13 января 2010, 22:30. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость 2009, просмотров: 165

Первичная недвижимость: общие тенденции за год

Рынок первичной недвижимости испытал серьезное потрясение в первой половине 2009 года – в этот период спрос, по признанию застройщиков, побывал на минимальном за последние годы уровне. Вторая половина минувшего года принесла некоторое облегчение.

А результаты осенних продаж, по крайней мере – объявленные застройщиками, наполнили строителей уверенностью в завтрашнем дне. Видимо, по этой причине именно осенью впервые за кризисный год компании попытались поднимать цены.
 

Восток

В восточных районах за минувший год падение цен составило в среднем 13%. Так, в Красногвардейском районе в январе 2009 года застройщики предлагали жилье из расчета 93,1 тыс. руб. за кв. м., в октябре – 84,3 тыс. руб., к концу года цена снизилась до 79,8 тыс. руб. за кв. м. В Невском районе – аналогичная ситуация. В январе 2008 года квадратный метр предлагали за 63,2 тыс. руб., максимальный показатель – в сентябре 2008 года – составил 82,2 тыс. руб. Затем стоимость метра все время снижалась – до 66,1 тыс. руб. в сентябре 2009-го. В конце года жилье подешевело еще и продавалось уже по 65,5 тыс. руб. за кв. м.

Из общего объема предложения в Невском районе в течение года ушли всего два объекта. Сейчас в Веселом поселке строится 26 домов (рекордным количеством строящихся объектов Невский район мог похвастаться в январе 2008 года – 37 возводимых домов), причем подавляющее большинство из них – кирпично-монолитные (69,23%), по 11,54% приходится на смешанные и кирпичные дома. Еще по 3,85% – на панельные и реконструируемые.

В Красногвардейском районе количество строящихся объектов постепенно снижается. Так, с января 2008 года, когда возводилось 20 объектов, предложение уменьшилось вдвое, и сейчас покупатели имеют выбор из девяти объектов. Три четверти – это кирпично-монолитные дома, прочие возводятся из кирпича.

В новых домах застройщики делают ставку на небольшие квартиры: доля однокомнатных в Красногвардейском районе составляет 37,9%, в Невском – 40,8%. Доля двухкомнатных квартир в строящихся домах – от 29,1% в Красногвардейском до 33,4% в Невском. Трехкомнатные квартиры в Красногвардейском районе занимают 25,3% в общем объеме, в Невском – 23,6%, а четырехкомнатные – 7,6% и 2,2% соответственно. Однако ни трехкомнатные, ни четырехкомнатные квартиры в восточных районах спросом в минувшем году не пользовались.

Квартирография и конструктивный тип здания мало влияли на средние цены предложения в Невском районе. Лишь панель демонстрировала существенную разницу. Квадратный метр в однокомнатной квартире панельного дома стоил в среднем 73,5 тыс. руб., в двухкомнатной – 68,9 тыс. руб., а в трехкомнатных – лишь 64,3 тыс. руб. В кирпичных новостройках стоимость начиналась с 66,4 тыс. руб. за кв. м в трехкомнатной квартире, максимальная цена – 71 тыс. руб. за кв. м. – в двухкомнатной квартире. Кирпично-монолитные дома находятся в средней ценовой нише: верхний рубеж – 68,2 тыс. руб. за кв. м в однокомнатной квартире и 60,8 тыс. руб. за кв. м – в трехкомнатной.
В Красногвардейском районе в открытых продажах есть лишь квартиры в кирпично-монолитных зданиях. Здесь стоимость начинается с 99,2 тыс. руб. за кв. м в однокомнатной квартире и достигает 103,3 тыс. руб. за кв. м в трехкомнатной.

Север

Цены на первичном рынке северных районов Петербурга в течение года показывали разнонаправленную динамику. Если в Выборгском и Приморском районах стоимость квадратного метра снижалась, то в Калининском некоторое время даже росла. Результатом стало выравнивание цен: Выборгский и Приморский районы потеряли в цене 15%, а Калининский – лишь 5%. Так, метр в Выборгском районе в январе 2009 года оценивался в 82,3 тыс. руб., в октябре его стоимость составила 70,2 тыс. руб., а в конце года упала до 69 тыс. руб. В Приморском исходная точка – начало прошлого года – 77,8 тыс. руб. за кв. м, в сентябре – 68,3 тыс. руб., а в декабре – 66 тыс. руб. за кв. м. В Калининском районе стоимость жилого квадратного метра в новостройках снизилась на 4,5 тыс. руб. за год в целом. В январе 2009-го строители предлагали жилье за 80,2 тыс. руб. за кв. м, а в декабре – за 75,7 тыс. руб.

