По итогам 2011 года совокупный объем вложений россиян в зарубежную недвижимость может составить $15 млрд. Что на несколько миллиардов больше, чем в 2010 году. Сравнить эти цифры с аналогичным показателем по сделкам с российской недвижимостью проблематично.
Хотя и без этого очевидно, что объем инвестиций со стороны частных российских инвесторов в объекты за рубежом довольно приличный. Как рассказала генеральный директор GFPI BECAR Валентина Нагиева, в настоящее время 70% покупок на зарубежном рынке недвижимости происходит в расчете на получение дохода от сдачи в аренду. Окупаемость инвестиций составляет в среднем 14- 20 лет. «Это близко к российским московским и петербургским показателям, – говорит Валентина Нагиева. – В некоторых странах есть предложения с гарантированной доходностью 5-6%. Такими государствами являются Кипр, Испания, Турция, Франция. Покупая недвижимость в Германии можно рассчитывать на доходность в 8-10 %, в США она может доходить до 34 %».
В петербургском СКК 11-13 ноября на территории специализированной выставки «Ярмарка недвижимости» развернулся «Салон зарубежной недвижимости». Согласно заявлению организаторов, посетителям представили объекты в 40 странах мира. Участниками Салона стали 74 компании. Гостей в этой части Ярмарки, конечно, было заметно меньше, чем в остальных, посвященных загородному или городскому жилью. Однако интерес к участникам Салона явно присутствовал. Более того, время от времени обращая внимание на то, что происходит на стендах, становилось понятно, что многие пришли целенаправленное и всерьез подумывают о покупке квартиры за рубежом.
Среди участников Салона зарубежной недвижимости были представлены как компании, предлагающие недвижимость в нескольких странах или регионе, так и те, кто специализируется только на одной стране. Так, к первой группе можно отнести ИСК Реалити, которая предлагает объекты в Италии, Словении, Эстонии, Венгрии. Или ООО «Терра Европа» ‑ в «арсенале» которой объекты, расположенные в Греции, Испании, Италии, Финляндии, Франции, Португалии и на Кипре. Также среди участников, предлагающих недвижимость сразу в нескольких странах – «Эвиниз», «Евроаппарт» и Мировая недвижимость, презентующая объекты эконом-класса в Болгарии, Египте, Испании и на Кипре. Свои предложения также представили International GFPI BECAR, Just Real Consult BmbH / Justreal.ru, LUMEstate, Адвекс. Недвижимость Корпорация.
Ценовой диапазон представленной на выставке недвижимости был весьма широк: от сравнительно недорогих объектов в Болгарии, Прибалтике, Турции, Египте, до эксклюзивных предложений во Франции и Швейцарии.
Спектр предложений на осеннем Салоне остается широким. Как всегда, наиболее полно была представлена курортная недвижимость на побережьях Средиземного, Адриатического и Черного морей (53 компании). Лидером стала Болгария. Апартаменты, дома или квартиры были готовы предложить порядка 20 компаний. В их числе: California Dream, Home for you, PIP GROUP LTD, RTL-Estate Ltd, SANA PARK RESORT, SANTA MARINA, Управляющая компания Август, Болгарский информационный центр, Домика, ЛАГУНА, Международное агентство недвижимости «Кутузофф», Мелаинвест и Партнеры, Мировая Недвижимость Эконом Класс, Сан Риал и другие. Объекты в Европе и Скандинавии предлагали 20 участников. Самой популярной страной Евросоюза стала Испания. Испанскую недвижимость представляли 18 компаний: Alicante Costa, COSTA ESPERANZA GROUP, Costa sur Buena, Grup CASOBI, Interventure Properties S.L., Marjal International, MLHproperties, OLE INTERNATIONAL, RUES «НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ», WORLD HAUS OY LKV, БАЛЕКС, Группа ВАПФ Строительная компания, Евроаппарт, Евромарина, ЛЕАНГА СПБ, Мировая Недвижимость Эконом Класс, ТЕРРА ЕВРОПА, Viva Spain.
Ближний Восток и Азия были не так широко представлены. Три компании (Cheda Real Estate & Investment, GREAT MILE, Мировая Недвижимость Эконом Класс) презентовали инвестиционные возможности египетского рынка недвижимости, одна (IMEX Real Estate Broker LLC / ИД «Русские Эмираты») Объединенных Арабских Эмиратов, пять (KANIKA Developments, LEPTOS ESTATES, Property Gallery, Мировая Недвижимость Эконом Класс, ТЕРРА ЕВРОПА).
