"Эксплуатация недвижимости", глава 12: "Автоматизация и диспетчеризация объектов недвижимости"
Обсудим такие понятия «интеллектуальное здание» и «умный дом». Не секрет, что при развитии рынка недвижимости доходность вложений в нее начнет понижаться. Чтобы повысить доходность, все больше внимания необходимо будет уделять вопросам построения экономически эффективной инженерной инфраструктуры объекта недвижимости.
Автоматизация и диспетчеризация объектов недвижимости Поэтому будущее в управлении и эксплуатации объектов недвижимости - за объединением всех инженерных систем в единый интегрированный комплекс на основе современных информационных технологий. Тогда уже на этапе проектирования создаются такие единые центры, из которых специалисты могут контролировать не только состояние каждой комнаты, каждого въезда на стоянку, но и состояние каждого лифта, каждого кондиционера и каждого устройства.
Немаловажно, что возможно будет управлять перемещением обслуживающего персонала по офису и зданию. Читатель уже догадался, что речь идет о таких модных сейчас понятиях как «интеллектуальное здание» и «умный дом». К сожалению, сегодня многие используют эти понятия в качестве дополнительного обоснования завышенных арендных ставок, при этом по-настоящему все возможности систем не используются. Предполагается, что подобные системы, с одной стороны, повысят эффективность управления и эксплуатации и оптимизируют затраты, а с другой стороны, обеспечат более высокий уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания.
Использование подобной интегрированной системы инфраструктуры здания лучше предусмотреть на этапе бизнес-плана практически каждого объекта коммерческой недвижимости (с учетом расходов на реализацию проекта и предполагаемых доходов). В настоящий момент использование таких систем находится в зачаточном состоянии - доля объектов коммерческой недвижимости, оснащенной системами «интеллектуальное здание» и «умный дом», не превышает 0,5% от их общего количества. Тем не менее, можно сказать с уверенностью, что будущее в инженерной инфраструктуре здания принадлежит именно таким системам.
Инфраструктура современного объекта недвижимости представляет собой сложный комплекс различных инженерных систем. Это технологические системы, системы энергоснабжения, комплекс инженерных механических систем, систем связи и телекоммуникаций, систем безопасности и информационных приложений.
Как правило, специалиста-практика больше интересуют эксплуатируемые объекты, занимающие основную нишу коммерческой недвижимости (БЦ «С» и «В»), инженерная инфраструктура которых еще далека от создания интеллектуальных систем управления здания (при экономической ситуации, когда доходы и расходы достаточно рамочные или имеют гибкую систему выхода на определенную доходность с резервированием средств на модернизацию). Собственник объекта коммерческой недвижимости может принять решение об автоматизации мониторинга инфраструктуры, когда понятен экономический эффект этого внедрения. Обычно понимание приходит в процессе сравнения затрат и их экономического эффекта. Иными словами, собственник начинает понимать, о чем идет речь, после того, как получает ответы на вопросы: «Сколько стоит?», «Когда окупится?», «Когда начнет приносить дивиденды?». Для определения технико-экономической целесообразности применения различных систем автоматизации и диспетчеризации существуют несколько систем показательных расчетов. Самым наглядным является сравнение выплат страховых компаний, которые застраховали объект, имеющий интегрированную инфраструктуру и страховой премии для объекта, не имеющего такой инфраструктуры.
2. Интегрированная инженерная инфраструктуры действующего объекта Что же такое интегрированная инфраструктура здания, какими свойствами она должна обладать и какие функции выполняет? Рассмотрим основные составляющие интегрированной инженерной инфраструктуры действующего коммерческого объекта недвижимости.
1. Контроль состояния объекта обеспечивается путем сбора и анализа данных основных инженерных сетей здания:
1) отопления;
2) горячего и холодного водоснабжения;
3) электроснабжения и освещения.
1) Система отопления (теплоснабжения).
