Государство как посредник между строительной компанией и банком
Администрации Санкт-Петербурга не нужны долгострои. Почти каждую неделю на ленте новостей появляются сообщения о том, что та или иная строительная корпорация заключила соглашение с неким банком и реструктурировала свою задолженность, и теперь готова к исполнению своих обязательств.
На Ярмарке недвижимости этой осенью штамп «Проект поддержан Сбербанком России» на буклете новостройки использовался как самое надежное конкурентное преимущество и аргумент для сомневающихся потенциальных соинвесторов. Как известно, администрация Петербурга вовлекает банкиров в процесс кредитования строительства. Соглашение о сотрудничестве при кредитовании инвестиционных проектов с Комитетом по строительству уже подписали Северо-Западный банк Сбербанка РФ и ВТБ Северо-Запад. На очереди - подписание такого же документа с Банком «Санкт-Петербург». Можно сказать, что это петербургское ноу-хау: использовать административный ресурс и открывать кредитные возможности для компаний, у которых есть масштабные проекты строительства жилья.
Почему банкам это может быть выгодно? Ведь жилищное строительство на начальных стадиях остается на сегодняшний день одной из самых рискованных сфер Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко на днях внесла ясность в этот вопрос: «Некоторые полагают, что это своего рода благотворительная деятельность со стороны банков, но это не так, - сказала она на заседании правительства. - Банки заинтересованы в предоставлении кредитов и нуждаются в клиентах». Надо полагать, в надежных клиентах, у которых есть, как минимум, надежный поручитель. Логика подсказывает, что городская администрация и является этим поручителем, при условии, что строительная компания работает легально и действует в рамках установленных 214-ым законом норм о защите прав дольщиков.
Участие города таких вариантах проектного финансирования – своего рода катализатор процесса. Банки до сих пор не особенно расположены к проектному финансированию, а в соглашении с банками именно город, Жилищный комитет оговаривает и регулирует механизм проектного кредитования. Например, застройщик имеет земельный участок в собственности или по инвестиционному договору аренды на проектирование и строительство жилых объектов. Проектируется объект, в установленном порядке проводится экспертиза, получается разрешение на строительство.
Заместитель председателя комитета по строительству правительства Петербурга Алексей Кайдалов так описал процесс взаимодействия всех трех сторон. Застройщик подает документы в банк с просьбой предоставить кредит на строительство объекта. По соглашению получателем кредитных средств является так называемая проектная организация имеющая права исключительно на кредитуемый объект, к тому же в этом случае единственным кредитором этой организации должен быть только банк-кредитор. Объем средств, вложенных в проект со стороны компании-заемщика, должен составлять не менее 30% от планируемых инвестиционных затрат и должен быть подтвержден документально. Срок периода проектного кредитования равен периоду строительства объекта, и он не может превышать 7 лет. График погашения кредита устанавливается по согласованию с банком. В Жилищном комитете создана рабочая группа, в которую обращаются застройщики с просьбой оценить возможность предоставления финансирования в определенном объеме. Группа проверяет, есть ли в наличии необходимые разрешительные документы на строительство, технико-экономические показатели проекта, правоустанавливающие документы на земельный участок, информация о заключенных договорах долевого участия по объекту, есть ли инженерная инраструктура, возможен ли выкуп государством квартир на этом объекте. При положительном решении группа ходатайствует перед банком за данную строительную компанию.
Насколько обоснованной и рыночной является эта мера поддержки – такой вопрос Restateзадал нескольким профессионалам в сфере недвижимости и теперь представляет наиболее интересные мнения.
Татьяна Петухова, менеджер отдела долевого строительства группы компаний «Экотон»: - Разумеется, предоставление подобных преференций сложно характеризовать как рыночное. Однако очевидно, что поддержка строительства крупных объектов является социально важной, и в сегодняшних реалиях необходима. Так как решение жилищных проблем для большинства населения остается делом самостоятельным, государству необходимо поддерживать хотя бы определенный уровень выбора. Если говорить конкретно, то финансирование необходимо прежде всего выделять на достройку крупных жилых комплексов среднего класса, которые есть в «портфелях» ЛЭКа, ЛенспецСМУ, Элиса и других основных игроков рынка. Ведь даже остановка одного застройщика из первой «пятерки» может оказать очень ощутимое влияние на весь рынок.
Дмитрий Щегельский, Президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
- Думаю, что в первую очередь необходимо достраивать объекты социального назначения (больницы, школы, детские сады и т.п.). Если деньги на достройку не дарятся, а имеют форму кредита - то это вполне рыночная мера.