О перспективах покупки недвижимости на азиатских рынках были готовы рассказать GREAT MILE (Китай), Клуб Недвижимости Таиланда (Таиланд), а также компании, которые занимаются объектами по всему миру: GFPI BECAR, Just Real Consult BmbH, LUMEstate, Адвекс. Недвижимость Корпорация, Зарубежная недвижимость.
Примечательно, ранее аналитики отмечали, что в последнее время у россиян заметно поубавился интерес к Болгарии, Египту и Испании. Сегодня покупатели из России предпочитают инвестировать в жилье в Великобритании, Франции, Австрии и Швейцарии. Болгарская жилая недвижимость по «неликвиду» занимает второе место после Египта, да и испанская недвижимость на практике недалеко ушла от болгарской. При этом эти страны более всего были представлены в рамках Салона.
А вот объектов из стран, к которым, по словам экспертов, интерес у россиян растет, на выставке почти не было представлено. Недвижимость в Великобритании, Австрии, Швейцарии, Франции можно было найти только у компаний категории «International», то есть тех, которые готовы продавать недвижимость почти по всему миру. Также довольно скромное внимание было уделено Боснии и Герцеговине, Венгрии, Германии, Хорватии. Только по одному участнику Салона презентовали возможности инвестиций в недвижимость этих стран.
Впрочем, сами организаторы, подводя итоги выставки, отмечают, что список стран, лидирующих по количеству запросов, остался неизменным. В него вошли Болгария, Испания, Финляндия. Акценты этого сезона стали банковская недвижимость в Испании, дома в сельских районах Болгарии, «приграничные» объекты в ближайших к Петербургу районах Финляндии и Эстонии.
Петербуржцам предлагали не только стандартное жилье, дома или апартаменты. Но и коммерческую недвижимость, а также землю и возможность участия в инвестиционных проектах. Присутствовали и довольно интересные предложения. Так, компания Toila Lik, специализирующаяся на недвижимости в Эстонии, помимо привычных объектов, предлагает остров, казино и исторические помещичьи усадьбы.
Разобраться во всем многообразии, конечно, было не просто. Особенно, если учесть, что на каждом стенде вам предлагают «очень выгодное предложение». А если нет определенности со страной или типом объекта?
По словам управляющего директора NAI Becar в Санкт-Петербурге Ильи Андреева, в настоящее время наиболее инвестиционно привлекательными странами являются Англия, Германия и США. «В целом, в городах Западной Европы и США встречаются предложения с доходностью 9%, при этом в премиальных локациях - 4-5%. Сейчас на Западе достаточно перспективным является сегмент Multifamily недвижимости, который представляет собой малоэтажные поселки или комплексы апартаментов, которые принадлежат группе инвесторов и сдаются в аренду», - рассказывает Илья Андреев.
Одной из стран, которая часто рассматривается с точки зрения инвестиций в недвижимость, заслуженно является Франция. По мнению специалистов компании NAI Becar, это наиболее безопасный рынок для вложений со ставкой капитализации в 5-6%. На данный момент экономика Франции остается 2-ой в Европе и 6-ой в мире по объему, значительно обогнав российскую. При благоприятных условиях, уровень ВВП России будет сопоставим с аналогичным французским показателем через 5-7 лет. Валентина Нагиева приводит пример объекта во Франции, который может принести максимальную доходность. По ее мнению, интересным для инвесторов предложением является жилой и курортный SPA-комплекс «Камиольская лоза» на Лазурном берегу. В его состав входит 166 апартаментов и 18 вилл площадью от 17 кв. м до 299 кв. метров. Ежегодный доход от сдачи в аренду оценивается в 4,1%. Цена вопроса – от 185 380 евро до 466 440 евро.
