Кризис повлиял на амбиции девелоперов загородного жилья
Загородная недвижимость, как и любая другая, испытывает сегодня последствия экономического кризиса. Во всех сегментах загородного рынка произошло значительное снижение объема продаж. Однако эксперты не спешат делать пессимистичные прогнозы, а напротив ожидают рост объемов недвижимости за городом за счет развития сектора поселков эконом-класса.
По мнению специалистов, в настоящее время почти половина людей, желающих жить за городом, не располагают достаточной суммой денег. Из-за сокращения своих доходов и затруднённого доступа к кредитам люди будут вынуждены пересматривать и значительно снижать свои требования к будущему загородному дому. Как считают эксперты консалтинговой компании «Питер Девелопмент», в ближайшее время следует ожидать заметных изменений в структуре спроса и предложения на рынке загородной недвижимости для постоянного проживания в сегменте эконом-класса. Кризис и вызванный им спад продаж будут стимулировать инвесторов менять свои подходы к загородному жилью.
В 2008 году структура спроса и предложения по сегментам выглядела так:
КЛАСС ПОСЁЛКОВ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ, %%
СПРОС, %% (до кризиса)
2007
2008
2008
элита
15
10
2-3
бизнес
69
39
48
комфорт
17
эконом
16
34
50
По самым скромным оценкам, спрос на загородное жилье эконом-класса в прошлом году превышал предложение в 1,5 раза. Завершение строительства первой очереди проекта «Новая Ижора» выявил целый ряд аспектов данного сегмента, ранее ускользавших от девелоперов и аналитиков рынка. Мечты и реальностьС точки зрения концепции загородный дом для постоянного проживания в сегменте эконом-класса должен быть альтернативой городской 3-х комнатной квартире стоимостью 3 – 4 млн. руб. Продав эту квартиру в городе, человек должен иметь возможность купить домик за пределами мегаполиса со всеми благами цивилизации на расстоянии до 30 – 40 км. от города, а в идеале в зоне 10 – 15 км. от КАД. Такая концепция идеальна, но сейчас она не применима ни к одному проекту эконом-класса на загородном рынке Санкт-Петербурга. Ее реализации мешают два фактора: завышенные требования покупателей и высокая себестоимость строительства. Ожидания выше среднего
Практика показывает, что потенциальные покупатели недорогой загородной недвижимости хотят жить в кирпичном или деревянном доме площадью – 150-200 кв. метров с земельным участком в 12-20 соток. И всё это по цене эконом-класса.
Согласно исследованию, проведенному компанией «Питер Девелопмент» в конце 2008 года, на первом месте в предпочтениях петербургских покупателей домов эконом-класса стоит транспортная доступность поселка, а также соотношение цены и качества объекта. На втором месте в списке приоритетов - местоположение поселка, близость водоема и наличие городских коммуникаций. На третьем - возможность рассрочки по оплате или получения ипотечного кредита.
Эти запросы вряд ли можно назвать адекватными для данного сегмента рынка загородной недвижимости, т.к. коттеджи, отвечающие таким требованиям покупателей, в большинстве случаев позиционируются застройщиками как дома бизнес-класса.
Строительные компании не в состоянии удовлетворять завышенные потребности в отношении дешевого загородного жилья по вполне объективным причинам:
· дорогая земля;
· высокая стоимость строительства инженерных сетей;
· высокая себестоимость строительства;
· высокие затраты на создание социально-бытовой инфраструктуры.
Структура затрат при строительстве коттеджного поселка эконом – класса сегодня выглядит следующим образом:
№
статья затрат по проекту
%%
1
приобретение участка
22,2
2
инженерная подготовка территории
13,3
3
разработка и согласование проекта
0,3
4
строительство коттеджей "под ключ"
50,5
5
социально-бытовая инфраструктура
4,0
6
содержание службы заказчика
2,5
7
уплата налогов на период реализации проекта
2,5
8
реклама и продажи
4,6
ИТОГО по проекту:
100%
Эти показатели могут меняться в зависимости от конкретных параметров отдельных загородных поселков: объёма застройки, количества необходимой социально-бытовой инфраструктуры, наличия централизованных инженерных сетей, дорог и т.п. Но в любом случае до 85% затрат застройщиков идут на приобретение участка, инженерную подготовку территории, строительство коттеджей. Антикризисное развитие
В условиях кризиса потребителям, для которых покупка индивидуального дома за пределами мегаполиса является реальной альтернативой баснословно дорогому городскому жилью, придется найти в себе силы отказаться от большого земельного участка в своем будущем домовладении, от дорогостоящего кирпича в пользу дома построенного по недорогой технологии, с небольшим метражом и маленькой придомовой территорией.
Такая «ревизия» в умах потенциальных клиентов рынка загородной недвижимости, считают в компании «Питер Девелопмент», позволит сгладить заметный дисбаланс между ожиданиями целевой аудитории и реальными параметрами предложения в данном сегменте. Его дальнейшее развитие возможно при выполнении следующих условий:
1). Укрупнение посёлков. Проекты с объёмом застройки в 200 – 250 домов являются более рентабельными за счет экономии на сооружении инженерных сетей, дорог, социально – бытовой инфраструктуры. Посёлки менее 100 домов в эконом-классе в большинстве случаев убыточны.
2). Выбор земельных участков рядом с существующими поселениями. Это позволит экономить на социально – бытовой инфраструктуре (аптеки, ДДУ, магазины и т.п.).
3). Помощь властей Санкт-Петербурга и Ленинградской области в инженерной подготовке территорий застройки. Частичное финансирование работ за счёт бюджета может снять остроту проблемы.
4). Целевое выделение земель для создания коттеджных посёлков эконом-класса. Эта мера может выполняться в рамках национального проекта «Доступное жильё», тем более что в Северной столице уже существует программа резервирования земель под малоэтажное строительство.
5). Внедрение экологичных и недорогих технологий строительства. Каркасные, щитовые дома, возводимые с использованием экологически безвредных материалов, уже сейчас могут обеспечить строительство индивидуальных домов (или дуплексов) в ценовой нише 4 – 6 млн. руб.
6). Формирование адекватных предпочтений в сознании потребителей, корректировка их завышенных претензий на площади домов и участков. Реальными параметрами загородной недвижимости эконом класса являются участок оптимальным размером в 6-10 соток и дом площадью 100–140 метров, построенный из недорогих материалов.
Таким образом, можно утверждать, что нынешняя непростая ситуация ускорит процессы идущие на рынке недорогого загородного жилья постоянного проживания, привлечёт внимание властей к проблеме строительства недорогих индивидуальных домов, ускорит формирование адекватных предпочтений потенциальных потребителей, и тем самым повлияет на развитие столь нужного для простых горожан сегмента недвижимости.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
3448 
Весенние заморозки: резкий рост цен на землю в Ленобласти сменился спадом
Аренда загородных домов в Ленобласти: после майского пика — спад на 15%
Борьба за землю: петербургские компании не поделили участок в Новосаратовке
Подмосковье и Ленобласть: как изменился объем предложения частных домов в регионах 
В Ленобласти построят коттеджный поселок почти на 1000 домовладений
Коттеджный поселок Ламбери в Ленобласти расширят на 10 гектаров 
