Долевое строительство: рискнуть и получить квартиру. Цены на квартиры растут ускоренными темпами. Доходы населения не поспевают за ними. Выходом для желающих приобрести жилье, но не обладающих возможностью стало долевое строительство.
Цены на квартиры растут ускоренными темпами. Доходы населения не поспевают за ними. Выходом для желающих приобрести жилье, но не обладающих возможностью стало долевое строительство. Являясь удобным инструментом для финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами жилья, институт долевого строительства с недавних пор получил широкое распространение в нашей стране. Долевое строительство представляет собой целую систему отношений, включающую в себя финансовые и юридические аспекты. Цель долевого строительства – создание нового жилого объекта.
В долевом строительстве участвует большое количество различных организаций, государственных органов и граждан. Но основными сторонами долевого строительства являются застройщик и участник долевого строительства. Участник долевого строительства – это как раз тот, кто собирается приобрести квартиру, финансируя строительство дома застройщиком. Несколько сотен человек «скидываются» на строительство дома, разделяя, таким образом финансовые затраты друг с другом, а застройщики на эти деньги строят дом. За последние два года рынок долевого строительства в Башкортостане в общем и в Уфе в частности начал вырисовываться. По мнению ведущего юриста юридического холдинга «Правозащита» Алексея Боргоякова, в развитии он ничуть не отстает от соседних регионов России.
По словам начальника отдела первичного жилья агентства «Эксперт» на Проспекте Октября,11, Ирины Якуповой, 10-15 % всех застройщиков Уфы работают по договору о долевом строительстве. Это очень выгодный способ взаимодействия и для застройщиков, и для дольщиков. Так как на начальном этапе строительства цены на квадратный метр жилого помещения намного, иногда на 20-25 %, ниже. В числе крупнейших строительных организаций, участвующих в долевом строительстве, риэлторы называют «Жилстройинвест», «Агидельинвестстрой», Уфимскую строительную компанию, трест КПД и т. д. Усилиями этих и других средних и мелких строительных фирм в Уфе уже сдано в эксплуатацию около 15 домов долевого строительства. И это притом, что всего по городу строится на данный момент порядка 60 объектов.
Спасительный закон
Появление долевого строительства во многом решило проблемы и застройщиков, и жителей города, желающих приобрести жилье. Застройщики компенсируют свои финансовые затраты на строительство путем привлечения денежных средств граждан. Те, в свою очередь, получают возможность приобрести первичное жилье по более низким ценам. Но возникла другая проблема. Регулярные скандалы с обманутыми пайщиками обанкротившегося застройщика для нас сегодня вполне привычное явление. Тем не менее, для многих возможности получить жилье другим способом просто отсутствуют.
Для того чтобы решить данную проблему, был введен Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". С точки зрения закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Комментирует ситуацию, сложившуюся в связи с введением закона, коммерческий директор агентства недвижимости «Алгоритм» Владимир Карапетян:
– Для дольщиков 214 закон дает много гарантий. Во-первых, дольщик может быть уверен в том, что дом будет построен в обозначенный срок. Если застройщик не выполнит обязательства, к нему будут применены штрафные санкции. Во-вторых, гарантируется наличие у застройщика всех разрешительных документов на строительство дома. Соответственно, риск того, что дом вообще не будет построен минимизирован. Это также позволяет дольщикам получить ипотечный кредит. Кстати, потребность в нем возрастает с каждым днем все больше и больше.
А вот жизнь застройщиков усложнилась. По словам Владимира Карапетяна, объем темпов строительства зависит от объемов темпов продаж, так как строится все на деньги граждан. Очень сложно сказать, в состоянии ли организация выдержать сроки. Если объем спроса сокращается, то это сказывается на темпах строительства. В первом полугодии 2007 года был небольшой кризисный период. Тогда сильно упали объемы продаж, и, как следствие, произошла просрочка сдачи многих строительных объектов. Второй затруднительный момент для застройщиков – необходимость более жесткого контроля над качеством строительства, так как существует гарантийный срок – пять лет. – Третье, – добавляет Владимир Самвелович, – необходимость четкого формирования стоимости квартиры. Если даже предусмотрена индексация, то должны быть указаны ее размеры. Но выход из этого положения застройщики нашли. Они делают срок сдачи с запасом. В целом, у закона нет недостатков. Он подводит к тому, что надо работать качественнее, экономически продуманно и целесообразно.
Ипотека или рассрочка?
Существует три основных способа взаимодействия застройщика и дольщика. Первый вариант – единовременная стопроцентная оплата дольщиком своей будущей квартиры. Это выгодно, потому что фиксируется стоимость приобретенного объекта. Для тех, кто не может себе это позволить существует оплата в рассрочку. Минус данного способа – срок рассрочки не очень большой, стандартно – до конца строительства. При этом первоначальный взнос составляет от 30-50%. Но, зачастую, застройщики не фиксируют четко срок рассрочки. А с учетом повышения цен, цены и на жилье повышаются. И, наконец, приобретая квартиру, дольщик может воспользоваться ипотечным кредитом. Как правило, это гораздо выгоднее, чем приобретать квартиру в рассрочку. Процент годовых по ипотечному кредиту может быть гораздо меньше, чем индексации застройщиков. При оформлении ипотеки на строящееся жилье можно сделать минимальный первоначальный взнос (в зависимости от программ, самый минимальный – 10%). Это открывает возможность для более широкой категории граждан.