При этом количество строящихся объектов сократилось во всех районах. В Выборгском районе на конец года возводилось 34 дома (35 – в начале 2009-го). В Калининском районе в работе сейчас 20 объектов, тогда как в январе их было 28. В Приморском возводится 50 домов – на два объекта меньше, чем год назад.

Подавляющее большинство строящихся жилых комплексов в Калининском районе – кирпично-монолитные (89,5%), еще по 5,3% приходится на кирпичные и панельные. В Выборгском и Приморском районах, несмотря на доминирование кирпично-монолитного жилья, типы новых зданий представлены более разнообразно. В Выборгском на долю кирпично-монолитного строительства приходится 61,8%, кирпичного – 20,6%, смешанный тип домов – 11,8%, панельные и смешанные постройки – 2,9%. В Приморском районе кирпично-монолитные объекты занимают 65,9%, на второй позиции – смешанный тип домов (17%), кирпич и малоэтажные здания составляют 6,4%. На панельные новостройки приходится 4,3%.

Процент однокомнатных квартир во всех северных районах стабильно высок: 39,6% – в Выборгском, 42,7% – в Калининском и 36,8% – в Приморском. Двухкомнатные составляют третью часть строящихся квартир (28,5% в Выборгском и Калининском районах и 34% – в Приморском). Трехкомнатные квартиры в Выборгском районе представлены 25,2%, четырехкомнатные – 3,9%, апартаменты свыше четырех комнат – 2,8%. В Калининском районе строители редко предлагают большие квартиры, доля четырехкомнатных составляет всего 1,5%, трехкомнатных – 26,9%. В Приморском районе 25% строящихся квартир – трехкомнатные, 2,6% – четырехкомнатные, многокомнатных апартаментов – 0,8%.

Стоимость «квадрата» в однокомнатных квартирах кирпично-монолитных домов в декабре различалась по районам: от 72,1 тыс. руб. в Приморском районе и 73,9 тыс. руб. в Выборгском до 79,9 тыс. руб. в Калининском. В панельных домах однокомнатные квартиры в среднем выставляли по 72,3 тыс. руб. за кв. м в Выборгском районе и по 75 тыс. руб. за кв. м – в Приморском. В кирпичных домах стоимость метра в двухкомнатных квартирах составила 61,6 тыс. руб. в Выборгском районе, в Калининском и Приморском цена очень близка – 68,3 тыс. руб. и 68,7 тыс. руб. соответственно.

Центр

Ситуация в Адмиралтейском районе нетипична для нынешнего года. Если во всех районах города на первичном рынке была отрицательная динамика, то в Адмиралтейском рост составил 8%. В январе 2009 года квадратный метр оценивали в 128,7 тыс. руб., к концу года его стоимость увеличилась до 140,9 тыс. руб. В остальных центральных районах падение цен составило 8–13%. Минимум потерь показал Центральный район (8%). Год назад цены на строящиеся объекты находились на уровне 154,6 тыс. руб. за кв. м, в октябре этот показатель оставался почти на том же уровне – 154,3 тыс. руб., а к концу года упал до 141,7 тыс. руб. за кв. м. Новостройки на Петроградской стороне подешевели на 10% – со 153,5 тыс. руб. за кв. м в январе 2009 года до 136,9 тыс. руб. в декабре. На Васильевском острове – максимальное снижение цен среди центральных районов Петербурга – 13%. В начале минувшего года средняя стоимость метра составляла 107,2 тыс. руб., а в декабре – 92,6 тыс. руб.

Количество строящихся объектов в Адмиралтейском и Центральном районах остается неизменным с января 2009 года (три и семь соответственно). В Петроградском районе в начале года возводился 31 объект, в сентябре их было 33, в декабре это число сократилось до 28. Похожая ситуация на Васильевском острове: за год с 18 возводимых объектов количество уменьшилось до 16.

В центре Петербурга на сегодняшний момент строят два типа домов – из кирпича либо кирпично-монолитные. Причем преобладают кирпично-монолитные объекты: в Василеостровском и Петроградском районах они занимают 80% объема строящегося жилья. В Центральном – 75%, а в Адмиралтейском – половину. Доля кирпича велика лишь в Адмиралтейском районе – 50%, в Василеостровском и Петроградском этот показатель равен 20%, а в Центральном – 25%.

