в эксплуатацию надо подготавливать, как минимум, за пять- шесть месяцев до ввода объекта в эксплуатацию.

Воспользовавшись услугами профессиональной эксплуатирующей компании, расходы  можно спрогнозировать заранее, и минимизировать их. На этом же этапе компания по эксплуатации разрабатывает  штатное расписание, должностные инструкции и  регламенты производственной деятельности. 

По окончании работы заказчик получает готовую программу управления практической эксплуатацией, точный расчет стоимости эксплуатации и график финансирования, а также рекомендации по  эффективному использованию ресурсов.

Закладываемые на этой стадии стандарты, режимы и технологии эксплуатации обусловливают в будущем соответствие разработанных в бизнес-плане показателей доходности и расходов их  фактическим величинам.

 

3. Оценка эксплуатации в процессе строительства

На данном этапе консалтинговые услуги по эксплуатации предполагают сопровождение инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации. Сопровождение инвестиционного проекта на стадии строительства с точки зрения будущей эксплуатации – это не технический надзор в привычном виде. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений эксплуатационных показателей от проектных, анализ отклонений и оперативное прогнозирование будущих затрат на эксплуатацию объекта.

В проекте строительства зафиксированы эксплутационные показатели будущего объекта недвижимости (совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества). Они непосредственно влияют на стоимость эксплуатации, и на их основании производится прогноз-расчет будущей эксплуатации. Однако в ходе строительства в проект вносится ряд изменений. Они вносятся либо непосредственно на стройплощадке, либо в плане объекта что-то переделывается или перечерчивается. Часто бывает, что проект не соответствует фактической постройке. Задача тех, кто занимается эксплуатацией недвижимости – зафиксировать эти изменения эксплуатационных показателей, и уведомить заказчиков, какие за этим последуют расходы. Тогда собственник может более обдуманно подойти к вопросу, что для него лучше: сиюминутные изменения в проекте или повышение расходов в будущем.

Даже небольшие, на первый взгляд, изменения могут привести к полному перерасчету стоимости будущей эксплуатации. Например, запроектированная высота потолка в бизнес-центре составляет 2,8 м, но якорный арендатор высказывает пожелание увеличить высоту потолка, соорудить эркер, поставить колонны и т.д. В этом случае компания, которая занимается эксплуатацией объекта, может зафиксировать изменения: расширение системы вентиляции, использование других отделочных материалов и т.д. Специалисты составляют прогноз будущих затрат собственника на эксплуатацию с учетом планируемых изменений. Допустим, они приходят к выводу, что изменения в вентиляционной системе приведут к застою воздуха и необходимости его разгонять, а значит, надо будет увеличивать мощность вентиляционного оборудования, и соответственно, увеличатся затраты на электроэнергию, возрастет стоимость закупки и т.д.  Все эти прогнозы предоставляются собственнику объекта для того, чтобы он мог принять взвешенное решение о целесообразности внесения изменений.

Если собственники здания обратились за консультацией уже после изменения проекта, правки можно только учитывать, а вот рекомендации давать поздно. Совокупность подобных изменений может привести к тому, что стоимость эксплуатации составит 20% от валового дохода вместо планируемых 10%. Чем раньше собственник обращается за сопровождением, тем эффективней будет экономия и точнее прогноз затрат. На стадии проектирования еще до начала строительства можно будет просчитать все изменения и внести необходимые коррективы. Сопровождая проект, компания, оказывающая консалтинговые услуги по эксплуатации, ведет весь банк документов, то есть дублирует всю исполнительную документацию, вносит в нее все изменения. На стадии запуска объекта компания использует ее сама, а в случае, если собственник выбирает другую эксплуатирующую компанию, передает эту информацию преемнику.

В итоге проведенных работ заказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений для оптимизации затрат. Готовый объект полностью соответствует запланированным эксплуатационным показателям. 

Для демонстрации величины экономии, достигаемой за счет сопровождения проекта специалистами в эксплуатации, приведем примерный расчет.

Инвестиции в строительство бизнес-центра площадью 10 000 кв.м составляет $10 000 000.

Стоимость услуг по сопровождению строительства специалистами в эксплуатации составляет 0.1 % от стоимости строительства,  то есть  $100 000. Срок реализации проекта строительства бизнес-центра  - 24 месяца, стоимость услуги в месяц -  4 100 $.

Экономия и оптимизация инвестиций

Логика разумной достаточности: доходность соответствует классности, классности также соответствует инженерная инфраструктура, инженерной инфраструктуре соответствуют  расходы на ее эксплуатацию.  

Концепция  =  бизнес – план  =  классность  = условия и сервис  =  

= инженерная инфраструктура = эксплуатационные показатели  = 

= стандарты эксплуатации  =  стоимость эксплуатации  и наоборот. 

Инвестиции в инженерную инфраструктуру современного бизнес-центра составляют в среднем до 50%. Экономия до 5% и эффективное использование инвестиций только на инженерную инфраструктуру позволит сэкономить $250 000 при вложениях, равных $5 000 000.  

Экономия и эффективное использование затрат на будущую эксплуатацию составляет до 10 – 20 % (c 3,5 у.е. в мес. за кв.м. до 2,8 у.е. в мес. за кв.м) = $85 000 в год. Таким образом, при вложении $4 000 в месяц в сопровождение девелопер зарабатывает «чистыми» $17 000 – 18 000  в месяц. Какой депозит может похвастаться подобными процентами?

