Любовь и недвижимость... Или как не остаться на улице после развода

При свадьбе о «зонтиках» от возможных правовых последствий развода почему-то почти никто не задумывается. Между тем по данным риэлторов практически все сделки, связанные именно с разводом и с разделом имущества проходят очень тяжело. Бывшие жены не хотят отпускать мужей, и в отместку делают все, чтобы лишить их жилья. Бывшие мужья, хотят новой жизни, но не хотят терять жилье. Понять и тех и других можно – при нынешней стоимости квартир  только очень состоятельные люди могут заработать себе на вторую квартиру.

Бракоразводные войны занимают немало места в риэлторской практике. Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Спектр» практически ни один развод не проходит с мирным разделом имущества.

Почему так происходит?

Проблема, по мнению директора агентства «Спектр» Аркадия Кязимова,  заключается в том, что в абсолютном большинстве случаев и делить то особенно нечего. Ну, как можно разделить на троих  однокомнатную квартиру? Только продать ее и купить три комнаты. Но у нас по закону нельзя заставить одного из владельцев участвовать в продаже, если он не хочет этого. Вот одна из типичных историй, которую нам рассказали в агентстве. Жена категорически отказывалась от продажи однокомнатной квартиры. Мотивы при этом выдвигались, что ни на есть самые уважительные – как ей жить с дочкой неизвестно где и  с кем. Хотя на самом деле вполне возможно, что она рассчитывала просто оставить квартиру себе и дочери, а бывшего мужа выкинуть на улицу. Или может, надеялась, что он одумается и вернется? Реальные мотивы в таких ситуациях остаются,  как правило, неизвестными. 

Что оставалась делать бездомному мужу, хотя по закону он мог рассчитывать хотя бы на комнату в коммуналке? Пришлось действовать через юристов, продав свою долю в квартире постороннему человеку. В конце концов, через год ситуацию удалось привести к мировому соглашению - муж получил комнату, жена с дочерью – две комнаты. Если аналогичные ситуации возникают в двух-трехкомнатных квартирах, то разрешить  противоречия между бывшими супругами несколько легче, поскольку можно  (но только в судебном порядке) определить право пользования помещениями. При этом бывшему мужу достается меньшая комната, а супруге с ребенком две большие. Но чтобы разрешить ситуацию до конца - то есть продать квартиру и купить бывшим супругам альтернативное жилье опять же приходиться идти на юридические ухищрения.

Брачный контракт нам не нужен

По мнению генерального директора агентства недвижимости «ДИНАС» Юрия Сергеева многих конфликтных ситуаций можно было бы избежать, если бы горожане чаще использовали брачный контракт. Но то ли традиции виноваты, то ли не прижился у нас этот документ, но популярностью он не пользуется. А между тем по Семейному кодексу, если не оговорено другого, всю совместно нажитое имущество делится между супругами пополам. А если квартира куплена на средства одного супруга или вообще на средства родителей одного из молодоженов?  По семейному кодексу все придется делить пополам.

Скажем, приезжает в Петербург прекрасная Золушка, а через некоторое время превращается в жену при квартире, и, так или иначе, становится владелицей половины имущества супруга. Причем порой встречаются истории  просто поразительные. Так родители купили молодой паре квартиру. Все было ясно – квартира куплена не на совместно заработанные деньги, не после долгих лет жизни супругов. Но, увы, ни в одном  из документов факта покупки на средства родителей зафиксировано не было. В итоге развод и раздел «совместно нажитого» имущества – то есть пополам. Я не хочу выглядеть женоненавистником и не утверждаю, что за квартирами охотятся исключительно женщины. Не отстают от них и мужчины.  Правда, способы здесь в основном другие. В агентстве «Динас» нам рассказали следующую историю. Муж, к слову сказать, отнюдь не бедный человек, решил развестись и начать новую жизнь с новой женой. Но квартиру он при этом ни терять, ни делить со своей бывшей женой и с тремя детьми точно не хотел. Поэтому перед разводом перевел свою квартиру на мать. И оставил и бывшую жену и своих же детей фактически на улице. В другой ситуации все произошло с точностью до наоборот – молодая энергичная жена прописалась в квартиру мужа вместе с ребенком. А через полгода потребовала развода и половины квартиры. Не получилось.  Помешали юристы, которые доказали беспочвенность ее притязаний. В общем, все «крутятся» как могут, лишь бы отвоевать свои метры.       

