"Эксплуатация недвижимости", глава 11: "Аварийные ситуации при эксплуатации объектов недвижимости"
Законы природы, причудливо взаимодействуя с теорией относительности, создают аварийные ситуации в 90% случаях ночью, в выходной или праздничный день. Это казалось бы мистикой, но десятилетний опыт автора, к сожалению, подтверждает обратное (вспоминается случай, когда авария произошла в новогоднюю ночь).
Эксперты МЧС России прогнозируют рост числа аварий в жилищно-коммунальной системе, особенно в отопительный период. По свидетельству МЧС РФ, основными причинами аварий в отопительный период являются: степень изношенности объектов ЖКХ (30%), нарушение правил эксплуатации (26%), неподготовленность инфраструктуры (24%), стихийные бедствия (12%) и другие (8%). Об этом говорится в сообщении управления информации МЧС РФ. Также в МЧС отмечают, что "количество аварий на коммунальных системах жизнеобеспечения в холодное время увеличивается по сравнению с теплым периодом на порядок (пик в декабре - январе)". Большинство аварий, по данным МЧС, происходит из-за изношенности оборудования.
Распределение средств возмещения по страховым рискам выглядит следующим образом:
- аварии в системах водоснабжения - 49,62%;
- аварии в системах отопления - 14,91%;
- пожары - 11,85%;
- аварии в системах внутренних водостоков - 9,52%;
- аварии в системах канализации - 9,5%;
- последствия тушения пожаров - 4,52%;
- взрывы газа - 0,08%.
Причинами возникновения аварийных ситуаций чаще всего являются:
1) Отсутствие, незнание, нарушение правил эксплуатации (стандартов, методов, технологий и режимов).
2) Отсутствие профилактики и автоматизации предупреждение аварийных ситуаций.
3) Физический износ инженерных систем, оборудования, элементов и конструкций.
4) Дефекты строительства и монтажа, дефекты производителей оборудования и строительных материалов.
В повседневной работе службе эксплуатации для профилактики возникновения аварийных ситуаций и оперативного воздействия на их последствия необходимо руководствоваться специально разработанным документом - план-прогнозом аварийных ситуаций. В этом документе в приоритетном порядке перечислены инженерные системы, строительные конструктивы и элементы отделки объекта недвижимости с учетом их аварийности и физического износа. Подобный документ позволяет определять готовность службы к авариям, к ликвидации их последствий, а также помогает планировать дальнейшее проведение текущих и капитальных ремонтов с целью ликвидации причин возможных аварийных ситуаций.
1. Типовые аварийные ситуации
Рассмотрим типовые аварии при эксплуатации некоторых инженерных систем и строительных конструкций.
1.Аварии при эксплуатации систем теплоснабжения.
• Протечки теплоносителя.
Причины протечек в системе трубопроводов и радиаторов - это дефекты соединений, «свищи», а также скрытые дефекты – так называемые «раковины в металле», которые образуются под избыточным давлением (от гидравлических ударов) или со временем из-за внутренней коррозии. Последствия такой аварии - это ущерб, нанесенный отделочным материалам, мебели, оргтехнике; остановка деятельности в помещениях, возможные короткие замыкания в проводке, изменение температурного режима в здании и, как следствие, «разморозка» системы. Меры предосторожности при такой аварии - вовремя заметить протечку, особенно во внерабочее время (обходы охраны) или зафиксировать предаварийную ситуацию – скачки давления (обходы дежурных сантехников или контролеров малой автоматизации).
2. Аварии при эксплуатации систем электроснабжения.
• Короткое замыкание в электроприемниках (бытовая техника, оргтехника и др.). Короткое замыкание в электропроводке может возникнуть при проведении строительных, монтажных и других работ, когда может быть нарушена целостность изоляции кабелей и проводов в стенах и за подвесным потолком. Выход из строя автоматического выключателя защиты и других отключающих устройств в этажных электрощитах и ГРЩ может произойти в результате заводского дефекта аппарата защиты, подгорания контактов, ослабления контакта, перегрузки или вследствие подключения завышенной мощности. Короткое замыкание возникает в электропроводке и электрощитах в результате протечек и попадания воды на электрооборудование. Причинами аварии в системе электроснабжения зданий и прекращения подачи электричества (или скачков напряжения) являются короткие замыкания, которые, в свою очередь, могут привести к возникновению перенапряжений.
Аварии в цепях электроснабжения являются одной из основных причин пожаров в зданиях. В зданиях повышенной этажности для предотвращения этого вида аварий предлагается применять автоматизированный контроль исправности цепей питания и качества электропитания. Те же меры необходимы при авариях, произошедших в сетях энергоснабжающей организации и авариях в кабельных электросетях, которые находятся на балансе собственника недвижимости, но по договору обслуживаются службами кабельной сети.