Планирующим вложиться в зарубежную недвижимость стоит обратить внимание на немецкий рынок. Экономика Германии в настоящее время остается одной из крупнейших в Европе, так называемым «локомотивом» еврозоны. Рост немецкого ВВП по итогам всего 2011 года может составить порядка 2,5-3%. В Германии с ее более чем 80 млн жителей падает безработица и растет занятость, что не может не стимулировать внутреннее потребление. По мнению специалистов NAI Becar, Германия – наиболее безопасный рынок для вложения инвестиций со ставкой капитализации в 6-8%. В качестве примера доходного объекта для инвестиций можно привести 3-х комнатную квартиру в немецком городе Цвикау жилой площадью 130 «квадратов». Стоимость объекта составляет 25 тыс. евро плюс дополнительные затраты в размере около 20%. Аренда такой квартиры стоит порядка 3,6 тыс. евро в год. Соответственно доход составит 11,5% с учетом дополнительных расходов. «Двушка» в этом же городе площадью 50 кв. метров стоимостью 23,8 тыс. евро будет приносить доход в 9,2% с учетом дополнительных расходов. Привлекательными выглядит и офисный сегмент. К примеру, инвестиции в офисный центр в городе Нюрнберг общей арендопригодной площадью 17,8 тыс. кв. метров. Собственник может рассчитывать на поступления от аренды в 2,2 млн евро в год при цене приобретения в 28,5 млн. евро. Таким образом, доходность данного объекта оценивается в 8%. Офисный центр в Берлине меньшей площади обойдется в 16,2 млн. евро. Арендные поступления оцениваются в 1,1 млн евро в год, доходность – 6,9%.
Привлекательные для инвестиций объекты можно найти в Финляндии. К примеру, доходный дом на 4 квартиры в городе Иматра. Стоимость объекта площадью 236 кв. метра составляет 208 тыс. евро. Чистая доходность данного доходного дома в год может составить 7,98%. Можно также рассмотреть инвестиционный проект в Турции. Резиденция The Autumn Pines расположена в Стамбуле и включает в себя апартаменты и студии площадью от 27.ю8 до 36 кв. метров. Цена вопроса – от 37,3 тыс. евро. Одно из существенных преимуществ – 2 года гарантированного дохода от 7.5%.
Для приобретения объектов недвижимости за рубежом можно воспользоваться ипотечными продуктами. Кто может получить кредит в европейском банке? Как отмечают эксперты компании Lowell Finance, главное для заемщика – подтвердить свой доход. При этом официально, принимается к рассмотрению только тот доход, с которого уплачены налоги. В целом банки готовы предоставлять средства наемным сотрудникам, собственникам бизнеса, индивидуальным предпринимателям, государственным служащим, рантье, которые получают доход от сдачи в аренду.
По данным аналитиков Lowell Finance, наиболее привлекательными рынками по возможностям кредитования являются Франция, Германия и Италия. Так, во Франции есть возможность получить ипотечный кредит до 80% от оценочной стоимости по низким ставкам (фиксированные ставки – от 2.9%, плавающие ставки – от 2.3%). Поэтому в стране одна из самых благоприятных ситуаций в Европе в части ипотечного кредитования. Итальянские банки также предлагают привлекательные процентные ставки. Однако у заемщиков могут из других стран могут возникнуть сложности из-за существующих ограничений в отношении получения ипотеки нерезидентами. В Германии также существуют подобные правила. Так для россиян и граждан стран СНГ может быть снижен размер финансирования, а платежеспособность заемщика будет более тщательно проверяться, соответственно и список документов может быть шире. При этом уровень ставок начинается от 3,3%. Помимо этих трех стран, привлекательные условия по ипотеке предоставляются заемщикам в Англии (фиксированная ставка от 3.2%), Австрия (от 3.4%). В этих странах, за исключением, пожалуй, Италии, получить россиянину ипотечный кредит довольно просто. Сложно гражданам России добиться ипотеки в Швейцарии, Греции, Чехии, Латвии, США, Турции. Практически недоступно, по данным Lowell Finance, ипотечное кредитование в Болгарии, Черногории, Египте и Таиланде.
Инвестиции в зарубежную недвижимость пользуются стабильным спросом среди россиян. При выборе объекта для покупки специалисты единогласно советуют обращать внимание на местоположение проекта. Правильная локация – залог успеха. Кроме того, стоит обратить внимание на систему налогообложения в стране, законодательство, тенденции рынка, причины продажи объекта, логистику, отношение к россиянам.
4514 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Комплекс бывшего завода у Ораниенбаума вновь выставлен на аукцион
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
Застройщики ИЖС требуют ограничить штрафы из-за потребительского экстремизма
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Вдоль Октябрьской набережной в Петербурге планируют создать непрерывное движение