Олег Толстихин, финансовый директор группы компаний проекта «Кивеннапа»:
- Несомненно, радует то, что власти обратили внимание на ситуацию в строительном комплексе, ведь экономический кризис наиболее сильно ударил именно по строителям. В некотором роде промедление с поддержкой строительной отрасли сыграло на руку государственной власти, в том числе и администрации Санкт-Петербурга в части значительного снижения стоимости квадратного метра при выкупе жилья для выполнения заявленных социальных программ. Однако при этом «некоторая заминка» с действиями привела к появлению целого ряда практически остановленных строек, сдвигу сдачи объектов и их заселения на более поздний срок, и, как следствие этого, к проблемам с недовольными дольщиками даже у крупных и стабильных компаний. Кроме того, нельзя забывать о том, что строительный сектор – это огромный и мощный локомотив, тянущий за собой другие компании, работающие в смежных отраслях, таких как: добыча ресурсов, производство материалов, транспортные услуги и услуги, образующие инфраструктуру территорий. Чтобы механизм заработал, требуется большой объем инвестиций, а в настоящий момент большинство банков отказываются не только выдавать кредиты, но даже принимать от строителей заявки на рассмотрение.
Подписанное Германом Грефом соглашение между «Сбербанком» и администрацией Санкт-Петербурга, возможно, послужит некоторым сигналом и для остальных банков о лояльности к строительной сфере, но этого мало, и нужны более конкретные шаги. В частности, группе компаний проекта «Кивеннапа» пока не удалось получить информацию о механизме выдачи конкретных кредитов в рамках этого соглашения: о процентных ставках и сроках, об условиях, на которых администрация намерена выкупать жилье в финансируемом проекте, об адекватности стоимости квадратного метра для строителей. Но стоит отметить, что стоимость 30 тысяч рублей за квадратный метр, заявленная премьер-министром В.В. Путиным, не является реалистичной для строителей на сегодняшний день. В «Сбербанке» пояснили только то, что обязательным требованием будет работа по 214 ФЗ, а также выполнение следующего условия: один инвестор – один проект. Все остальное находится в проработке, хотя прошло уже два месяца.
На наш взгляд, программу нужно запускать как можно скорее и, прежде всего, дать завершить те объекты, которые уже должны были быть заселены, и решать вопрос не только с точки зрения финансовых вливаний, но и административных рычагов, ведь по некоторым объектам отложена сдача из-за бюрократических проволочек, в том числе со стороны монополистов. Например, ЖК «Монплизир» компании «ЛЭК» - объект готов, но не подключен к сетям; ЖК «Поэма у трех озер» компании «М-Индустрия» - здесь непонятна ситуацией с разрешительной документацией на вторую очередь. Для возобновления темпов строительства и ввода жилья в эксплуатацию, прежде всего, необходимо повышать доверие потенциального покупателя к новостройкам, для чего в городе должны быть сданы те объекты, по которым основная часть площадей продана, и объекты, находящиеся на стадии ввода в эксплуатацию. Для этого застройщикам требуется понимание со стороны банков в вопросе реструктуризации кредитов, поддержка потенциального спроса более доступными условиями ипотеки и решение старых проблем (сокращение диктатуры со стороны монополистов и длительности бюрократических процедур со стороны органов власти).
Сергей Цветков, генеральный директор компании «МИР недвижимости»:
- На рынке сложилась ситуация, когда новых объектов практически не выводится. Уже скоро год, как новые проекты не распаковываются. На большей части строек перенесены сроки строительства. Активность строек упала в 2 раза. Пока товарного запаса достаточно, но сейчас с рынка выбывает существенно больше квартир, чем поступает новых.
Уже наметился сильный снижающийся тренд объема предложения. Если тенденция не изменится, то через полгода мы столкнемся с дефицитом предложения. Скорее всего, это совпадет с реализацией отложенного спроса. Как следствие, в такой ситуации по всем законам рынка неизбежен рост цен. Администрация города, понимая эти последствия кризиса, предпринимает своевременные действия дл того, чтобы их избежать. Сбербанк уже подтвердил проектное финансирование нескольких строек. Общий объем финансирования может составить порядка 1 000 000 кв. м. Это достаточный объем для того, чтобы поддержать рынок и избежать ситуации дефицита. В первую очередь средства должны быть направлены на завершение проектов тех компаний, которые не могут самостоятельно это сделать. Это позволит избежать проблемы «обманутых дольщиков». Конечно, эти меры не будут носить рыночный характер, но если этого не сделать, то последствия могут иметь огромный негативный эффект для всего рынка. Действительно проблемных строек не так уж и много, так что деньги останутся и на других девелоперов.
Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов:
- Что же здесь нерыночного? Давно пора, тем более что именно для этого уже год как были даны народные денежки Сбербанку и другим банкам. Хорошо, что хоть что-то от Магна-Оппеля осталось нашим стройкам. Какие недостроенные объекты финансировать? - конечно, жилье высокой степени готовности. А вообще-то, если эти кредиты будут выдаваться на рыночных условиях, с залогом (хорошо бы земля в качестве залога!), и просчитаны риски заемщика - то пусть достраивают что хотят! Эта мера давно перезрела, мы (я, Медведев и Путин:) ожидали начала ее реализации год назад. Но уж лучше поздно, чем никогда.
3765 
В Петербурге сохраняется высокий интерес к малогабаритным квартирам в новостройках
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Инвестиции в землю под жилье в Петербурге выросли почти вчетверо за год
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
