Когда можно расторгнуть договор долевого участия

Так пишет одна из читательниц портала Restate.ru на форуме. «Комплекс сдан в эксплуатацию 19.07.10 (с задержкой на 1,5 года). У нас нет воды, отопление не обещают, электричество поступает не по временной схеме, а от дизеля. Лифты и горячая вода вообще из области фантастики», ‑ жалуется другой петербуржец. Еще один пример: Мария приобрела квартиру в строящемся доме в Приморском районе Петербурга. Проект был сдан с незначительными задержками, на которые покупательница решила не обращать внимания. Однако закрыть глаза на то, что качество отделки оставляет желать лучшего, уже смогла. Добиться от застройщика компенсации в итоге так и не удалось в должном объеме. Причиной стал договор, не предусматривающий достаточный уровень ответственности компании, которая занималась строительством объекта. Оговоримся сразу, безусловно, на рынке Петербурге присутствуют и порядочные застройщики. Но и недобросовестные компании пока еще не остались в далеком прошлом.

По данным городского правительства, заявленные сроки строительства не соблюдает примерно половина застройщиков, реализующих в Петербурге жилищные проекты. Такие данные приводил ранее вице-губернатор Роман Филимонов. По его данным, в среднем сроки сдвигаются на 6-9 месяцев. Смольный борется с такими компаниями, наказывает их штрафами совместно со Службой государственного строительного надзора.

Тем не менее, в Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области отмечают, что до сих пор остается высоким уровень обращений жителей Санкт-Петербурга по вопросам, касающимся долевого строительства: дольщики не могут добиться от застройщиков обещанных качественно построенных квартир в изначально оговоренные сроки. Слова специалистов Комиссии подтверждает юристконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова: «к сожалению, сроки сдачи вновь построенных домов, как правило, не соблюдаются и нередки случаи, когда качество передаваемых квартир, особенно в отделке, сильно отличаются от ожидаемого». Впрочем, для того, чтобы убедиться в том, что недовольные дольщики существуют к экспертам можно и не ходить. Форумы пестрят жалобами.

Читаем договор.

В первую очередь напомним, что настоятельно не рекомендуется подписывать ни инвестиционный, ни вексельный, ни предварительный договоры с застройщиками. Все они плохо защищают покупателя. Наиболее надежным является договор участия в долевом строительстве. Конечно, действующее законодательство, особенно ФЗ РФ №214-фз значительно снизил риски дольщиков, защитив их от двойных продаж, но вот от недобросовестности застройщиков, при строительстве ‑ защита не предусмотрена. «Мы рекомендуем наиболее тщательно подходить к вопросу безопасности финансовых вложений при подписании договора долевого участия», ‑ говорит Валерия Карпова. После выбора дома, застройщика, способов оплаты, просите разрешительную документацию на постройку дома и проект договора долевого участия, в котором на ряд аспектов стоит обратить особое внимание. Во-первых, необходимо сравнить срок сдачи дома, указанный в договоре и срок передачи квартиры. «В случае значительных отличий, можно сделать вывод, что застройщик не готов выполнять условия разрешения на строительство надлежащим образом, а значит, отсрочка передачи квартиры, безусловно, будет», ‑ говорит Валерия Карпова. Еще один момент ‑ настаивайте, чтобы в условиях договора было право дольщика переуступить свое право по договору без письменного согласия застройщика. Без этого условия участник долевого строительства будет вправе продать только зарегистрированную в собственность квартиру, а значит, до окончания сроков строительства, ее передачи и регистрации получить вложенные средства не представляется возможным. Кроме того, в договоре должны быть предусмотрены значительные штрафные санкции для застройщика в случае задержки сроков окончания строительства (ввода дома в эксплуатацию) и передачи квартиры. Столь же четко должны быть прописаны действия дольщика при обнаружении недостатков в качестве выполненных работ ‑ от «кривизны» пола до не установки сантехники. Это будет стимулировать застройщика на исполнение своих обязательств по договору надлежащим образом и в срок. «В случае если от застройщика поступит отказ во всем вышеуказанном, не стоит пописывать договор, ‑ советует Валерия Карпова. – Кроме того, настоятельно рекомендую при заключении договора долевого строительства пользоваться услугами юристов-профессионалов». Действительно лучше постараться максимально обезопасить сове участие в долевом строительстве.

