"Эксплуатация недвижимости", глава 10: "Стоимость эксплуатации"
Девелоперы, разработчики концепций (бизнес-консультанты) и собственники коммерческой недвижимости, определяя затраты на эксплуатацию, нередко используют цифры, величины и соотношения, которые не отражают реальной картины.
Автор (Евгений Якушин, ген. директор УК "Система"), принимая участие в разработке бизнес-планов реализации проектов коммерческой недвижимости и выдавая рекомендации по выбору инженерной инфраструктуры и отделочных материалов, а также рекомендации по прогнозированию затрат, связанных с их эксплуатацией, на практике оценивал эффективность принятых стандартов и правильность выбранных затратных показателей. Анализ результатов выявил некоторые закономерности и тенденции, на основании которых были разработаны способы расчета текущих и прогнозирования будущих эксплуатационных затрат (при этом автор использовал общую методологию и терминологию профессиональных оценщиков). 1. Доходный способ. Стоимость эксплуатации с учетом доходности объекта. Доходный способ: стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности.
Доходный метод расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности – чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y.
Доля операционных затрат на содержание объекта недвижимости от валового дохода
1. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10 – 16 % от валового дохода, причем под эксплуатацией недвижимости мы понимаем наличие всех ее семи составляющих. Здесь мы рассматриваем контроль технического состояния, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование, а также зарплату сотрудников. Причем распределение соотношений в зависимости от классности бизнес-центров таково:БЦ класса «А» 10 - 12%; БЦ класса «В» 12 – 14 %;БЦ класса «С» 14 – 16 %.
2. Расходы на управление составляют 5 – 10 % от валового дохода.
Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий:
- текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте);
- управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);
- продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов;
- представление интересов собственника объекта;
- юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);
- бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);
- подготовка финансовой отчетности.
3. Затраты на коммунальные услуги (водо-, тепло -, газо -, электроснабжение) составляют 6 – 8 % от валового дохода. 4. Затраты на обеспечение безопасности 4 - 7% от валового дохода (зарплата сотрудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание охранно-пожарной сигнализации).
Итак, на «содержание» здания уходит до 30 – 40 % от валового дохода.
Возьмем для примера бизнес-центр класса "В", расположенный в Выборгском районе Петербурга.
Общая площадь - 5411 кв.м.
Арендопригодная площадь - 4058 кв.м.
Заполняемость – 100%.
Арендная ставка - 30 у.е. кв. м/ месяц.
Валовой ежемесячный доход - 22,5 у.е. кв. м/ месяц.
Стоимость эксплуатации определяется по доходному способу расчета стоимости эксплуатации (12 – 14 % от валового дохода) и составляет для конкретного бизнес-центра 2,7 – 3, 15 у.е. за кв.м. в месяц.
2. Затратный способ. Стоимость эксплуатации с учетом затрат.
Затратный способ: стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания строительных конструктивов, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры объекта недвижимости. Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов - в расчете на единицу площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик инженерной инфраструктуры и строительных конструктивов объекта недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости и их суммарному физическому износу. То есть определяется величина эксплуатационных затрат посредством создания сметы - должны тратить Y для обеспечения определенного перечня эксплуатационных показателей. При этом эксплуатационные показатели - это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества.
Обратимся к тому же примеру:
Бизнес-центр (класс "В"):
- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы;- системы СКС. Физический износ инженерной инфраструктуры 10% - 20%. Таблица 8. Стоимость эксплуатации бизнес-центра, рассчитанная по затратному методу
Общая площадь кв.м.
21 300
Площадь мест общего пользования кв.м.
5 400
Прилегающая территория
15 580
Статьи затрат
в мес. (руб.)
ФОТ службы управления эксплуатации с учетом налогов
Менеджер объекта эксплуатации (1)
34 020
Инженер- энергетик (1)
31 500
Инженер по эксплуатации ОВиВК (0,5)
15 120
Итого ФОТ службы управления эксплуатации:
80 640
ФОТ службы эксплуатации с учетом налогов
Электрик (2)
45 360
Сантехник (2)
45 360
Дежурный рабочий (2)
30 240
Итого ФОТ службы эксплуатации:
120 960
Всего ФОТ:
201 600
Стоимость ЕТО и ППР инженерных систем и сетей (лимиты стоимости)
Система внутреннего, наружного и аварийного освещения (с заменой ламп)
15 400
Система пожарной сигнализации, система оповещения о пожаре, система автоматического пожаротушения, система охранной сигнализации
30 400
Системы вентиляции и кондиционирования воздуха, приточные и вытяжные установки, чиллер, кондиционеры и фанкойлы, система дымоудаления
35 200
Лифты и эскалаторы
31 600
Система теплоснабжения, система водоснабжения и противопожарный водопровод; система водоотведения; система воздушно-тепловых завес
28 800
Услуги аварийной бригады
12 000
Ежемесячные расходы на инвентарь и инструмент
4 800
Ежемесячные расходные материалы
8 500
Амортизация спецодежды
5 586
Итого:
172 286
Всего эксплуатация
373 886
ФОТ службы клининга с учетом налогов
Бригадир (1)
22 680
Специалист по внутренней уборке (10)
100 800
Специалист по внешней уборке (3)
37 800
Итого ФОТ службы клининга:
161 280
Затраты по клинингу
Оборудование (амортизация)
8 600
Инвентарь (амортизация)
5 250
Спецодежда (амортизация)
7 655
Ежемесячные расходные материалы (моющие и чистящие средства)
37 500
Итого:
59 005
Всего затраты на клининг:
220 285
Итого прямые расходы:
594 171
накладные расходы (10% от прямых расходов)
59 417
рентабельность (12% от прямых расходов)
78 431
Итого стоимость услуг без НДС
732 019
НДС 18%
131 763
ИТОГО с НДС в месяц
863 782
итого с НДС за 1 кв.м в месяц
40,55
Стоимость услуг эксплуатации и клининга БЦ «_______» на 1 кв.м. общей площади ежемесячно USD (Курс 27 рублей)
1,50
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина непостоянная. Она изменяется из месяца в месяц, потому что расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв. м в месяц. Но всегда надо помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $3,5 на кв. м в месяц.
3. Сравнительный способ. Стоимость эксплуатации с учетом аналогов.
Сравнительный способ определения стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении анализа «объектов-аналогов». Затраты на их эксплуатацию могут быть известны как с помощью проведения расчетов затратным методом, так и с помощью взятых в открытом доступе укрупненных показателей расходов для аналогичной недвижимости. С одной стороны, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно, потому что она не находиться в свободном доступе. Но тем эта информация и важнее, так как она позволяет собственнику мгновенно оценить свои предполагаемые эксплуатационные затраты, сравнив их с расходами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».
СистемаСотрудников на Restate: 1ул. Оптиков, д. 4, кор. 2, офис 310Санкт-Петербург,
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
43115 
Москва дешевеет, Петербург дорожает: что происходит с офисным рынком России
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
В Петербурге сгоревший склад Wildberries заменят через две-три недели 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
