Большинство проектов в области гостиничной недвижимости в Сочи заморожены или отменены

Большинство проектов в области гостиничной недвижимости в Сочи заморожены или отменены. О перспективах рынка и путях его дальнейшего развития рассказывает генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.

Гостиницы, Олимпиада

Средне- и долгосрочные перспективы реконструкции и строительства новых гостиничных объектов в Сочи остаются неизменными как до кризиса, так и с его началом. У Сочи есть очень высокий потенциал для развития гостиничной недвижимости. Это связано и с тем, что город имеет статус единственного и главного «теплого» курорта страны и является столицей будущей Зимней Олимпиады. При почти полном отсутствии качественных гостиничных объектов уровня 4-5*, проекты в данной сфере имели положительные перспективы. К существенным рискам можно отнести лишь непродолжительность курортного сезона в Сочи, которая существенно снижает уровень среднегодовой загрузки объектов и влияет на их доходность. Однако в перспективе данные риски должны быть преодолены, т.к. строительство и модернизация объектов инфраструктуры города, связанные, в том числе, и с проведением Олимпиады, неизбежно приведут к нивелированию фактора сезонности и росту числа туристов.

Сочи имеет все шансы для того, чтобы стать курортом класса «премиум». Более того, уже сейчас он представляет собой «элитный» курорт. Основная проблема сегодня заключается в дисбалансе рынка: с одной стороны, Сочи уже является «дорогим» курортом (как по среднему уровню цен, так и по привлекаемым туристам), а с другой - общий уровень средств размещения курорта соответствует «эконом» классу. В результате, в сознании туристов город становиться «неоправданно» дорогим. Отсюда и проводимые не в пользу Сочи сравнения с аналогичными зарубежными курортами. Для преодоления этой негативной тенденции необходимо строительство большого количества гостиничных объектов высокого класса: во-первых, это позволит соответствовать позиционированию курорта и удовлетворять требования туристов; во-вторых, увеличение предложения в сегменте гостиниц класса 4-5* обострит конкуренцию и приведет к тому, что уровень цен на курорте будет не выше, чем в аналогичных рекреационных зонах за рубежом. Это повысит привлекательность Сочи как курорт, вызовет рост туристического потока и, как следствие, показателей среднегодовой загрузки гостиничных объектов и их доходность.

До начала мирового кризиса было озвучено множество проектов в сфере реконструкции и строительства новых гостиничных объектов. Гостиничные проекты всегда имеют более длительные, в сравнении с другими сегментами недвижимости, сроки окупаемости - от 7 и более лет. В последние годы, когда проекты в области торговой и офисной недвижимости окупались за 3-5 лет, девелоперы не стремились инвестировать в менее привлекательные, с их точки зрения, сегменты. Выход был найден: во всех проектах помимо гостиничной части были запланированы объемы жилых площадей - апартаментов, которые реализуются еще на этапе строительства и имеют быстрые сроки окупаемости. Благодаря включению жилой функции в состав проектов девелоперы могли рассчитывать на приемлемую доходность и срок окупаемости проекта, в целом.

Однако, не один из них не успел войти в стадию реализации. Связано это с кризисом, который произошел на рынке недвижимости Сочи в середине 2007 года и продолжается по сей день: напомню, что тогда за короткий промежуток времени цены на жилую недвижимость поднялись на 100%, что вызвало резкий отток спроса со стороны потенциальных клиентов и привело к полной стагнации рынка (отсутствию сделок по купле-продаже). В результате - гостиничные проекты, даже с включением в них жилой части, стали рисковыми и девелоперы взяли тайм-аут до того, как ситуация не начнет стабилизироваться.

С началом финансового кризиса, произошла некоторая смена «парадигмы ценностей» девелоперов: проекты, с бОльшим сроком окупаемости, но с понятными рыночными перспективами (как гостиничные проекты) стали более востребованными. Однако, при этом, возможности финансирования резко сузились и большинство девелоперов сейчас просто не в состоянии начать их реализацию. Большинство проектов в области гостиничной недвижимости в Сочи на сегодняшний день заморожены или отменены вовсе.

Официально заявлено об отказе в реализации проекта на месте гостиницы «Москва» (теперь она будет просто доведена до уровня 3* в ее существующем виде), неизвестны сроки реконструкции гостиницы «Приморская» (по нашим оценкам, минимум в ближайшие 2 года этот проект не начнет реализовываться), в неактивном состоянии проект строительства МФК на месте гостиницы «Камелия» и другие проекты. Планам по реконструкции санаториев Русь, Сочи и Дагомыс также не суждено сбыться в течение ближайших 2-3 лет. По нашим оценкам, в лучшем случае данные проекты смогут претерпеть лишь небольшую реконструкцию с косметическим ремонтом, что сможет повысить их классность (количество звезд).

Существующие объекты высокого класса в Сочи, в целом, показывают свою коммерческую состоятельность. Уровень среднегодовой загрузки большинства из них находится в пределах 60-70%, достигая в высокий сезон 100%-ого показателя. В том, что Сочи сможет стать современным курортом, привлекающим высокодоходную аудиторию как российских, так и зарубежных туристов сомневаться не приходится. Однако, в связи с последними мировыми экономическими событиями, очевидно, что в ближайшие 5-7 лет мы точно будем отдыхать еще в том же, «старом» Сочи.

Источник: MACON Realty Group