Может, стоит забыть о традициях? 

Причина подобных историй, по мнению заместителя заведующего юридической фирмы «Юринформ-Центр» Александра Петренко,  как правило, кроется не только и не столько в неприязненных отношениях между бывшими супругами, сколько в их  правовой неподготовленности. Причем эта неподготовленность смешана еще и с традициями. Ведь, несмотря на существование такого документа, как брачный контракт, единицы используют его возможности. Но дальше, еще интереснее. Даже в тех случаях, когда контракт используют, то делают это далеко не всегда правильно. Так зачастую при заключении брачного контракта одна из сторон настаивает, что все имущество будет принадлежать только этой стороне. В принципе уже при заключении контракта ясно, что  работать в таком виде он не будет, поскольку существует еще Семейный кодекс РФ и судебная практика, в которой учитываются реальные обстоятельства каждого отдельного случая. И суд не признает 100% владения квартирой одним из супругов, за исключением тех случаев, когда квартира куплена до брака. А между тем, если при покупке квартиры договор составить так, что будет очевидно, что она действительно куплена на средства только одного из супругов, то и потом проблем никаких не возникнет.

Хотя наилучшим контрактом по мнению Александра Петренко, будет все же тот, в котором учитываются интересы всех сторон. Скажем, даже в том случае, когда квартира приобретается на средства только одного из супругов, за вторым супругом тоже должна быть закреплена на случай развода какая-то доля. Это будет не только справедливо, но и позволит в дальнейшем избежать ненужных судебных тяжб. Однако, по мнению Александра Петренко при заключении брачного контракта все обстоятельства учесть практически невозможно. А вот в дополнительном или специальном соглашении при заключении договора на покупку жилья можно учесть практически все нюансы будущего раздела имущества в случае развода. При этом, если грамотно составлять документы, то все с самого начала будет ясно и прозрачно – кто и на что может рассчитывать при разводе.  Правда есть ситуации, когда юридические документы все же не спасают. Речь идет о деятельности «черных маклеров» и настоящих брачных аферистах.

Схема  действий мошенников проста и бесчеловечна. Охотники за квартирами находят пожилого человека, обхаживают его, заключат брак, а потом правдами и неправдами переводят квартиру на себя. Брак в данном случае является "ловушкой" для человека в возрасте, и это неоднократно описано в литературе и в криминальной периодике. В лучшем случае обманутый старик или старушка оказываются на улице и переходят в разряд БОМЖей. В худшем случае –  скоропостижно умирают. Причем многие из таких дел даже не попадают в разряд уголовных, поскольку мошенники с крайней осторожностью выбирают своих жертв, предпочитая иметь дело с одинокими и неграмотными в правовом отношении стариками. В  обычных же ситуациях, связанных с разводом и с разделом имущества по мнению всех наших собеседников  во всех своих бедах пострадавшие должны винить исключительно себя, поскольку на сегодняшний день права супругов, детей защищены законами в достаточной степени.

Главное, позаботиться о своих интересах заранее, а не пытаться в последний момент исправить ситуацию в свою пользу любыми средствами. Кстати говоря, подобные шаги далеко не всегда приводят к желаемому результату. Более того, как полагают в «Юринформ-центре»  на ниве бракоразводных процессов и сопутствующего раздела имущества сейчас подвизается немало, мягко выражаясь, непрофессиональных адвокатов, которые готовы взяться за любое даже самое безнадежное с точки зрения закона дело. Главное для них -  не решение в пользу клиента, а гонорар. Поэтому, если вы не заключили брачный контракт или не смогли прийти к решению о разделе имущества мирным путем, не спешите обращаться по первой заманчивой рекламе об оказании юридических услуг при разводах. Иначе рискуете потерять не только имущество, но и последние деньги. 

Сергей Уткин, Restate.ru