– Многие люди не ориентируются на рынке недвижимости, – говорит ведущий специалист отдела первичного жилья агентства Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» на Проспекте Октября,11, Ольга Полякова. – Они приходят и говорят: «Я хочу приобрести квартиру в рассрочку». Но, узнав процентное увеличение цены, отказываются. Тогда мы предлагаем им другой вариант, например, приобрести объект в ипотеку.
А где гарантии?
Итак, все преимущества долевого строительства понятны. Но любой дольщик, вкладывая свои кровные в только начинающееся строительство, рискует. Как же ему обезопасить себя? – В настоящее время существует несколько строительных компаний, которые используют «серую схему» взаимодействия между застройщиком и дольщиком, – говорит ведущий юрист юридического холдинга «Правозащита» Алексей Боргояков. – Земельный участок, на котором они ведут строительство, им не принадлежит ни на праве собственности, ни на праве аренды. Эти юридические лица привлекают денежные средства на основании договоров займа путем выдачи векселей и т.д. В таких случаях права дольщиков не защищены. Застройщик может не сдать вовремя объект в эксплуатацию. Дольщики несут определенные риски и могут даже совсем не получить жилое помещение. Если гражданин заключил договор займа на определенную сумму, а застройщик вовремя не сдал, либо вообще продал эту квартиру, то несостоявшемуся покупателю в лучшем случае будет возвращена та сумма, которую он вложил в качестве долевого участия. А в худшем – он может остаться ни с чем. Договор о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов необходимо заключать на основании 214 закона РФ и обязательно регистрировать в Регистрационной службе. Без нее договор не действителен.
Также, эксперты советуют изучить «историю» застройщика ознакомиться с его документами, прочитать внимательно договор до подписания, обговаривать и обсуждать все непонятные моменты. Но самый верный способ – обратиться за помощью к юристам. В штате большинства агентств недвижимости есть свои специалисты в этой области.
– Участие в долевом строительстве – риск, – говорит начальник отдела первичного жилья агентства Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»на Проспекте Октябр,11, Ирина Якупова. – Люди думают, что покупают квартиры. На самом деле они покупают обещание застройщика построить квартиру. Никто не может дать гарантию, что дом будет построен в срок. На процесс строительства влияет множество факторов, начиная от экономических (подорожание строительных материалов) до природных (суровая зима). Срок сдачи жилья может быть увеличен от 2 до 6 месяцев. От страховых компаний предложений по страхованию инвестиционных рисков дольщиков нет. В последнее время начало развиваться страхование произведения строительных работ. Дольщикам предлагают застраховать свою жизнь и трудоспособность. Но при этом страховые компании не гарантируют, что пострадавший получит хотя бы страховые выплаты, если его квартира не будет построена в срок.
По мнению Владимира Карапетяна, коммерческого директора агентства недвижимости «Алгоритм», подобные услуги востребованы во всем мире. Просто в России этот сектор экономики до сих пор считается очень рискованным. Еще год назад по всей стране гремели истории с обманутыми дольщиками. Несмотря на то, что в Башкортостане все относительно благополучно, большинство страховых компаний – федеральные сети, и в своем решении они отталкиваются от общей ситуации на рынке недвижимости. Но спрос всегда рождает предложение, поэтому эта услуга рано или поздно появится.
Будущее за «долевкой»
– На сегодняшний день население Уфы не всегда может расширить свою квартиру другим способом, кроме как приобрести квартиру в строящемся доме на нулевом этапе строительства (есть только фундамент), – говорит Ольга Полякова, Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». – Предположим, человек продает свою однокомнатную квартиру за 2 миллиона. На нулевом цикле он может немного добавить и приобрести двухкомнатную квартиру. А все это время он вынужден снимать жилье. По нашим прогнозам, люди будут все больше и больше обращаться к этой схеме. Как бы то ни было, долевое строительство остается единственным более или менее доступным способом для населения приобрести жилье. А это значит, что в ближайшем будущем увеличится количество домов долевого строительства. Остается только надеяться, что качество от этого не пострадает.
Светлана Халфина
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
3688 
Девелоперы России придерживают новостройки: объемы вне рынка выросли на четверть
Сбербанк увеличил объемы ипотечного кредитования в сентябре 2025 года
Москва лидирует по объему строительства среди городов-миллионников России в 2025 году
В Москве стартуют пилотные проекты по переселению из старых домов через КРТ.jpg "В России ускорят выдачу лицензий управляющим компаниям для МКД с 2026 года")
В России ускорят выдачу лицензий управляющим компаниям для МКД с 2026 года
Минстрой продлил срок реагирования на отсутствие разрешения на ввод объекта