3. Аварии при эксплуатации кровли, кровельных конструкций и покрытий.
Вследствие дефектов монтажа кровельных конструкций, настила кровельных покрытий или прошлых ремонтов на кровлях (металлических/полимерных фигурных и плоских «мягких» из рулонных материалов) образуются протечки дождевой воды. Результатом протечки может стать промокший подвесной потолок, покрытие пола, отделка и элементы интерьера, испорченная оргтехника, уничтоженные документы, короткие замыкания и как следствие - возможность пожара.
Протечки, возникающие из-за дефектов (в местах соединений) в системе организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр.) и наружного водостока наносят ущерб внешней отделке здания. Они разрушают целостность фасадов, провоцируя «смыв» лакокрасочных материалов и отслоение штукатурки.
Протечки, возникающие вследствие дефектов соединений внутреннего водостока, как правило, наносят ущерб внутренней отделке мест общего пользования.
Профилактика протечек сводится к соблюдению особого режима эксплуатации: специализированные осмотры (с привлечением сторонних экспертов), жесткое выполнение сроков ППР и ТР.
2. Технологии ликвидации причин и последствий аварийных ситуаций
Алгоритм ликвидации аварийной ситуации.
1. Организационные мероприятия по определению места аварии (по звонку администратора, арендатора или обслуживающего персонала электромонтер приходит на место аварии) и оповещение главного энергетика.
3. Принятие решения о возможности ликвидации аварии своими силами или вызов ремонтной бригады.
4. Оповещение дежурного администратора о сроке ликвидации аварии.
5. Ликвидация аварии (материалы и комплектующие берутся из ЗИПа, либо срочно приобретаются на средства из резервного фонда отдела снабжения).
3. Действия службы эксплуатации в аварийных ситуациях. Инструкции. Тренинги
Профилактика аварийных ситуаций осуществляется путем выполнения в полном объеме режимов ЕТО, ППР и ТР, а также проведения тренингов среди ответственного за эксплуатацию электрохозяйства персонала.
Опыт службы эксплуатации в профилактике аварийных ситуаций - это обеспечение выполнения стандартов эксплуатации, ее навыки и оперативность применения этих стандартов при ликвидации причин и последствий аварийных ситуаций. Все это зависит как от профессионализма, так и от тренированности всего штата службы эксплуатации. Поэтому стратегическая задача руководителя службы эксплуатации - разработка инструкций по комплексу действий сотрудников в аварийных ситуациях и проведение на их основании тренировочных занятий.
Однако, как показывает опыт автора, далеко не всегда четко разработанная до мельчайших деталей инструкция и регулярные проверки ее знания сотрудниками могут помочь в аварийных ситуациях. Автор уверен, что только практические тренировки и проведение учебных «аварий» помогут в профилактике аварий настоящих.
Например, в пятницу поздно вечером главный инженер приходит в помещение теплового центра и закрывает задвижку на «прямой». Как показывает практика, если запастись терпением, то в дальнейшем можно стать свидетелями очень интересных событий. Любопытно, что в ходе таких «учений» не только можно увидеть смешные ситуации, которые возникают при взаимодействии различных служб и отдельных сотрудников между собой, но и выявить несоответствие какой-либо части инструкции фактическому положению дел. Таким образом, выявляются принципиальные ошибки, которые после проведения «учений» на так называемом «разборе полетов» нужно исправлять в первую очередь.
Вниманию читателя можно предложить инструкцию, описывающую последовательность действий службы эксплуатации бизнес-центра «икс» при аварийной ситуации в системе отопления. Однако заметим, что это не типовая инструкция: c ее помощью автор хочет продемонстрировать технологию разработки подобных документов и обратить внимание читателей на наиболее важные моменты.
Инструкция и последовательность действий сотрудников инженерно – эксплуатационной службы при аварийной ситуации в системе отопления БЦ „__________”.
Инструкцию следует применять в случае возникновения аварии:
- в котельной;
- на подающей теплотрассе;
- на подводящих трубопроводах;
- в приборах отопления и др.
Итак, в период использования коммуникаций в отопительный период необходимо провести «аварийный слив системы отопления и холодного водоснабжения» при следующих последствиях аварии:
- падение давления;
- падение рабочей температуры теплоносителя.
Температура определяется по показаниям термометров с бирками:
№ 1; 2; 3; 4 в тепловом центре.
Давление определяется по показаниям манометров с бирками:
№ 5; 6; 7; 8 в тепловом центре.
Параметры температуры и давления записываются в сменном дежурном журнале через каждый час.