В подсистеме диспетчеризации данной системы предусмотрено:
- контроль параметров теплоносителя, контроль мгновенного расхода тепла и учет потребляемых энергоресурсов;
- контроль состояния и управления насосами системы отопления;
- контроль давления и температуры в прямом трубопроводе теплоснабжения;
- регистрация аварийных ситуаций;
- аварийная сигнализация, которая сообщает о сбоях в работе насосов, о превышении предельных значений давления и температуры в контролируемых точках.
2) Системы ГВС и ХВС.
В подсистеме диспетчеризации данной системы предусмотрено:
- аварийная сигнализация при выходе контролируемых параметров за предельно-допустимые значения в контрольных точках;
- сигнализация сообщает о выходе насосов из строя (подает аварийные сигналы);
- контроль мгновенного расхода воды и учет потребляемых энергоресурсов. 3) Система электроснабжения.
В подсистеме диспетчеризации данной системы предусмотрено:
- контроль напряжения, токов, активной и реактивной мощности по вводам на главном распределительном щите;
- учет потребляемой энергии;
- сигнализация пропадания напряжения сети по вводам на главном распределительном щите.
2. Управление в аварийных ситуациях осуществляется основными инженерными сетями здания:
1) отопления;
2) горячего и холодного водоснабжения;
3) электроснабжения и освещения.
1) Система отопления (теплоснабжения).
Подсистема осуществляет аварийный слив теплоносителя.
2) Системы ГВС и ХВС.
Подсистема осуществляет аварийный слив.
3. Автоматизированное рабочее место (персональный компьютер с установленным программным обеспечением системы диспетчеризации) позволяет оператору:
1) обеспечивать централизованный контроль оборудования при возникновении внештатных ситуаций;
2) осуществлять оперативное управление службой эксплуатации при возникновении аварийных и внештатных ситуаций;
3) проводить объективный анализ работы инженерных систем здания и действий инженерных служб при возникновении внештатных ситуаций за счет документирования параметров работы оборудования;
4) осуществлять выбор оптимального режима работы инженерно-технических систем с целью экономии затрат на использование энергоресурсов, потребляемых зданием (электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды и т.д.).
3. Предпосылки создания интегрированных систем. Стоимость диспетчеризации.
Все перечисленное позволяет предотвращать затраты, связанные с последствиями аварий, а также помогает экономить на заработной плате службы эксплуатации за счет сокращения количества сотрудников. Расчет экономических последствий аварий достаточно труден, так как необходим учет статистики и моделирование матриц вероятности. Такие расчеты могут составить по объему целую кандидатскую диссертацию.
А вот экономия энергоресурсов поддается расчету. Мы подошли к очень серьезному вопросу - сколько же должна стоить подобная система? Или сколько за нее нужно заплатить? С разных позиций – подрядчика («сколько должна стоит система») и заказчика («сколько за нее нужно заплатить») - стоимость интегрированной системы можно оценить по разному.
Конкретизируем задачу на примере БЦ класса «В+» или «В» площадью 5 000 кв.м.
Ответ на первый вопрос таков (по данным проведенных тендеров): подобная система должна стоить $20 – 25 на 1 кв. м, то есть $100 000 - $125000.
Ответ на второй вопрос: cтоимость энергоресурсов в среднем составляет для (БЦ класса «В+» или «В» площадью 5 000 кв.м.) $1,5 – $2,0 на кв.м. в месяц, а подобная система позволит экономить не более 10 % затрат, то есть $0,2 на кв.м. в месяц, что составит $1000 в месяц.
Весь замысел для собственника имеет смысл при окупаемости затрат за период менее года. К примеру, срок окупаемости евроремонта при стоимости в $160 за кв.м. и при доходах в $20 арендных платежей в месяц за кв.м составит восемь месяцев. Таким образом, если за срок окупаемости принять десять месяцев, то стоимость интегрированной системы составит 10 000 $.
Сравниваем позиции:
Подрядчик готов продать интегрированную систему инфраструктуры здания за $150 000, а собственник готов купить этот продукт за $10 000. При этом эксплуатирующая компания, заинтересованная в использовании подобной системы, готова сотрудничать со всеми заинтересованными организациями с целью проектирования интегрированных систем, которые устроят подрядчика и не будут выше той цены, которую готов заплатить собственник.
