Гостиничный сегмент для российских девелоперов сложен, потому и развивается он темпами медленными – по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости. Множество серьезных проблем мешают совершить прорыв в отельном бизнесе.
Состоявшаяся в Москве II Всероссийская конференция «Гостеприимная недвижимость. Слагаемые успеха» собрала участников этого рынка, позволив обсудить его трудности, а также тенденции и перспективы развития.
Девелопмент гостиниц, столь востребованных сегодня объектов, пока не слишком привлекателен для инвесторов. Причины этого явления были на конференции в центре обсуждения. Положение дел на отельном рынке проанализировала Ирина Панина, директор по консалтингу компании Smart Property, рассказав собравшимся о его состоянии на сегодняшний день и о перспективах дальнейшего развития.
О том, что гостиничный сегмент отстает от других направлений коммерческой недвижимости, свидетельствует хотя бы тот факт, что в таком огромном мегаполисе, как Москва, испытывающем острую нехватку средств размещения, в прошлом году введено в эксплуатацию всего четыре гостиницы (плюс одна открылась под другим брендом). Причин тому несколько: большие объемы капиталовложений, сложность таких проектов, проблематичность согласования, длительные сроки окупаемости (8–11 лет), слабая законодательная база. В России пока строятся только гостиницы верхнего ценового сегмента, так как у них сроки окупаемости наименьшие. Лидерами по числу выхода на наш рынок международных операторов являются Москва и Петербург, бренды концентрируются в европейской части России, а за Урал почти не распространяются.
Однако развитие сектора гостиничной недвижимости скоро начнет ускоряться, уверена Ирина Панина, и для этого есть предпосылки. Российская экономика развивается, у девелоперов накапливаются как собственные средства, так и другие ресурсы, позволяющие реализовать гостиничные проекты. Что касается потенциала рынка, то он огромен. Помимо того что не хватает отелей для бизнес-туристов, набирает обороты познавательный туризм, для которого тоже требуется все больше средств размещения. По мере того как доходность офисных и торговых центров будет снижаться (что неизбежно происходит в процессе развития рынка), инвесторы начнут вкладывать капитал в отели. А когда ниша пятизвездочных гостиниц будет насыщена, начнется строительство объектов бизнес- и эконом-класса, и на них, возможно, обратят внимание международные сети.
Но пока ставку в трехзвездочном сегменте, особенно в регионах, нужно делать на российских операторов. Успешно работают и набирают опыт такие сети, как Heliopark, «Азимут», «Амакс», «Интурист». Они берут в управление «разнокалиберные» объекты, так что о стандартах управления, присущих международным компаниям, говорить пока рано.
Из российских городов наиболее перспективны для развития гостиниц приграничные города, южный регион – Сочи, Краснодар. В Краснодарском крае, кстати, к Олимпиаде 2014 года запланировано увеличить номерной фонд категории «пять звезд» с семи до пятнадцати тысяч – за счет создания нового и реконструкции.
Что значит бренд
Не секрет, что узнаваемость гостиничного бренда влияет на принятие клиентом решения о том, в каком отеле останавливаться. Кроме того, международный бренд – это залог успеха и при эксплуатации гостиницы, и при ее продаже. Об этом на конференции рассказал Райан Мак-Рай, директор по развитию в Северной Европе Hilton Hotels. В пример он привел марку Hilton, объединяющую самое большое количество гостиничных номеров в Европе. Бизнесмены, приезжающие в Москву, ориентируются на бренд, знакомый на родине, и поэтому в российской столице есть смысл его продвигать.
По мере того как доходность офисных и торговых центров будет снижаться, инвесторы начнут вкладывать капитал в отели.
Однако не со всяким партнером желает иметь дело сеть Hilton. Ее менеджеры готовы поверить в серьезность намерений компании, если та может показать четкую структуру бизнес-планирования, то есть мастер-план не менее чем на 40 страниц. «Если мы видим, что партнеры, собираясь строить гостиницу за $80 млн, не готовы потратить $50 тыс. на консалтинг, то мы с ними работать не будем», – заявил г-н Мак-Рай. Российская компания должна предъявить технико-экономическое обоснование потребности рынка данного региона в проектируемом объекте, грамотную финансовую модель, а также иметь успешный опыт строительства (кстати, не обязательно гостиниц – хорошо, если это будут крупные комплексные проекты). Очень важно привлечь опытного архитектора по строительству гостиниц, ведь, по словам спикера, отели – самые сложные объекты из всех видов недвижимости.
В этом году знаменитая сеть открывает три новых гостиницы в России: Hilton Moscow Leningradskaya в столице, Hilton Garden Perm в Перми и Doubletree by Hilton Novosibirsk в Новосибирске. Далее бренд намеревается расширять экспансию в регионы – прежде всего в города с населением более 500 тысяч человек, а также на рынки, где существуют благоприятные условия для гостиничного бизнеса. «Так, Сочи у всех на слуху, но фундаментальные показатели у него ненадежны, поскольку рынок там сезонный. А вот в Астрахани показатели лучше: количество бизнес-гостей области довольно велико – в связи с развитием газодобывающей отрасли», – сказал Райан Мак-Рай.
