Прямая речь: петербургские девелоперы разошлись во взглядах на новые правила землепользования и застройки
На прошлой неделе состоялось утверждение новых ПЗЗ – правил землепользования и застройки, ограничивших высоту и плотность новых городских кварталов. Теперь одни застройщики грозят ростом цен, а другие надеются на улучшение городской среды.
Неделю назад состоялось финальное утверждение обновленных правил землепользования и застройки. Этот документ точно устанавливает, в каком объеме и какими типами недвижимости будет застраиваться та или иная территория вне исторического центра Петербурга. Ключевым изменением, заложенным в документе, стало резкое снижение высоты застройки для всей территории города, теперь формально она ограничена 40 метрами. Правда, девелоперы смогут запрашивать отклонения от этой отметки и после получения дополнительных согласований все-таки строить более высокие здания. Другая особенность новых ПЗЗ – установка на снижение плотности застройки в новых кварталов, так называемого «коэффициента использования территории».
Наконец, документ зафиксировал реализацию целого ряда проектов в Петербурге. В числе них ЖК «Галактика» на месте Варшавского хода железной дороги от холдинга «Эталон», кварталы жилья Golden City от Glorax Development на намыве Васильевского острова, комплекс «Дом на набережной» от компании «Северный город» в Общественном переулке и многие другие, как уже анонсированные, так и лишь разрабатываемые планы.
Застройщики отнеслись к новым правилам по-разному. Так, директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова оценивает документ однозначно негативно: «Запрет на высотное строительство лишит город шансов обрести новые уникальные здания. Технологии монолитного строительства позволяют реализовывать самые смелые архитектурные решения. Но без высотных зданий сложно представить современную архитектуру мегаполиса. И шанс затеряться будущим 12-этажкам на фоне застройки последних десятилетий очень велик», - полагает она.
Пострадает, по оценке госпожи Калашниковой, не только архитектура, но и рынок недвижимости: «В результате введения этих нормативов могут снизиться темпы строительства. В последние несколько лет Петербург уверенно занимал одно из лидирующих мест по вводу жилья, но часть проектов, не попадающих под новые нормативы, застройщики будут вынуждены заморозить. Поэтому спустя несколько лет на рынке будет наблюдаться дефицит недвижимости. существенно возрастет стоимость квадратного метра. Для элитного и бизнес-классов эти правила в меньшей степени станут фатальными: в премиальных сегментах и так преобладают дома средней высотности. А вот по комфорту и эконому, где преимущественно строились 18-25-этажные здания, ограничения ударят болезненно. Застройщики не смогут предлагать выгодные цены, ведь окупаемость 12-этажного дома намного хуже, чем высотки. По прогнозам экспертов, стоимость жилья возрастет минимум на 10-15%. В свою очередь снижение рентабельности проектов приведет к оттоку инвестиций», - объяснила директор по развитию компании «Л1».
Другие застройщики не столь однозначны в своих суждениях о новых правилах. «По новым нормативам на отдельно взятом участке теперь можно построить меньше жилья. Девелоперский рынок с нетерпением ждал принятия новых ПЗЗ и их принятие, безусловно, является положительной новостью. Когда есть четкие правила застройки земельных участков в Санкт-Петербурге, пусть даже и более строгие, участникам рынка земли намного проще определять экономический потенциал участков. Я думаю, что после принятия новых ПЗЗ сделки с землей в Санкт-Петербурге пойдут более активно, а, значит, через год, и для конечного покупателя жилья начнут появляться квартиры в новых объектах, построенных уже по новым правилам», - находит позитив законодательной новелле директор по инвестиционному развитию компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Анна Смольная.
При этом она не исключает, что оставленным шансом на «отклонения» застройщики будут пользоваться активно, по ее прогнозу это будет происходить как минимум в половине случаев. В то же время Анна Смольная предупреждает и о вероятности подорожания жилья в 2017 году, хотя и признает, что новые нормативы позволят сделать городскую среду более комфортной: «Конечно, в менее плотной и не устрашающе высокой застройке жить приятнее и светлее».
Согласен с ней и представитель директор по развитию компании Bonava (новый бренд компании NCC Жилищное строительство) в России Александр Свинолобов: «Я убежден, что новые ПЗЗ в целом действительно заложили вектор на дальнейшее развитие качества и комфортности проживания в Санкт-Петербурге». При этом он не верит в грядущее негативное влияние документа на городкой рынок недвижимости: «Маловероятно, что новые нормативы окажут сколько-нибудь серьезное влияние на него в кратко- или среднесрочной перспективе. Сами по себе утвержденные ПЗЗ не должны и не окажут существенного влияния на ценообразование для конечных покупателей. Текущие объекты, на которые уже получены разрешения на строительство, нововведения естественно не затронут. В ситуации с проектами, находящимися на стадии разработки, ситуация будет зависеть от степени их проработки и наличия утвержденной документации по планированию территории. Однако изменения в новой версии ПЗЗ не столь масштабны, как это может показаться с первого взгляда. Снижен коэффициент плотности, но несущественно - в пределах 10%. Что касается высотности, то декларируемые 40 м не являются повсеместным требованием – во многих кварталах документ предусматривает возможность отклонений в сторону увеличения этажности», - отмечает он.
По словам эксперта, гораздо сильнее девелоперов затрагивает бюрократическая волокита на этапе согласования новых объектов: «Процесс должен проходить оперативно и решать актуальные задачи по развитию города. В реальности он может затягиваться на годы, а бизнес не может эффективно планировать реализацию проектов и вынужден закладывать дополнительные административные риски в проекты, что в итоге приводит к увеличению их себестоимости, сроков реализации и цены квадратного метра для клиентов», - полагает господин Свинолобов.
«Изменения, внесенные в ПЗЗ, новостью не станут. Проекты, по которым уже есть разрешение на строительство, не должны иметь проблем с реализацией. Строго говоря, по закону даже те девелоперы, которые успели подать документы в экспертизу, не должны получить отказ из-за несоответствия новым ПЗЗ. Один из мотивов принятия ПЗЗ – сложившаяся ситуация в Петербурге с недействительностью градостроительных регламентов, что на протяжении нескольких лет вызывало общественную напряженность. Сейчас эта проблема будет снята», - поясняет необходимость нового документа Анна Исакова, генеральный директор компании «Темпо Инвест», концерн SRV.
По ее словам, если Смольный сможет создать равные правила для всех участников рынка, серьезного негативного влияния от утверждения ПЗЗ город не ощутит, хотя для конечного потребителя цены и могут подрасти: «Градостроительные изменения в комбинации с коррективами земельного законодательства, безусловно, приведут к тому, что затраты на реализацию проектов существенно вырастут, соответственно увеличиться стоимость квадратного метра готового жилья. Однако в хорошем инвестиционном климате все находят свою нишу, главное, чтобы условия были стабильными и понятными. А ожидания от маржинальности рано или поздно уравновесятся. Конечно, каждый инвестор старается получить максимум из проекта, это нормально. Важно, чтобы у всех застройщиков были равные условия. Если же город пойдет по пути бесконечного согласования отступлений от предельных параметров, то ничего, кроме сроков и затрат, не изменится. Будет новый рынок, будет новое предложение, будет новый спрос», - резюмирует эксперт.
2446 
От Выборгского до Калининского: ТОП-5 районов Петербурга по росту цен на новостройки
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Меньше 2 миллионов: названы самые дешевые апартаменты в Петербурге