4. Типовое техническое задание на проектирование диспетчеризации инженерной инфраструктуры Типовая концепция (техническое задание на проектирование)диспетчеризации инженерной инфраструктуры БЦ класса «В» и «С»
Данная концепция представляет собой задание для разработки всех подсистем контроля и учета основных энергоносителей (электроэнергии, тепла и воды) и АРМа диспетчера административного здания класса «В» и «С».
НАИМЕНОВАНИЕ И ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Подсистемы контроля и учета основных энергоносителей (электроэнергии, тепла и воды), сигнал о критических точках, хранение информации в удобный форме и оперативный доступ к ней, в том числе в режиме диспетчерского контроля.
Область применения - для любых административных зданий.
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ
Задания заказчика и в соответствии с действующими нормами и стандартами.
Обзор существующих систем автоматического учета энергоресурсов.
ЦЕЛЬ И НАЗНАЧЕНИЕ РАЗРАБОТКИ
Цель работы - разработать рабочую документацию, которая включает в себя схемы - функциональные, электрические принципиальные, а также планы и программное обеспечение с последующим выполнением этой системы для административного здания.
ИСТОЧНИКИ РАЗРАБОТКИ
При разработке использовать следующие параметры:
1) перечень и характеристики основных контролируемых параметров, а также описание мест их расположения;
2) алгоритмы учета, обработки и накопления контролируемых параметров, принцип работы сигнализации (в случае предаварийного состояния) и технология вывода информации на АРМ (автоматизированное рабочее место) диспетчера;
3) функциональная схема;
4) примеры организации учета тепла и электроэнергии;
5) перечень возможных технических средств (датчики, контроллеры приборов и др.).
ОБЪЕМ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Рабочий проект электротехнической части должен состоять из следующих элементов.
1. Схема внешних соединений, схема электрическая принципиальная подсистемы учета, регистрации и мониторинга параметров теплоносителя отопления.
2. Схема внешних соединений, электрическая принципиальная схема подсистемы учета, контроля, регистрации и мониторинга параметров электрической энергии и воды.
3. План расположения датчиков для учета тепловой энергии, преобразователей, вычислителя, АРМа диспетчера и др. оборудования.
4. Планы расстановки датчиков, приборов для учета и контроля параметров электрической энергии и воды.
5. Программное обеспечение АРМа диспетчера для контроля параметров теплоносителя отопления (расхода, давления и температуры), сохранением их в базе данных (критичных значений), отображения их на дисплее монитора и подача звукового и светового сигнала диспетчеру.
6. Программное обеспечение АРМа диспетчера для контроля, регистрации и мониторинга параметров электрической энергии и воды.
7. Пояснительная записка.
ТЕХНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ
1 Программное обеспечение:
1) Организация многоступенчатой базы данных для:
- расхода электроэнергии (за сутки, за месяц), значения напряжения (при отклонении его ±7,5% от Uном.) и мощности в часы утреннего (с 9-00 до 12-00) и вечернего (с 18-00 до 21-00) максимумов (за сутки, за месяц);
- расхода тепла (за сутки, за месяц), значения давления в прямом и обратном трубопроводах при выходе их за критичные пределы, значения температуры в прямом и обратном трубопроводах при выходе их за критические пределы;
- расхода холодной воды (за сутки, за месяц).
2) Оперативное отображение значений текущих измеряемых параметров и выделение предаварийных и аварийных параметров (в виде мигания и звукового сигнала) на мониторе диспетчера.
3) Отображение на мониторе в виде функциональной схемы или рисунка технологических трубопроводов или проводов с расстановкой датчиков, счетчиков учета, передающих устройств и др..
4) Создание протокола обмена между датчиками – контроллерами – АРМом.
2. Характеристики основных параметров электроэнергии:
3. Характеристики основных параметров теплоносителя отопления.
1) Рабочее давление в прямом трубопроводе (Рр.) – от 4,5 до 6,5 кГ/см2 .