Нужна поддержка
Леонид Николаев, первый вице-президент ГАО «Москва», рассказал о положительных тенденциях в гостиничном секторе. Он обратил внимание, что те меры, которые предприняли власти для поддержки отельного бизнеса, дали свои плоды. А сделано было следующее. Для московских гостиниц в первые три года после ввода в эксплуатацию была уменьшена ставка на аренду земли; малым гостиницам и отелям в Москве за пределами ТТК облегчены условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; информация о наличии имущественно-земельных обременений в границах застройки стала открытой; стало увеличиваться число мероприятий, способствующих обмену сведениями о поставщиках оборудования и систем, подготовке кадров, стандартах, специальных требованиях при строительстве и т. д.
За годы существования гостиничного рынка, сообщил господин Николаев, сложились конкретные правила игры, выработаны определенные процедуры согласований, выбора участков. За последние три года в России введено в эксплуатацию 34 гостиницы на 7 100 мест, возможность приема туристов возросла на 600 тысяч гостей в год. До 2009 года ожидается прирост на два миллиона человек. Тем не менее рост номерного фонда все-таки оказался меньше, чем это было запланировано «Программой развития туризма», принятой в 2005 году. По-прежнему не хватает поддержки государственных органов, управленческого потенциала, грамотных консультаций. Если в Европе в крупных деловых центрах существуют сотни гостиничных брендов, то в Москве их пока всего 11. Будущее, заявил Леонид Николаев, за объединением гостиничных компаний, за сетями, которые будут внедрять стандарты управления.
Классы отменяются
Свой взгляд на гостиничный рынок предложила Людмила Митяева, генеральный директор CHC International. Она, как и другие выступавшие, отметила высокую стоимость девелопмента гостиничных проектов. Если стоимость строительства жилой недвижимости в Москве составляет 700–1 500 евро за кв. м, то создание отеля обходится в 1,5–2 тыс. евро за кв. м – это без учета стоимости оборудования, а с учетом – превышает шесть тысяч! Поэтому многие компании, заявляющие о создании сети гостиниц, впоследствии отказываются от этих планов, а в Москве участок, полученный для возведения отеля, зачастую впоследствии используется под бизнес-центр. Впрочем, в пределах Садового кольца строительство офисов запрещено, и это должно способствовать росту количества гостиниц в центре.
Снос отеля «Россия», по мнению госпожи Митяевой, как и снос других старых гостиниц Москвы, был ошибкой, так как сократил номерной фонд столицы, невосполнимый новыми, строящимися, отелями, поскольку мест в них меньше, да и сами они уже становятся пятизвездочными. Даже международные бренды в Москве повышают свою категорию, как, например, Holliday Inn. В регионах объекты после реконструкции из категории «три звезды» переходят в разряд четырехзвездочных.
Причем высокая звездность гостиницы в России, особенно вдали от столиц, отнюдь не является показателем качественного сервиса. Наоборот, есть хорошие бюджетные отели, которые, несмотря на отсутствие формальных показателей (таких как наличие халата, фена в номере), предлагают высокий уровень и широкий ассортимент услуг. Сейчас в мире градация по звездности на гостиничном рынке изживает себя, сообщила Людмила Митяева. В Европе наличие высококлассного сервиса и широкого спектра услуг характерно даже для отелей среднего класса. Наравне с очень дорогими гостиницами life style существуют заведения, предлагающие сервис класса «люкс» по приемлемым ценам. Соответственно, появились и новые термины: Budget Luxury, Premium Economy.
Высокая звездность гостиницы в России, особенно вдали от столиц, отнюдь не является показателем качественного сервиса.
Другая европейская тенденция – появление разных вариантов привычных услуг. Завтрак, включенный в стоимость проживания, перестает быть обязательным. Теперь во многих отелях можно выбрать вариант без завтрака или с легким завтраком – кофе с булочкой. Точно так же можно отказаться от уборки номера, а все необходимые услуги получать за дополнительную плату. Отель таким образом экономит на зарплате персонала. А в целях оптимизации пространства иногда предлагаются номера без окон и очень маленькие комнаты – так называемые мини-капсулы. Стоят они, естественно, дешевле обычных.
Кстати, у нас, как правило, дешевые гостиницы располагаются на окраинах, в то время как в Европе в центре городов много недорогих отелей. Дело в том, что эконом-отели имеют резервы для экономии (чего не могут себе позволить дорогие гостиницы!). Они активно минимизируют затраты, расходные материалы, применяют новые технологии работы. Операционные расходы, как заявила Людмила Митяева, можно сократить в дешевом отеле до 50%. И нам пора перенимать западный опыт, если мы хотим развивать сегмент бюджетных гостиниц, заключила она.
Итак, конференция «Гостеприимная недвижимость. Слагаемые успеха» стала одним их тех форумов, в которых так нуждаются специалисты рынка и которые, как отметили участники, способствуют развитию индустрии гостеприимства в нашей стране.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1106 
ВТБ завершил продажу гостиницы Hyatt Regency в Петровском парке Москвы
Суд обязал снести базу отдыха у озера Хепоярви в Токсово из-за фальшивых документов 
В России регионам выделят еще 10 миллиардов рублей на развитие отелей и глэмпингов 
Пятизвездочный отель-бутик в центре Петербурга появится в декабре 2023 года 
Рядом с метро «Обухово» в Невском районе Петербурга построят апарт-отель 
В сентябре в Москве пройдут торги по продаже гостиницы Sunflower Park 
