Артур Маркарян: Кусочно заниматься реновацией невозможно
В этом году программа реновации в Петербурге вступает в активную стадию – начинается строительство первых домов, куда переедут жильцы из подлежащих сносу «хрущевок». О том, как идет проект реновации хрущевок рассказывает Артур Маркарян, генеральный директор "СПб Реновация".
- Артур Петрович, как родилась идея проекта реновации?
- Родилась банально. Такое решение было принято правительством города. А оно, в свою очередь, проистекало из решений, принятых в рамках 46-й статьи Градкодекса. Безусловно, сказался и пример Москвы. В Петербурге же, программа реновации буксовала. Сначала был объявлен конкурс, одна компания его выиграла. Но работать не начала. Потом объявили еще один конкурс. И опять неудачно. У нашей компании возникла идея, как сделать эту программу успешной: мы предложили работать над ней масштабно, так как кусочно заниматься вопросом реновации хрущевок невозможно.
- А можете назвать цифры, насколько масштабная работа вам предстоит?
- Кварталы первых массовых серий, над которыми мы работаем, расположены в девяти районах Петербурга. Всего на территории 22 кварталов планируется снести 1200 домов. На их месте будет построено 8 млн кв.м жилья, рассчитанного на проживание 450 тыс. человек. Более 2,5 млн кв. метров мы должны передать городу. Замечу, что в некоторых кварталах коэффициент передачи зашкаливает за 50%. То есть работа, которая нам предстоит, на самом деле огромная, построить 8 млн. кв. метров жилья в одном городе, способны не многие компании.
- В Москве программа реновации реализуется достаточно давно. И там пошли своим путем. Столичные власти сразу начали сносить хрущевки, а потом строить на их месте новые дома. А в Петербурге, прежде чем решиться на снос, еще пытались идти по пути утепления домов первых массовых серий. Как вы думаете, почему, мы так долго шли к реновации?
- На самом деле и мы, и Москва, впрочем, как и вся восточная Европа, прошли через этап так называемого санирования хрущевок. Предполагалось несколько вариантов: были идеи без расселения жильцов надстраивать этажи, утеплять стены, обновлять фасады...Идей было много. Более того, в Москве была даже создана компания, которая должна была заниматься вопросом реконструкции хрущевок. Люди ездили в Германию, смотрели, что делалось с пятиэтажками там. После того, как было перепробованы различные варианты, все они были признаны экономически нецелесообразными. И тогда Москва и пошла по пути сноса хрущевок. Одним из самых существенных факторов, говорящих в пользу этого направления, заключается в том, что интенсивное развитие городов требует более эффективного и более интенсивного использования земли. И соответственно дома первых массовых серий, стоящие в строчной застройке, не только по сути своей не представляют из себя никакой архитектурной ценности, но при этом еще и достаточно неэффективно используют земельные участки. Именно поэтому тенденцию реновации сейчас перенимают и все остальные регионы. Другого пути здесь нет.
- Артур Петрович, расскажите о программе, ее этапы, сроки реализации...
- Программа реновации хрущевок состоит из нескольких этапов. Первый - разработка и утверждение проектов планировки территории. Мы его успешно прошли. Второй этап - выход на проектирование непосредственно домов. Чем мы сейчас активно и занимаемся. Третий этап - строительство и расселение. В 2013 году мы начинаем первую стройку. А завершить работу, планируем до конца 2018 года. Понятно, что по некоторым кварталам мы можем не успеть уложиться в намеченные сроки, потому что есть целый ряд сдерживающих факторов. Но в наших планах - запустить в этом году в работу все 22 квартала.
- Социальный смысл программы реновации понятен. А в чем заключается ее экономика. Насколько вам, как бизнесмену, выгодно заниматься этим?