2) Минимальное давление в прямом трубопроводе (Рмин.1 и Рмин.2 ): а) ≤ 4,0 кГ/см2 (принятие решения); и б) ≤ 3,5 кГ/см2 (слив здания). Cветовой и звуковой cигнал диспетчеру.
7) Рабочая температура теплоносителя отопления (tр.) – от 55ºС до 110ºС.
8) Минимальная температура в прямом трубопроводе (tºмин.1 и tºмин.2): а) ≤ 45ºС (принятие решения); и б) ≤ 30ºС (слив здания). Сигнал (световой и звуковой) диспетчеру.
Приложение 1. Перечень датчиков, счетчиков, контроллеров и др. устройств.
Теплосчетчик типа ТСК7 в комплект, которого входят:
Приложение 2. Места расположения датчиков, приборов, устройств сигнализации и АРМа.
Места расположения устройств сбора, передачи, накопления и обработки информации теплоносителя следующие:
1. Помещение теплоцентра здания.
На подающем трубопроводе располагается следующее оборудование:
1) датчик температуры (tºпр);
2) датчик давления (Рпр.1) до повышающего насоса;
3) датчик давления (Рпр.2) после повышающего насоса;
4) преобразователь расхода (Q пр.).
На обратном трубопроводе располагается следующее оборудование:
1) датчик температуры (tºобр);
2) датчик давления (Робр.);
3) преобразователь расхода (Qобр.);
Рядом со щитом повышающего насоса устанавливается вычислитель типа ВКТ-7.
На посту охраны устанавливается звонок аварийного состояния.
В помещении дежурного сантехника устанавливается: световое табло на два сигнала (предаварийное состояние и аварийное состояние) и звонок аварийного состояния.
В помещении диспетчера устанавливается:
1) автоматизированное рабочее место (АРМ), состоящее из персонального компьютера с программным обеспечением и позволяющее осуществлять прием, накопление и обработку баз данных по каждому контролируемому параметру;
2) устройства связи с вычислителем и др.
Приложение 3. Аварийные световые и звуковые сигналы и представление информации на мониторе ПК.
1. Интерфейс:
1) Основная картина:
- мнемосхемы на мониторе ПК (схемы теплового центра, водомерного узла, электрической распределительной сети с наглядным указанием точек контроллеров с выносками, где будут отображаться параметры систем в реальном времени);
- при достижении критичных параметров – мигание выносок;
- при достижении аварийных параметров – мигание выносок, звуковой сигнал на диспетчерском пульте и на посту охраны; рассылка тревожных SMS;
2) Вторая картина:
- графики распределения параметров и расходов систем во времени;
- рабочий период – месяц;
- обязательное масштабирование;
- обязательное сохранение графиков (показаний параметров систем) прошлых месяцев в базе;
- расчет месячных расходов отопления (Гкал), водоснабжения (м. куб.) и электроэнергии (кВт час);
- обязательное сохранение расчетов (показаний параметров систем) прошлых месяцев в базе;
- создание графиков в конкретный период времени; расчет расходов в конкретный период времени;
- при запросе - показание параметров систем в конкретные моменты прошедшего времени.
3) Графики:
1. Отопление. При построении используются такие величины как:
- давление;
- температура;
- расход.
2. Вода. При построении используются такие параметры как:
- давление;
- расход.
3. Электроснабжение. При построении используются такие параметры как:
- напряжение;
- частота сети;
- электропотребление;
- мощность в часы максимума (с 9-00 до 12-00 и с18-00 до 21-00).
Приложение 4. Смета работ.
Включает:
1) стоимость оборудования и комплектующих составляет величину N;
2) стоимость проектирования, монтажа и наладки составляет величину N;
3) смета на материалы, оборудование, монтаж кабельных сетей, наладку и компьютерное обеспечение составляет величину N;
4) работа по настройке программного обеспечения составляет величину N.
СистемаСотрудников на Restate: 1ул. Оптиков, д. 4, кор. 2, офис 310Санкт-Петербург,
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
7552 
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
В Петербурге сгоревший склад Wildberries заменят через две-три недели 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
Итоги 2023: падение объема сделок по аренде офисов в Петербурге на 35% 
