Наличие социальных объектов помогает девелоперам продавать строящееся жилье. Но самостоятельное сооружение социальной инфраструктуры влечет дополнительные затраты и риски, которые удорожают строительство
Прямой и четкой зависимости между наличием инфраструктурных объектов и скоростью продаж, по мнению большинства участников рынка, нет. Однако покупатели «выбирая территорию, спрашивают – их это волнует, - будет ли социальная инфраструктура. При прочих равных выберут объект, где она есть», - объясняет Марк Окунь, генеральный директор компании «Отделстрой». «Создание объектов социальной и коммерческой инфраструктуры – насущная необходимость для любого масштабного объекта жилищного строительства», - говорит Олег Ерёмин, первый вице-президент ГК «Балтрос». «Люди не привязывают наличие социальной инфраструктуры к цене. Наверное, уверены, что кто-то ее обязательно построит», - комментирует Окунь.
Продажи с отставанием
В то же время специалисты уверены: отсутствие социальной инфраструктуры сказывается на скорости продаж. Согласно исследованиям ГК «Балтрос», покупатели жилья в районе Славянка по важности ставят наличие социальных объектов на третье место. «Этот факт говорит сам за себя: отсутствие инфраструктуры может лишить проект до 15% потенциальных покупателей», - объясняет Ерёмин. Вера Серёжина, директор управления аналитического маркетинга компании «Северный город» (Холдинг RBI), добавила: квартиры в таких жилых комплексах купят, скорее, инвесторы – для перепродажи.
По мнению Ольги Копейкиной, заместителя директора по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», без социальной инфраструктуры сегодня могут обойтись только очень дорогие или очень дешевые комплексы. Для среднего сегмента она нужна.
Всем миром
До недавнего времени социальные объекты возводились в районах новостроек по разным схемам. Еще на стадии проектирования резервировались участки под социальные объекты. Застройщики передавали эти участки городу, и город за бюджетные деньги строил там социальные объекты. Новая городская администрация отменила эту схему.
Сложности возникают, если большой земельный участок застраивают несколько компаний. Например, «Балтийская жемчужина», пояснила Копейкина, выступает ответственным арендатором, поэтому отвечает и за социальные объекты тоже. Привлекая субарендаторов, компания назначает арендную плату с учетом расходов на социальную инфраструктуру. В Кудрово, где работают несколько компаний, рассказал Окунь, застройщики создали общую фирму, которая отвечает за социальные объекты. Пока эта схема, на его взгляд, наиболее внятная.
Если несколько застройщиков приходят на участок, где нет комплексного плана, кто-то должен координировать их работу и расходы на социальные объекты. Теоретически этим должна заниматься администрация, но примеров такой работы нет.
Последствия отмены прежней схемы пока не видны. «Теперь пробуем другие схемы, но назвать их успешными нельзя – ни одна пока не завершена, - говорит Окунь. - Это касается в том числе проектов компании «Балтрос», которая строит социальные объекты по схеме государственно-частного партнерства». Неясными остаются также условия в Ленобласти, где городские застройщики появляются все чаще. По словам Окуня, устные обещания администрации Ленобласти отдавать застройщикам, которые платят налоги в областной бюджет, 50% налогов для строительства социальной инфраструктуры прозвучали, однако документально они не закреплены.
В Петербурге застройщикам – это уже очевидно – социальные объекты придется возводить самостоятельно. По мнению чиновников, город уже утвердил слишком много проектов – на 36,6 млн кв. метров. Еще на 20 млн документация готова. Такие объемы рассчитаны на 2 млн человек, которых надо обеспечить социалкой. По подсчетам чиновников, расходы на уже утвержденные проекты выливаются в 600 млрд. рублей, которые бюджет не потянет.
Мы строили-строили…
Застройщики уже морально готовы брать на себя строительство социальной инфраструктуры. Но куда девать построенное? «Кроме значительного сокращения рентабельности проектов и увеличения стоимости кв. метра, появляется еще как минимум два вопроса, - говорит Ерёмин. - Первый – какого уровня должно быть жилье, чтобы после заселения жители комплекса могли позволить себе пользоваться исключительно коммерческими услугами? Второй – достаточно ли у нас развиты сферы коммерческого дошкольного и школьного образования, чтобы обеспечить качественное функционирование всех новых объектов?».
Застройщики не будут эксплуатировать социальные объекты – это не их функция. Они продадут построенное под частные учреждения. Однако, подчеркивает Копейкина, не факт, что через год владельцы не перепродадут помещения, например, под торговлю. «На открытом рынке гарантированной функции у коммерческой недвижимости нет», - констатирует она.
Эксперты отмечают, что, если все-таки на территории квартала будет построен частный детский сад, платить за который придется 30-40 тыс. рублей в месяц, то покупатели даже могут отказаться от приобретения квартиры. В целом по данным застройщиков, окупить затраты на частный детский сад у них получится не раньше, чем за 15 лет.
Цена вопроса
При социальной нагрузке на девелоперов себестоимость строительства вырастет. По прогнозам Смольного, на 15 тыс. рублей на кв. метр. Застройщики сомневаются. По мнению Копейкиной, возможное повышение составит 2-5 тыс. рублей за кв. метр. По подсчетам Ерёмина, на проектах-миллионниках цена может вырасти на 5-8 тыс. рублей, на менее масштабных, но не обеспеченных инфраструктурой проектах, – в разы. «Цену определяет рынок, - резюмировал Окунь. - Бесспорно, себестоимость вырастет значительно. Но покупатели платят, сколько могут».
Таким образом, застройщик, при всем его желании, не сможет поднять цену до желаемого уровня. В этой ситуации пострадают проекты, которые балансируют на грани рентабельности – они просто остановятся, если на них увеличится экономическая нагрузка.
Елена Зубова
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1522 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