 4. Оценка эффективности эксплуатации функционирующего доходного объекта 

Уже функционирующий доходный объект может также нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Услуга по оценке эксплуатации позволяет измерить эффективность использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости.

Заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций объекта, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых средств.

Скажем, у собственника уже есть служба эксплуатации - либо собственная, либо привлеченная. У владельца объекта закономерно возникают вопросы: не завышена ли стоимость эксплуатации? Какова эффективность ее использования? Не всегда собственник платит столько, сколько потребляет - сказывается отсутствие технического менеджмента. А вот эксплуатирующая компания предоставляет детализированную информацию об эффективности использования ресурсов, которая включает в себя множество составляющих. Это оценка эффективности финансовой деятельности, которая включает в себя анализ финансовой деятельности службы эксплуатации за отчетный период – не менее 1 года, реализованный бюджет (структурированный по статьям затрат) эксплуатации; статистические показатели расходов по статьям затрат, динамику показателей во времени, а также рекомендованный к исполнению бюджет эксплуатации по оценке компании. Кроме того, туда входит оценка эффективности производственной деятельности: описание существующих стандартов и технологий эксплуатации; показатели эффективности стандартов, оптимизация эксплуатационных стандартов с учетом уникальности объекта недвижимости; прогноз эффективности; рекомендации по внедрению и анализ показателей эффективности существующих и рекомендованных стандартов эксплуатации. Также  это оценка кадровой структуры: описание должностных функций штатных единиц; описание взаимодействия между функциональными группами; оценка профессиональной подготовки специалистов; анализ тестирования, а также рекомендации по штатному расписанию, функциональным обязанностям, специализации, взаимодействию, мотивации. И еще одна составляющая - оценка затрат заказчика на коммунальные услуги теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения, рекомендации по экономии и оптимизации энергозатрат. 

Нет объекта, на котором нельзя было бы сэкономить на разнице затрат на эксплуатацию или использовать имеющиеся ресурсы более эффективно. Профессиональная  эксплуатационная компания может порекомендовать собственнику мероприятия, с помощью которых он может оптимизировать эти затраты и сэкономить.

 5. Расчеты  эффективности 

  По итогам проведенного аудита бизнес-центра класса «В» площадью 7 тыс. кв. м была выявлена возможная экономия затрат на эксплуатацию. Результаты получены путем структурирования и суммирования расходов и сравнения полученных фактических укрупненных показателей затрат по статьям с рекомендованными экспертами аналогами.

 Таблица 10. Пример возможной экономии затрат

 

	Рекомендуемые затраты в месяц	Существующие затраты в месяц
Эксплуатация	$	$
ЕТО	0.27	0.35
ППР	0.4	0.4
ТР	0.21	0.28
КУ	0.24	0.32
Спец ТО	0.32	0.44
Тех консалтинг	0.18	0.28
ЦМТС	0.12	0.24
ФОТ	0.9	0.9
Итого	2,7	3,21
Экономия	0.51
В месяц на 7000	3 570
В год	42 840

 

Таким образом, возможная экономия в год может составить порядка $40 000, (при применении разработанных автором стандартов). Качество практической эксплуатации при этом не ухудшается, а в случае анализа эффективности использования финансовых ресурсов даже повышается.

Например, при проведении дополнительного анализа эффективности использования финансовых ресурсов службы эксплуатации того же бизнес-центра класса «В» площадью 7 тыс. кв. м было установлено, что собственник должен тратить: на обслуживание системы электроснабжения - 1,5 тыс. у.е в год, а на обслуживание системы отопления – 2 тыс. у.е. После проведенного аудита было установлено, что фактически собственник тратит на обслуживание системы электроснабжения – 1,9 тыс. у.е. в год, а на обслуживание системы отопления – 1,6 тыс. у.е. в год. В обоих случаях собственник тратит 3,5 тыс. у.е., но фактически по обслуживанию системы отопления он недоплачивает 400 у.е. в год, а по обслуживанию системы электроснабжения переплачивает 400 у.е. в год. То есть при фактических тратах эффективность использования финансовых ресурсов составляет около 60 %. А при перераспределении затрат достигается максимальная эффективность использования ресурсов на уровне 90 %.

 Таблица 11. Пример эффективности использования финансирования 

Инженерная система	Оптимально ($год)	Фактически ($год)
отопления	2000	1 600
электроснабжения	1 500	1 900
Итого	3 500	3 500
Эффективность	100%	75%

 

По итогам проведенного аудита заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций объекта, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых средств. Кстати, среди консультантов по эффективной эксплуатации применяется такая практика: в случае, если собственник не смог добиться с помощью рекомендаций экономии, консультационная компания возвращает деньги за эту услугу.

 

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Архив

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate 17.07.2024 10:09 853	К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары» 12.01.2024 12:10 7801	Итоги 2023: падение объема сделок по аренде офисов в Петербурге на 35% 12.12.2023 16:35 5874
За девять месяцев 2023 года в петербургские активы недвижимости инвестировано почти 60 млрд рублей 05.10.2023 14:43 5645	Крупные владельцы ТРК и бизнес-центров Петербурга обратились к президенту РФ Путину из-за кадастровой переоценки 28.09.2023 15:32 11392	Рядом с «Лахта центром» планируют создать единую деловую зону, включающую 74 земельных участка 11.09.2023 12:07 2563