Если по показаниям манометров № 5; 6 величина давления равна 4,2 кгс/см2 или
по показаниям термометров № 1; 2 температура носителя равна 45° С,
необходимо выяснить причину падения температуры или давления, позвонив в котельную оператору по тел. ______________;
диспетчеру по тел. _________________;
в случае отсутствия информации, позвонив
главному энергетику предприятия-собственника котельной по рабочему
тел. ______________ или моб.тел. ____________
и главному инженеру предприятия-собственника котельной по рабочему
тел. ______________ или моб.тел. ____________.
Если по показаниям манометров № 5; 6 величина давления равны 3,5 кгс/см2 или
по показаниям термометров № 1; 2 температура носителя составляет 30° С,
необходимо сообщить об аварийной ситуации на пост администраторов БЦ. Администратор начинает действовать в соответствии с собственной инструкцией ЧС. Он должен произвести работы по аварийному сливу системы отопления здания в следующем порядке:
1) открыть задвижки № 1; 2; 3; 4 слива здания и трассы, питающие системы отопления, расположенные в тепловом центре БЦ;
2) открыть сливные краны в помещениях на первом этаже:
- в магазине: открыть три крана с бирками № 1; 2 на батарее и через шланг слить в канализацию. Месторасположение канализационного трапа указано на схеме;
- в кафе: открыть два крана с бирками № 1 на батарее и через шланг слить в канализацию. Месторасположение канализационного трапа указано на схеме;
- в холле БЦ: открыть два крана с бирками № 1; 2 на батарее и через шланг слить в канализацию. Месторасположение канализационного трапа указано на схеме;
4) открыть сливные краны № 1; 2; 3 (указаны на схеме) системы отопления в складах, арендуемых фирмами;
5) открыть сливные краны на трассе отопления от котельной до теплового центра БЦ, 6-ти штук за номерами № 1; 2, расположенные согласно схеме;
6) слить воду из сантехнических приборов в санузлах БЦ.
Полное окончание слива здания - это освобожденные от воды трассы, трубопроводы и коммуникации. Окончание слива определяется по отсутствию вытекающей воды из сливных кранов.
7) По окончании слива здания нужно выяснить у администраторов поста БЦ о предпринятых ими действиях и их результатах.
8) Также необходимо проинформировать руководство о проделанной работе.
9) Далее самостоятельно приступить к выяснению причин аварии.
10) В случае, если причиной слива системы отопления явилась котельная, дежурный сантехник должен выяснить подлинную причину аварийного слива и сделать запись в дежурном журнале, отметив время аварии, сроки ликвидации и указав лицо, ответственное за предоставленную информацию.
11) Если причиной аварийного слива здания явились коммуникации систем отопления БЦ (свищи на трассе, крупная течь из задвижек или тепловых сантехнических приборов, разрыв труб), дежурный сантехник самостоятельно выясняет причину до приезда аварийной бригады.
12) Дежурный сантехник должен произвести осмотр помещений общего пользования и совместно с администратором произвести осмотр помещений арендаторов.
13) При обнаружении места аварии дежурный сантехник должен принять меры по уменьшению материального ущерба, причиненного аварийной ситуацией.
14) После прибытия бригады дежурный сантехник совместно с ее членами должен устранить причину аварии, а затем заполнить систему отопления.
При запуске и заполнении системы необходимо выполнить следующее:
1) Закрыть сливные краны в помещениях 1-ого этажа БЦ:
- № 1; 2 – магазин;
- № 1; 2 – кафе;
- № 1; 2; 3 - холл БЦ.
2) Закрыть сливные краны пожарного водоснабжения № 5; 6 и краны холодного водоснабжения № 7; 8 в тепловом центре БЦ.
3) Закрыть в тепловом центре БЦ задвижки слива здания № 1; 2 и задвижки слива трассы № 3; 4.
4) Закрыть сливные краны № 1; 2; 3 систем отопления на складах фирм.
5) Закрыть сливные краны № 1; 2 на трассе отопления от котельной до теплового центра БЦ в количестве 6-ти шт. и открыть спускные воздушные краны № 1; 2; 3; 4 по трассе.
6) Пройти на предприятие собственника котельной и включить насос № 1; 2.
7) При параметрах давления свыше 3.2 кг/см2, определяющихся по показаниям манометра в тепловом центре БЦ, пройти по этажам БЦ с целью спуска по стоякам воздушных «пробок» и добиться полного прогрева в конечных точках тепловой магистрали от этажа к этажу.
8) После восстановления теплового режима дежурному сантехнику нужно записать основную информацию о проделанной работе в рабочий журнал.
СистемаСотрудников на Restate: 1ул. Оптиков, д. 4, кор. 2, офис 310Санкт-Петербург,
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
12618 
Москва дешевеет, Петербург дорожает: что происходит с офисным рынком России
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
В Петербурге сгоревший склад Wildberries заменят через две-три недели 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