Структура предложения по типам квартир разнохарактерна и зависит от района. Так, в Адмиралтейском застройщики предлагают 53,9% однокомнатных и 46,2% – двухкомнатных. На Васильевском острове наиболее разнообразно предложение трехкомнатных (30%) и двухкомнатных (29,2%) квартир. Однокомнатных квартир – 25,9%. Достаточное количество и четырехкомнатных объектов (12,4%), а апартаментов свыше четырех комнат немного (2,5%). В Петроградском и Центральном районах структура предложения сходна, за исключением однокомнатных квартир: в Центральном застройщики сделали выбор в пользу больших квартир (доля четырехкомнатных – 20,2%), сократив количество однокомнатных (8,9%). В Петроградском число однокомнатных и четырехкомнатных квартир примерно равно (18,3% и 15,4% соответственно). Двухкомнатных на Петроградской стороне и в Центральном районе почти одинаковое количество (25,5% и 23,6% соответственно). Трехкомнатных больше в Центральном – 41,6%, в Петроградском районе их 34,9%. Квартиры свыше четырех комнат представлены также в обоих районах: в Петроградском их 5,9%, в Центральном – 5,6%.
Рекордно высокие текущие средние цены остаются на Петроградской стороне – квадратный метр в четырехкомнатной квартире кирпичного дома стоит 170,7 тыс. руб.
На кирпично-монолитное жилье также наиболее высокая цена в Петроградском районе: в однокомнатных – 142,6 тыс. руб., в двухкомнатных – 133,8 тыс. руб., в трехкомнатных – 137,7 тыс. руб. за кв. м. В Василеостровском районе цена «квадрата» поднимается по мере увеличения метража. Так, в однокомнатной квартире кирпично-монолитного дома метр предлагают за 89,8 тыс. руб., в двухкомнатных – за 92,2 тыс. руб., а в четырехкомнатной – за 100,5 тыс. руб. В Центральном районе стоимость также зависит от квартирографии: однокомнатные предлагают за 122,3 тыс. руб. за кв. м, а двухкомнатные и четырехкомнатные находятся в более высокой ценовой нише – 139 тыс. руб. за кв. м.

Юг

По сравнению с максимальными показателями – в сентябре 2008 года – цены во всех южных районах города упали в среднем на 20%. Относительно января 2009 года стоимость жилья снизилась на 10–15%. Так, максимальная цена в Кировском районе составляла 82 тыс. руб. за кв. м, в январе 2009-го – 74,2 тыс. руб., в августе-сентябре снизилась до 65 тыс. руб., а к декабрю увеличилась до 66,4 тыс. руб. за кв. м. Красносельский район потерял за минувший год 12%: в январе 2009-го квартиры продавались из расчета 68 тыс. руб. за кв. м, в декабре – 59,6 тыс. руб. Московский, наиболее дорогой район юга, в абсолютных величинах потерял меньше других, однако в процентном отношении стоимость жилых объектов здесь снизилась на 13% по сравнению с январскими показателями. В сентябре 2008 года метр стоил 96,5 тыс. руб., к январю 2009-го цены снизились до 85 тыс. руб., а к декабрю минувшего года стоимость упала до 73 тыс. руб. за кв. м. Фрунзенский район потерял больше всех – 15%, средняя цена составляет на конец года 64,8 тыс. руб. за кв. м.

Количество строящихся объектов во всех районах за последний год уменьшилось: в Кировском районе с 15 домов в январе до 12 на конец декабря, в Московском – с 35 в начале года до 25 новостроек в конце, в Красносельском – с 22 объектов в январе до 18 в декабре, во Фрунзенском – 19 и 16 домов соответственно.

Среди строящихся объектов преобладают кирпично-монолитные строения, их доля составляет 70–80%. В Кировском районе этот показатель достигает 83,3%, в Красносельском – 76,5%, в Московском – 75%, а во Фрунзенском – 68,8%. Кирпичные дома занимают в Московском районе 4,2% от объема жилищных строек, а в Красносельском – 5,9%, во Фрунзенском –12,5%, в Кировском таких домов строится чуть меньше – 8,3%%. Панельные здания наиболее широко представлены во Фрунзенском (12,5%) и Красносельском (11,8%) районах. В Кировском таких новостроек 8,3%. Значительна доля домов смешанного типа в Московском районе – 16,7%, а 4,2% приходится на реконструированные здания. Также дома смешанного типа возводятся во Фрунзенском районе (6,3%).

