2 декабря 2009, 22:00. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Земля и земельные участки, просмотров: 689

Залив большой, на всех хватит

Депутаты городского парламента вслед за губернатором Петербурга и премьер-министром РФ решили обратиться к Совету Федерации с предложением включить в состав территории Санкт-Петербурга часть акватории Финского залива.

Интересно, что границы города до сих пор не утверждены, и все попытки исправить эту ситуацию ранее называли преждевременными. Впрочем, того, что исключение из федерального законодательства будет сделано в интересах вполне определенного инвестора, фактически не скрывает никто.

Утверждено сверху согласовать

Проект обращения о расширении границ Санкт-Петербурга за счет присоединения к нему Финского залива был внесен депутатом от «Единой России» Виталием Милоновым. Как отмечается в документе, сейчас ведется разработка инвестпроекта об образовании 400 га земли в районе Сестрорецка. Однако, по российскому законодательству, эти земли будут находиться в федеральной собственности, и приватизировать их будет нельзя. Чтобы устранить юридические проблемы, и было предложено простейшее решение — включить акваторию в состав Петербурга.

«Речь идет о включении в границы города двух участков залива, - пояснил корреспонденту «Фонтанки» представитель губернатора в петербургском парламенте Михаил Бродский. - Первый — это около 400 га земли в районе Сестрорецка, а второй — подальше, уже за Сестрорецком. Там будет строиться новый яхт-клуб, и для защиты яхт надо намыть небольшую косу».

Оснований для расширения границ города, по словам представителя исполнительной власти, два — экономическое и экологическое. «Здесь будет очень хорошая территория, с красивой набережной, с глубокой водой. Эта земля будет пользоваться высоким спросом», - поясняет Бродский и сетует: «А то у нас для того, чтобы построить коттеджи в красивом месте, все время пытаются вырубать леса первой категории, а это никуда не годится. Надо жить цивилизованно».

Экология, как считают инициаторы обращения, после расширения намывных работ в акватории тоже улучшится. «Сейчас там заболоченная замусоренная территория, - пояснил Бродский. - Лучше ее засыпать и создать нормальный залив».

Предложение поддержали 35 депутатов. Против не высказался ни один человек. Сомнения возникли только у «справедливоросса» Олега Нилова. «Документ подписан вчерашним числом, первым декабря, - недоумевал он в разговоре с корреспондентом «Фонтанки». - А сегодня его уже выносят на утверждение. То есть, вопрос, в котором речь идет о сотнях гектарах земли, о миллионных инвестициях, нам предлагают решать в пожарном порядке, с колес».

«При этом из пятнадцатиминутного доклада Милонова было невозможно сделать какие-либо выводы о плюсах и минусах этих проектов, а они наверняка есть, - продолжает Нилов. - Непонятно, как будут решаться экологические проблемы, неясно, учтены ли проблемы жителей побережья, через которых будут завозить все необходимые стройматериалы. Наконец, просто неизвестно, где будут брать песок. Нам предлагают обращаться за всеми этими сведениями в СМИ!». Однако, как объясняет парламентарий, решение о расширении границ Петербурга уже принято — на высшем уровне. «Если его подписал Путин, то, наверное, люди, готовящие проект, все взвесили и подсчитали. Но при чем тут тогда депутаты? Можно было обойтись и без нас», - удивляется он.

При этом, как уже писала «Фонтанка», в Санкт-Петербурге до сих пор не откорректирована граница с Ленобластью, а границ города не существует вообще. «У нас территория города Санкт-Петербург растянута на территорию субъекта Федерации, - поясняет директор бюро межевания городских территорий НИИ Генплана Павел Никонов. - В итоге мы лишились пригородной зоны, и теперь вынуждены бороться за нее с Ленобластью, лишились всех земель сельхозназначения — у нас теперь земли сельхозиспользования, и их можно застраивать. А еще мы остались без городских лесов». Напомним , последний раз вопрос о корректировке границ поднимался летом этого года. Но в итоге был сочтен преждевременным.

Золотой песок Сестрорецка

«Я не знаю, зачем нужно намывать новые территории, - недоумевает Павел Никонов. - У нас еще не освоены территории, которые предназначались под застройку по действующему Генплану». И подтверждает свои слова цифрами: «Стандартная плотность заселения городских территорий — 100 человек на гектар, а у нас на гектар приходится в среднем не больше тридцати. Правда, распределены они очень неравномерно, но эта проблема решается не намывами».

«Я не очень понимаю смысл образования территорий под Сестрорецком, - признается и Александр Игнатюк, аналитик ИК «Энергокапитал». - Одно дело, когда намыв используется для размещения тех объектов, которые иначе просто негде будет расположить — например, порт и ЗСД на будущем «Морском фасаде». А другое дело — в Курортном районе. Неужели мало земли на берегу?». «Хотя покупатели на эту территорию, скорее всего, найдутся », - признает он.

Девелоперы единодушны - на новую землю под Сестрорецком обязательно будет спрос. По расчетам Леонида Сандалова, заместителя генерального директора АН «Бекар», участки могут быть проданы по цене $10-15 тысяч за «сотку». В АРИНе прогноз дают более сдержанный, но все равно обнадеживающий — от $500 до $1000 за квадратный метр.

«Жилье, построенное на намывных территориях в районе Лисьего Носа и Сестрорецка, несомненно, будет пользоваться спросом, поскольку недвижимость будет обладать уникальными видовыми характеристиками», - считает Александр Мулякаев, председатель совета директоров ГК «Гласс Дизайн». «Недвижимость на «первой линии» берега моря пользуется спросом всегда. Несомненно, участки раскупят», - не сомневается Сандалов.

Затраты на создание инженерной инфраструктуры на новых территориях, по мнению экспертов, будут относительно невелики. «Полагаю, что стоимость строительства инженерных сетей для этого куска суши будет равносильна затратам на создание инженерных коммуникаций одного коттеджного поселка», - заявляет Сандалов. «Я легко могу предположить схему, при которой объем вложений в «инженерку» составит около $200-500 тысяч», - приводит свои расчеты Александр Игнатюк, аналитик ИК «Энергокапитал».

Определить стоимость намывных работ невозможно, поскольку эту информацию компании стараются не разглашать. «Ну что Вы! - отреагировали в одной из проектных организаций. - Кто же скажет эти цифры?! За это же грохнут!». Общение с другими проектировщиками правоту заявления вполне подтвердило. Например, в «ЛенМорниипроекте», выслушав вопрос, поспешно повесили трубку. Категорически отказались отвечать и в «Балтморпроекте» (компании, которая принимала участие в проектных работах по «Морскому фасаду»).

Некоторую ясность сумели внести в «М-Индустрии» - сейчас этот девелопер намывает в Черном море остров Федерации. «У нас стоимость работ составляет около 450 долларов за квадратный метр, - пояснили в компании. - Но мы используем самую дорогую технологию: в стоимость новой земли входит и строительство защитной дамбы, и создание мола».

Более дешевый способ — намывать новые земли с помощью вакуумного отсоса донного грунта, который потом и «идет в дело», объясняют проектировщики. Такая технология понижает стоимость затрат на 20-30%. Именно эту методику, несмотря на все протесты экологов, и применяет сейчас компания «Морской фасад», и, по-видимому, ее же будут использовать и под Сестрорецком.

Компания «Новатэк», ради одной из структур которой и затевается, похоже, вся история с намывом под Сестрорецком, подсчитала, что ей для образования новой земли понадобится 8-10 миллиардов долларов (с ремаркой - «по самым скромным подсчетам»). Но если оценить затраты в расценках «М-Индустрии» (не учитывая разницу глубин Черного моря и Финского залива), то получается, что объем затрат должен составить где-то порядка $1,7 миллиарда. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, предлагает «вилку» - от $200 до $500 за квадратный метр, то есть, стоимость всей новой территории «влетит» инвестору в сумму от $750 миллионов до $2 миллиардов. Как полагает Игнатюк, оценивший стоимость затрат в $1 миллиард, девелоперы постараются взять реванш за два неудачных года, поэтому в проект будут заложены максимальные расценки.

Правда, затраты могут и возрасти. Как предупреждают гидрологи, место для намыва выбрано очень неудачное. «Там сложные сильные течения, - прокомментировали «Фонтанке» в НИИ «Севморгео». - Песок будет попросту сносить. Или же придется ставить мощную гранитную стенку, чтобы она предохраняла остров от размыва». По словам Игнатюка, из-за сложности выбранного места стоимость проекта может возрасти до $2,5-3 миллиардов.

Впрочем, очевидно, что выбор участка залива обусловлен причинами, довольно далекими от гидрологии. Напомним, строительством нового намыва, скорее всего, займутся девелоперские структуры газового холдинга «Новатэк», акционером которого является друг премьер-министра РФ Владимира Путина Геннадий Тимченко. Чиновники Смольного не скрывают, что идея образования территорий в акватории залива напротив Сестрорецка принадлежит именно владельцам этой компании. Ранее подконтрольное «Новатэку» ООО «Северо-Запад Инвест» выкупило на торгах Фонда имущества 144 га прибрежной территории Финского залива от Лисьего Носа до Сестрорецка за 36 миллионов рублей.

P.S.: По Генеральному плану до 2015 года в Петербурге должно быть намыто около 1000 гектаров новых территорий в Финском заливе. Для 377 га место уже найдено. Еще на 50 га должна увеличиться площадь Кронштадта — проект строительства верфи Объединенной судостроительной корпорации уже одобрен правительством РФ. В районе острова Бычий спортивный клуб «Явара-Нева» (почетным президентом которого является все тот же Владимир Путин, а руководителем его личный тренер по дзю-до) с 2006 года обещает намыть около 2 гектар новой территории, но пока к реализации своих намерений не приступил.

Заметим, что обширная деятельность по намыву новых территорий в Финском заливе уже привлекла внимание мирового сообщества. Во время Международного научно-практического семинара «Экологическая безопасность дреджинга в современном мире (от dredging — драгирование)», который прошел в Петербурге в середине октября, российская территория Финского залива была признана «горячей точкой» современной экологии. «В таких объемах новые земли намывают только в Арабских Эмиратах, - объясняли российской стороне представители крупнейших дреджинговых ассоциаций Dredging International (Бельгия) и IHC Merwede (Нидерланды). По мнению большинства экспертов, принимавших участие в мероприятии, в результате реализации крупнейших проектов Петербурга существенно изменилась экосистема восточной части Финского залива. «Все дальнейшие действия по дреджингу должны проходить под обязательным контролем независимых международных экологических организаций», - полагают они.

Кира Обухова