Верните наши деньги

Конечно, каждый, оплативший квартиру в новостройке, мечтает получить жилье в срок и надлежащего качества. Однако на практике далеко не всегда удается избежать неприятных задержек и отговорок со стороны компании. В каких случаях участник долевого строительства имеет право отказаться от купленной квартиры в новостройке? Договор участия в долевом строительстве, в отличие от предварительного, должен четко прописывать случаи, когда клиент может его расторгнуть в одностороннем порядке без финансовых потерь.

Точно в срок!

По словам адвоката Олега Сухова, дольщик вправе отказаться от продолжения возникших между ним и строительной компанией отношений при значительной задержке строительства дома или не передачи квартиры дольщику по акту. Отметим, значительной задержкой в данном случае можно считать ту, которая длится более 6 месяцев. При указанных обстоятельствах дольщику достаточно направить в адрес застройщика письменное уведомление об отказе от исполнения договора. С момента получения застройщиком такого уведомления, договор считается расторгнутым.

Строительная компания согласно ФЗ-214 должна в течение двадцати дней с момента расторжения договора вернуть все деньги клиенту. К слову, с предварительными договорами ситуация иная. Расторгнуть его в одностороннем порядке, дольщик, конечно, имеет право. Причем в любое время до истечения его срока. Но есть оговорка: из внесенных средств будет удержан оговоренный в договоре штраф в размере 10-15% суммы обеспечения (то есть стоимости будущей квартиры).

С регистрацией не срослось

Существует вероятность того, что при приобретении жилья на стадии строительства жилого дома граждане могут столкнуться с двойными продажами. Кроме того, частым примером является не исполнение строительной компанией своих обязательств, выраженных в уклонении или не регистрации договоров долевого участия (ДДУ). По словам адвоката Олега Сухова, если ДДУ не прошел государственную регистрацию по причине наличия в ЕГРП записи о правах третьих лиц на эту квартиру, или он не регистрируется по иным основаниям, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, расторгнуть его и потребовать возврата оплаченных денежных средств.

Не то построили

Дольщик вправе отказаться принимать квартиру и потребовать возврата оплаченных денежных средств, если передаваемое ему жилое помещение содержит значительные нарушения. Например, в квартире отсутствуют двери, окна, или они изготовлены не из тех материалов, которые указаны в договоре. Также договор со строительной компанией по желанию покупателя подлежит прекращению, когда передаваемая квартира не соответствует строительным нормам и правилам (СНиПам). Аргументом также может стать несоответствие потребительским характеристикам, прописанным в договоре: значительное изменение площади квартиры, высоты потолков, количества и размера балконов и лоджий, уменьшение или увеличение числа комнат, изменение месторасположения квартиры в подъезде с выходом окон на другую сторону, изменение класса дома, многое иное.

Банкрот

Однозначное право покупателя квартиры новостройки отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке возникает при признании строительной компании банкротом. «Необходимо знать, что такой отказ от договорных отношений с застройщиком фиксируется в арбитражном суде в рамках процесса о банкротстве. При расторжении договора дольщику возвращается не просто оплаченная им сумма, внесенная за жилое помещение, а рыночная стоимость аналогичного помещения. Стоит помнить, что дольщик вправе требовать с недобросовестного застройщика возврата не только оплаченных денежных средств, но и пени, неустойку, убытки», - советует адвокат Олег Сухов. Банкротство застройщика – ситуация сложная. Ведь помимо дольщиков претензии к компании предъявляет и другие партнеры: банки, подрядчики, поставщики.

Признанию компании банкротом предшествует довольно длительный период времени. Если возникнут сомнения на счет того, будет ли достроен объект, можно также подумать о расторжении договора заранее, не дожидаясь официального заявления о несостоятельности. Если вероятность появления «недостроя» не совсем очевидна? Скорее всего, придется идти в суд, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций. Необходимо доказать, что дольщик «выходит из игры» не по своему желанию, а потому что застройщик нарушил условия договора. Проще это будет сделать, если сомнения покупателя будут подтверждены результатами специальной экспертизы, которая засвидетельствует, что при тех темпах, которыми ведется строительство, достройка дома и, следовательно, передача квартиры в установленный в договоре срок заведомо невозможна.

От неприятностей при покупке квартиры в строящемся доме никто не застрахован. Максимально обезопасить себя можно только за счет пристального внимания. Необходимо тщательно проверять договор и настаивать на своем. Если застройщик «подвел», дом сдан с задержкой и не того качества, отступать не стоит и в крайнем случае доводить дело до суда.

Марина Акатова, Restate.ru