- Я уже сказал о том, что эта программа работает только тогда, когда есть объемы. И на начальном этапе мы вложили более 1 млрд рублей в разработку проектов и решений, связанных с проектированием домов. И вот это как раз такая вещь, которая на среднестатистическом уровне не многим понятна. Ведь у нас привыкли вложиться во что-то, а месяцев через шесть вернуть свои деньги. Здесь же возврат инвестиций ожидается не через 6 месяцев, а через 6- 7 лет. Соответственно и экономическая эффективность этого большого инфраструктурного социального проекта позволяет большие объемы денег «закрутить» в систему. Но именно на начальном этапе проект требует больших инвестиций, он требует достаточно высокого уровня терпения, чтобы потом это все окупилось и превратилось в серьезные денежные средства. Поэтому могу сказать, что, безусловно, этот проект нам, как инвесторам, интересен. И мои партнеры обладают соответствующим ресурсом, который позволяет спокойно ждать и постепенно двигаться вперед. И хорошо, что наша экономика в последнее время начинает двигаться в сторону длинных проектов, когда срок окупаемости доходит до 10-15 лет. Как правило, это серьезные инвестиции в промышленное производство. То есть это проекты не уровня мелкого предпринимательства. Это уровень масштабного серьезного проекта.
- А кто стоит во главе компании «СПб Реновация»?
- Частные лица. Достаточно серьезные люди.
- Реализация такого проекта, как реновация хрущевок, имеет свои сложности. А можете назвать самые сложные, на ваш взгляд, кварталы?
- Они все разные. И все сложные. Нет простых кварталов. Я как-то тоже решил составить для себя список простых и сложных кварталов. Не вышло. По одному уровню сложности набралась одна кучка, по другому - другая. Проблемы есть везде. Где-то чего-то больше, где-то чего-то меньше. Если, например, взять сложнозастроенный квартал, то там вроде бы проще с инженерным обеспечением, но коэффициент расселения такой, что ужас. А вот в отдаленных кварталах коэффициент расселения намного меньше, но они находятся в таком месте, что надо туда тянуть новые сети, решать проблемы транспортной доступности. Настолько здесь все переплетено. А ведь еще есть целый ряд вопросов, связанных с переселением, и так сказать, с правовой вольностью трактовок целого ряда позиций. Со стороны жителей и власти. Есть закон, который дает четкие формулировки и оставляет для спекуляции мало мест. Но, тем не менее, все сложно.
- Какие дома вы планируете построить на месте снесенных "хрущевок"?
- Это будет жилье достаточно высокого уровня комфортности. Мы уже вышли из экспертизы с первым проектом. Сейчас на выходе второй. Первый жилой комплекс будем строить в Сосновой Поляне, второй - в Полюстрово, третий - в Колпино. Это три территории, где мы стартуем. Этажность домов будет разная, в среднем 12 этажей. Например, в Сосновой Поляне будут дома высотой от 3 до 17 этажей. В Колпино - не выше 5-9 этажей. Но главное не этажность, а то, что мы будем строить современное жилье. Чтобы добиться европейских стандартов, мы используем мировой опыт и самые прогрессивные строительные технологии. Мы закладываем в проекты самые жесткие требования в области энергосбережения, снижая теплопроводность стен, крыш, используем новые конструкции балконов и стеклопакетов, наиболее эффективные принципы вентиляции. Сравните сами: в Европе совокупные энергозатраты на 1 кв. м дома составляют 80 КВт, и они стремятся довести эту цифру до 40 КВт, а в России - 280 КВт! В наших домах также будет применена система рекуперации воздуха. И мы постараемся продвинуться даже чуть дальше в этой теме - будем не только экономить тепло с помощью этой системы, но еще и летом охлаждать воздух в квартирах.
- Уже известно, сколько будет стоить квадратный метр в таком доме?
- Стоимость квадратного метра будет определять рынок. Но мы будем строить жилье, которое будет лучше, чем обычный средний эконом-класс. И если у нас будет лучше, то и продаваться квартиры будут лучше. Но запредельных цен не будет точно. К тому же есть категория граждан, которые будут получать жилье бесплатно. А все остальное - рынок.
- Можете назвать фишки, которые станут особенностями именно ваших домов?
- Наша фишка состоит в том, что мы хотим создавать качественную среду для проживания. В наших кварталах будут закрытые дворы, в которые не будут заезжать машины. Сам двор будет предназначен только для прогулок. А для машин будут подземные паркинги и парковки с внешней стороны квартала. Для удобства жителей в домах будут сквозные подъезды, чтобы можно было зайти домой как со двора, так и с улицы. В наших планах, если, конечно, получится - продавать кладовки в подвалах домов. Как в старые времена в Советском Союзе. В них можно хранить спортинвентарь, коляски, инструменты. А еще мы предложим квартирах некоторых проектов панорамные окна в пол. Мы изучали рынок, и понимаем, что спрос на такое жилье будет. У нас просчитаны даже оптимальные площади квартир. Выяснилось, что людям сегодня не нужны большие квартиры, им нужна нормальная организация жизненного пространства.
- А что вы можете сказать об архитектуре домов, каких архитекторов приглашали для работы?
- А вот это как раз наша главная фишка - мы работаем только с иностранными архитекторами. Соответственно и архитектура кварталов будет очень европейская. Идея их планировки строится по образу и подобию современных европейских зон жилой застройки. Английские архитекторы проектировали Сосновую Поляну, проект Колпино делали шведские архитекторы, еще одна английская компания работала по Полюстрово. В итоге все кварталы получились разными. Мы не хотим делать одинаковые коробки. Наша задача, как девелопера, создать среду и сделать так чтобы человек приезжая в свой дом, уже не хотел оттуда уезжать.
- У вас на столе лежит книга. В заголовке есть слово шасси...
- Это мы изучаем международный опыт строения шасси - типологии зданий и то, как люди работают над этим вопросом. Идея шасси в строительстве, практически та же, что и в автомобилестроении. В строительной технологиях тоже существует определенная платформа, на которую уже навешиваются различные конструкции. В итоге получаются совершенно разные дома. Это направление в строительстве позволяет решать задачу, как сделать дома, состоящие из повторяющихся элементов, выразительными снаружи. Замечу, что именно повторяющиеся элементы и позволяют экономить на себестоимости строительства. Например, если установить лестничный марш, изготовленный в заводских условиях, то можно не только сэкономить пространство здания, но и сэкономить на проектировании. Так как эти повторяющиеся элементы зданий не нужно будет каждый раз перерисовывать. К тому же лестничные марши заводского изготовления, несмотря на то, что сделаны из бетона, если их отполировать, могут быть очень красивыми. Подобную картину можно увидеть сегодня в жилых домах в Финляндии. Такое ощущение, когда их видишь, что они сделаны из мрамора. Так, что, работая над этим вопросом, мы идем туда, куда движется весь мир. Ведь в жилищном строительстве, так же как и в автомобилестроении все довольно быстро эволюционирует. Так, вот если судить этими мерками, то пока в нашей стране на строительном рынке мы до сих пор производим «Жигули» и «Волги»....
- Что вы ждете от 2013 года?
- Нашей компании уже три года. И все это время мы постоянно бежим. Боремся, побеждаем, опять бежим, боремся и снова побеждаем. И все время доказываем, что мы хорошие. В наступившем году, хотелось бы перестать кому-то что-то доказывать. Потому что то, что мы сделали, уже начинает работать на нас. И мы надеемся, что в этом году, когда мы покажем свой продукт, его оценят по достоинству. Я ведь и 15% вам не рассказал, что будем в наших домах. Одним словом, это уже другой космос. Мы три года занимались этим, и хотелосьбы, чтобы была возможность показать это людям... Наша задача - построить такое привлекательное жилье, чтобы люди сами захотели, чтобы их квартал тоже начали застраивать. Если вспомнить московский опыт, то там программа реновации поначалу буксовала, затем, когда люди увидели, как это работает, сами настаивали на расселении.
- Недавно стало известно, что городские власти планируют расширять программу реновации. Подобраны новые адреса кварталов хрущевок. Интересны ли вам это? Не планируете продолжить работу по реновации и дальше?
- Время покажет. Пока с этим бы справиться.
Беседу вела Светлана Смирнова
Фото: так будут выглядеть кварталы после реновации
4664 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
Индексы Restate. Декабрьские заморозки на рынке аренды компактного жилья в Петербурге.JPG "Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой")
Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой
Индексы Restate: аренда в Петербурге продолжает дорожать