Больше всего застройщики предлагают однокомнатных квартир: в Красносельском – 43,2%, в Московском – 37,9%, во Фрунзенском – 33,1%. Доля однокомнатных и двухкомнатных квартир в Кировском районе – 36,5%. Наибольшее количество двухкомнатных квартир выставлено во Фрунзенском районе – 44,6%. В Московском этот показатель ниже – 34,8%, в Красносельском – 32,3%. Трехкомнатных объектов в Кировском районе предлагается 26,9%, в Красносельском – 24,6%, в Московском – 24,2%, во Фрунзенском – 22,3%. Максимальные по числу комнат квартиры, которые предлагают строители, – четырехкомнатные, но предложение невелико и есть только в Московском районе – 3,2%.

Максимальная цена предложения в южных районах Петербурга – в кирпично-монолитных домах. Так, в Московском районе стоимость метра в однокомнатной квартире составляет 76,7 тыс. руб. Чуть дешевле аналогичный вариант во Фрунзенском районе – 73,8 тыс. руб. Кирпичные постройки стоят меньше – в Московском районе средняя цена на однокомнатную квартиру в кирпичном доме – 39,9 тыс. руб. за кв. м. В Красносельском застройщики предлагают недорогую панель – по 44,9 тыс. руб. за кв. м в трехкомнатной квартире.

ЭКСПЕРТИЗА

Беслан Берсиров,
заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»:
– В целом по рынку угрозы дефицита предложения, о котором любят упоминать аналитики, я пока не вижу. Можно говорить о постепенном вымывании ликвидного предложения, что рано или поздно послужит поводом для очередного роста цен. Многие потенциальные покупатели сейчас по-прежнему занимают выжидательную позицию, и на рынке наблюдается определенная стабильность. Еще какое-то время она продержится. Но очень скоро можно ожидать увеличения спроса на жилье.
Основная тенденция рынка – покупатель стал более разборчив, чем до кризиса. Спрос изменил направление: люди делают выбор в пользу объектов с высокой стадией готовности и квартир в построенных домах. Раньше покупатель ориентировался прежде всего на цену, сейчас для него важнее надежность застройщика, уверенность в том, что дом будет достроен и сдан в срок.

Лев Гниденко,
генеральный директор компании «Ойкумена»:
– Тяжело было даже не в этом году – рынок находится в состоянии застоя уже около полутора лет. Но осенью мы отметили реальный рост продаж, причем большой. Закончилось время выжидания, и люди увидели, что цены нашли «дно» – это первое. Во-вторых, народ стал более внимательно относиться к компаниям, у которых жилье покупается, – к их схемам продаж. Сегодня граждане перестали приобретать квартиры по серым схемам (а это – предварительные договоры купли-продажи или вексельные схемы). К тому же изменился сам подход к покупке. Сейчас, прежде чем заключить договор, покупатель минимум два-три раза появляется на стройке, смотрит, как продвигается строительство. Если динамика хорошая, тогда приходит и покупает.
Сейчас на рынке главный вопрос – вопрос доверия. И я глубоко убежден – от того, что на смену рынку продавца пришел рынок покупателя, строительная отрасль только выиграет.

Андрей Соколов,
руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов:
– С момента прихода в Россию экономического кризиса прекратилось падение ВВП, вслед за ценами на нефть растет фондовый рынок, укрепляется рубль по отношению к доллару. В то же время позитивных изменений в целом в экономике страны пока не видно. Большинство предприятий по-прежнему чувствует неуверенность в завтрашнем дне. Поэтому о расширении компаний и увеличении зарплат персоналу речи пока не идет. С учетом заявлений о грядущем повышении тарифов в сфере ЖКХ все это отнюдь не способствует росту покупательской способности населения. Кризис не привел к кардинальным изменениям в экономике России. Не преодолена зависимость от экспорта сырья и коррупция, не свернут произвол чиновников. Это осложняет в том числе развитие рынка недвижимости. Поэтому, скорее всего, рынок будет находиться в состоянии стагнации и в начале 2010 года.
В качестве антикризисных мер девелоперы отказываются от строительства коммерческих площадей или перепрофилируют коммерческие проекты в жилую недвижимость, переводят создаваемые объекты в более низкий класс – прежде всего в сфере офисной и жилой недвижимости.
Первым выйдет из кризиса рынок жилой недвижимости. В настоящее время для этого закладываются предпосылки – снижаются проценты по ипотеке, вымываются из оборота наиболее ликвидные квартиры. Идет снижение объемов строящегося жилья.
Но поскольку кредитование по-прежнему недоступно для многих девелоперов, их финансовое положение остается нестабильным. Большинство девелоперов активно ведут поиски соинвесторов, организуют переговоры о продаже долей в своих проектах. Восстановление рынка недвижимости зависит от общего восстановления всей экономики России – от улучшения финансового положения предприятий и организаций, роста покупательской способности населения.

 

Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
 

© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru