27 октября 2009, 10:11. Актуальные темы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Новостройки и квартиры в новостройках, просмотров: 2471

Долгострой в осеннем пейзаже

Это свершившийся факт: огромное количество строек в Санкт-Петербурге превращаются в долгострои. Никто не афиширует это: сроки зачастую заявляются прежними – застройщики до последнего момента стараются сохранить лицо и избежать разговоров о переносе сроков.

Restate уже осветил в обзорах немало строек в нескольких крупнейших районах города, и теперь совершенно очевидно, что хорошую мину при плохой игре большинству строителей уже не сделать. Проволочки по завершению объектов на самых разных стадиях бросаются в глаза, даже если  застройщик пускается на хитрости:  начинает облагораживать территорию, когда дом недостроен даже на 2/3, создает видимость активной работы на объекте. Круглый стол по проблеме незавершенного строительства прошел на прошлой неделе  по инициативе «Стройпресс». На мероприятии выступали хорошо известные аналитики, но увы, в их выступлениях не было практически ничего нового и тем более – утешительного. Хотя настоящей катастрофы по масштабным строительным проектам еще нет, и город, и застройщики всеми силами пытаются этого не допустить,  рынку придется иметь дело с большим количеством долгостроев. Сделки с отсуженной в них собственностью, поиск подрядчиков для завершения работ, альянсы собственников ради продажи злополучного объекта – все это в скором времени станет приметой посткризисного рынка недвижимости.

214-ый уважают, но не пользуются

По оценке Екатерины Марковец, директора департамента консалтинга и оценки агентства недвижимости «АРИН», строится на данный момент в Санкт-Петербурге 90 тысяч квадратных метров, а с учетом тех проектов, которые возводятся на стадии забора – порядка 6,5 миллиона квадратных метров . Значительная часть этого будущего жилья будет сдана с опозданием.  Прежде всего, специалисты постарались осветить возможности дольщиков и потенциальных собственников жилья в домах, сдача которых в эксплуатацию сильно задерживается.

Денис Коптев Денис Владимирович, генеральный директор ООО «Консалтум» рассказал вкратце о перспективах таких приобретателей: «Долгострой  –  объект незавершенного строительства. Граждане могут вступать с застройщиком по этому поводу в отношения 2-х типов: работать по 214-му закону или заключать договор предварительной купли-продажи. Закон №214, как известно, содержит более полный перечень методов защиты, и государство требует перехода именно на отношения в рамках этого закона. Что касается второго типа отношений, то в зависимости от сложности ситуации можно либо требовать возврата денег, либо через суд устанавливать право собственности на объект незавершенного строительства.  Собственникам в таком случае нужно объединять усилия и решать, каким образом нанимать нового подрядчика или пускать объект с торгов».

Интересно заметить, что по тому мизерному количеству объектов, которые все же продаются в соответствии с 214-м законом, практически нет долгостроев. Есть ощущение, что столь плавный переход на рельсы, проложенные в интересах всех потребителей в этом законопроекте,  позволит произвольно пользоваться деньгами дольщиков еще долгое время.

Виноваты инвесторы?

Как вообще могут возникать долгострои, если спрос, по заверениям многих специалистов, остается на прежнем уровне? А объяснение кроется в том, что характер спроса изменился. Кризис, который сейчас  у всех на слуху, созрел  в России задолго до того, как наступил в глобальном смысле, как утверждает Игорь Лучков, директор по консалтингу NAI BECAR.  Удовлетворение постоянно растущего спроса и невозможность успеть за этим спросом, эта разница между объемом спроса и предложения совершенно размыла понятие качества. Люди  стали все покупать то, что строится, не применяя критериев качества, естественных при совершении такой ответственной сделки. Между тем весь комплекс взаимоотношений нуждается в критериях качества: что за проект, на какой правовой основе он строится. Почему критерии качества оказались где-то на втором плане?  Во многом потому, что тот круг покупателей, который на данном этапе проявлял активность, был представлен и огромной армией инвесторов. Это были покупатели квартир с полным пониманием того, что они в этих квартирах жить не будут. Они подогревали искусственный спрос и снижали критерии качества. И вот здесь кризис не плох: санация критериев качества необходима.

Этот факт подтверждает Екатерина Марковец:   «Мы, конечно, фиксируем оживление активности инвесторов в отношении строящихся объектов. Требования к инвестиционным проектам возросли значительно, и особенно к правоустанавливающей стороне проекта. Прошло время, когда люди покупали то, что было в наличии - без выбора. Большинство проектов, которые могли бы заинтересовать инвестора, надо переделывать: неудобные планировки, неподходящее количество метров, квартиры слишком большие, например. Из массы проектов на сегодняшний день я могу порекомендовать лишь 1-2 проекта».

Кроме того,  кризис совпал с уникальной перетряской как строительного, так и разрешительного законодательства. Параллельно идет  огромное количество дискуссий о перепрофилировании и приостановке проектов в силу новых ограничительных документов. (ПЗЗ и др.) Изменившиеся условия регулирования наложились на кризис и покачнули отрасль. Такова почва для возникновения долгостроев, которые во многом просто не удовлетворяют сегодняшним критериям качества и новой правовой коньюнктуре.

Что делать?

События последнего месяца  - в частности, Ярмарка недвижимости и другие выставочные проекты – показали, насколько изощренными могут быть приемы привлечения покупателя именно к неблагонадежным проектам, какими щедрыми могут быть скидки и программы рассрочки по таким объектам. Вероятно, в ближайшем времени многим дольщикам понадобится профессиональная консультация – как быть с приобретенным долгостроем. Прежде всего, специалисты советуют смириться с потерей части средств.

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга, считает, что процесс возврата денег в таком случае достаточно сложен. С ее точки зрения альянсы строителей и инвесторов в рамках реализации проектов долгостроев имеют шансы стать явлением на рынке недвижимости. «Это возможно, но это длительный процесс. Насколько компания или конкретное лицо готово зафиксировать убытки? Если есть понимание этого вопроса, то переговоры идут.  Это застройщики стараются не доводить до критической ситуации, они понимают, что проект надо делать, чтобы решить проблемы с дольщиками.  Но  дольщики редко готовы зафиксировать убытки и предъявить конкретные претензии».

Пессимистично смотрит на положение соинвестора долгостроя и юрист Марк Епатко из коллегии адвокатов «Серебряный век». Он подчеркивает, что вся идеология 214 закона выстроена на том, что гражданин признается потребителем, экономически слабой стороной. Поэтому в этом законе предусмотрены разнообразные преференции. Предусмотрены в частности очень серьезные штрафные санкции для застройщика – за нецелевое расходование средства.

«То, что объект, земля и права на объект находятся в залоге у дольщиков – это очень здорово, но прошу обратить внимание, что сейчас в городе по 214 закону строится не более 3-5% объектов, - отмечает Марк Юрьевич. -  В результате 95% дольщиков не защищены законом и оказываются в уязвимом положении. Если компания оказывается в ситуации банкротство. Если спросить себя, где окажутся требования граждан, когда пойдет процесс банкротства? Они окажутся в третьей очереди, и шансы на удовлетворение исков в полном объеме у них окажутся очень невелики.  Признать право собственности в строящемся доме практически невозможно. Что делать?  Стараться работать с застройщиком по 214-му закону. Единственная позитивная практика для участника такой сделки: не признавать право собственности на объект недвижимости, а признавать свое право на получение доли в объекте недвижимости. Практика противоречивая, но оптимальная в плане защиты своих прав. Договор предварительной купли продажи тоже может быть разным у разных застройщиков. Важно, чтобы в этом договоре был указан срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор».

Сейчас проблема долгостроев еще не видна во всей своей остроте.  Само определение правового статуса объектов незавершенного строительства достаточно затруднено и связано с некоторыми противоречиями в законодательстве. Но следует ожидать, что ввиду наплыва дел, связанных с незавершенным строительством, многое придется доделать и прояснить в законодательной базе и выработать правила легального выяснения отношений между организаторами незавершенного строительства и потенциальных владельцев такого жилья.

Елена Горелкина, Restate.ru