Основная доля сделок на вторичном рынке – улучшение жилищных условий, когда люди продают старое жилье и покупают квартиру побольше. Многие предпочли бы новостройку. Но жилье на вторичном рынке в зачет нового принимают не все застройщики, избегая лишних рисков. Между тем, спрос на схему trade-in есть, и эксперты прогнозируют рост доли сделок по этой схеме
Отдельные программы, когда старая квартира принималась в зачет стоимости нового жилья, для отдельных объектов у отдельных застройщиков были в Петербурге еще в 1997 году. Кризис 1998 года помешал схеме развиться. Зато кризис 2008 года заставил о ней вспомнить, поскольку на ипотеку или рассрочку может претендовать далеко не каждый покупатель. Квартира, которая идет в зачет, должна находиться в собственности покупателя новостройки, быть чистой физически и юридически, или, по крайней мере, иметь обязательство освободить ее в конкретный срок.
Старую квартиру продает или агентство недвижимости – партнер застройщика, или специальный отдел в строительной компании. Уплату комиссионных риэлторам застройщик, как правило, берет на себя.
Излишки на продажу
Заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева оценивает долю сделок по схеме trade-in максимум в 20%, хотя обращений потенциальных покупателей, которые собираются оплатить часть покупки за счет продажи имеющегося жилья, много. В холдинге RBI, где программа «Выгодный зачет» запущена в 2009 году, наблюдается перманентный рост сделок: 3% в 2009-м превратились в 2012 году в 10%, прогноз на 2013-й – 15%.
Не все желающие могут воспользоваться схемой. Главная причина, полагают специалисты, - переоценка достоинств старой квартиры. При этом продать ее необходимо за определенное время. Например, холдинг RBI бронирует квартиру в новостройке на 90 дней. За это время риэлторы должны продать старое жилье по рыночной цене. Но если ожидания покупателя новой квартиры (он же – продавец старой) завышены, за оговоренный срок реализовать не получается. «Понятно, что все хотят продать свой актив по максимально высокой цене. Но, как и в истории с автомобильным trade-in, нужно осознавать, что в схеме «покупка в зачет» самый важный фактор – это время. Если цена на недвижимость завышена, то рисков не продать ее в установленный срок (3-5 месяцев) гораздо больше. И ни застройщик-продавец, ни агентство-партнер, скорее всего, не возьмутся за такую рискованную сделку», - пояснила Альшаева.
Есть и другие причины. Руководитель отдела продаж Первого Ипотечного Агентства Сергей Топорников полагает, что схемой «квартира в зачет» смогут воспользоваться люди, у которых есть какое-то «лишнее» жилье. По словам директора управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрея Останина, многие покупатели выбирают объекты на раннем этапе строительства, пока цены ниже. Соответственно, после продажи вторичного жилья и до сдачи нового им надо где-то жить, но не у всех есть «маневренный фонд», а на аренду деньги тратить жалко.
Кто не рискует?
Застройщики в состоянии решить отдельные проблемы покупателей. В некоторых компаниях, рассказал Останин, покупателям предлагают смешанные варианты оплаты, совмещая схему «квартира в зачет» с ипотечным кредитом или рассрочкой. Вместе с тем, указывает Альшаева, схема trade-inудобна не каждому застройщику, поскольку продажа вторичного жилья – чуждая функция. Если в структуре строительной компании нет специализированного подразделения, застройщику приходиться обращаться в агентства недвижимости. А когда привлекается третья сторона, говорит Альшаева, процесс неизбежно усложняется.
По мнению Топорникова, покупатели получают отказы, «потому что никто не хочет брать на себя ответственность за точную оценку имеющегося объекта и за гарантии продажи в необходимые сроки. А выкупать квартиру самостоятельно застройщики не готовы, да и не нужно им это».
Мало того, компании еще принимают на себя дополнительные риски. Останин утверждает, что покупатель, который заключает договор с застройщиком, не рискует ничем – ему даже вернут первый взнос за квартиру, если не получится ее продать. «Однако, как правило, «зачетная» квартира продается в течение трех-четырех месяцев. В нашей практике самый длительный срок продажи – шесть месяцев, однако это единичные случаи», - говорит он.
Зато застройщики получают риски. В частности, если старая квартира покупателя не реализована в оговоренные сроки, застройщику предстоит, по словам Альшаевой, «столкнуться со сложной процедурой расторжения договора долевого участия». Даже если договор не расторгать, придется продлевать установленные сроки, поясняет Топорников. И тот, и другой случай рискованны для застройщика.
Обреченные на успех
Специалисты полагают, что схема продолжит развиваться – она интересна клиентам, а потому становится конкурентным преимуществом для застройщика. По мнению Альшаевой, в крупном проекте застройщик в любом случае использует все возможности, чтобы активизировать продажи. Но если продажи идут бойко, сложные схемы застройщик применять не станет. «На мой взгляд, схема покупки жилья в зачет была бы очень удобна и востребована, если бы мы смогли отладить и оптимизировать их, как это уже сделано на автомобильном рынке», - заключила она. Топорников согласен: схему надо регламентировать. Однако, по его мнению, есть и другой вариант развития событий – создать при застройщике фонд управления недвижимостью, который за живые деньги будет выкупать квартиры. «Но нужно понимать: это не будет масштабным явлением, - добавил Топорников, потому что если закладывать в цену квартиры все риски неправильной оценки и сроков, цена покупателя не устроит».
Останинв свою очередь рассчитывает на рост популярности схемы. На его взгляд для этого есть причины. Действительно, около 50% сделок на первичном рынке совершаются с использованием средств от продажи прежней квартиры. Кроме того, людей, которые продают жилье на вторичном рынке, чтобы купить квартиру на первичном, все больше.
Елена Зубова
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2699 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
