Конференция под оригинальным названием «Где деньги лежат?» прошла в начале марта по инициативе информационно-издательского центра «Недвижимость Петербурга». Мероприятие было посвящено источникам финансирования строительства – главным образом социальных и коммерческих объектов.
Организаторы конференции ставили цель обсудить все возможные варианты привлечения средств для строительных компаний, однако выступающие сконцентрировались лишь на нескольких возможностях такого рода. Большого разнообразия ответов на этот ключевой вопрос – «Где деньги лежат?» на сегодняшний день не наблюдается. Хотя вопрос этот едва ли не ключевой в современной жилищной политике, масштабной государственной поддержки строители пока не видят. Хотя по наблюдениям чиновников, картина выглядит достаточно оптимистичной – конечно, во многом этот оптимизм основан на идее о государственно-частном партнерстве. Зампред петербургского Комитета по инвестициям и стратегическом проектам (КИСП), начальник Управления государственно-частного партнерства и правового обеспечения Олег Лысков рассказал собравшимся о том, что по оценке Европейского банка Санкт-Петербург занимает первое место по уровню развития девелоперских проектов. Не менее 20 проектов в Санкт-Петербурге находится в стадии развития, не менее 10 – в подготовительной стадии. Олег Лысков описал основные инструменты государственного финансирования, в числе которых – концессионное и инвестиционное соглашения.
Именно в рамках инвестиционных проектов правительство и планирует финансировать многие, казалось бы, исключительно социальные нужды. Олег Лысков перечислил в этом ряду дорожное хозяйство, жилищно-коммунальное хозяйство, такие важные для социальной сферы объекты, как, скажем, мусороперерабатывающий завод в Янино. «Городу интересна не абстрактная квартальная застройка», - уточнил он. «Городу нужны детские сады, поликлиники, школы. Единомоментно построить требуемое количество объектов город не может. Почему мы к социалке привлекаем частных инвесторов? Частный партнер будет более заинтересован в экономии при сохранении качества, это будет более современный эффективный подход к строительству. Эта экономия обернется экономией для бюджета».
По словам Олега Лыскова, принят ряд документов (№№ 880 и 1216) о целом комплексе мероприятий для стимулирования региональных инвестиционных проектов, о создании условий для региональных инвестпроектов. Это не линейное предоставление денег, а система, которая содержит жесткие требования к инвестпроектам. У нее есть серьезные ограничения по масштабам: например, эти проекты должны соотсветствовать методикам, разработанным минэкономразвития. Поскольку строительство нескольких детских садов и школ – это недорогое мероприятие, принимать участие могут все - смысл конкурса в отборе лучших. Участникам его следует подумать о создании консорциумов, так как одна компания не может быть в состоянии обеспечить необходимый уровень качества. «Это выгодно для бюджета - длительно расплачиваться за социалку, которая уже сегодня качественно построена, в течение 10 лет мощности инвестора по обслуживанию зданий будут загружены. Оплачивает ГЧП исключительно гражданин из своих налогов. Но получит ли этот гражданин новую школу сегодня, заплатив чуть больше или через неизвестное время? Важны сроки, - объяснил Олег Лысков. - «Интересно ли это инвесторам? В скором времени пройдет конкурс по Новой Ижоре и социальной инфраструктуре в нем, и мы посмотрим, сколько будет участников. Кто предлагает городу наилучшие условия, тот и побеждает в конкурсе».
«Мы также собираемся приложить все усилия в расчете на получение таких субсидий; готовим правовую основу для создания регионального инвестиционного фонда, и к концу 2012 года собираемся запустить с его помощью первый проект», - выразил надежду Олег Лысков.
Владимир Антонов, директор ГУП «УКС Реставрация» выразил благодарность коллегам за удовлетворение потребностей граждан и потребностей строительногоь комплекса. «Безусловно, это передовой механизм. Но он не исключает других механизмов, в том числе привлечения проектного финансирования», - подчеркнул Владимир Антонов. - «В самой схеме ГЧП снимается риск банка в том, что доходная часть инвестора не будет создана на должном уровне. Сфера применения механизма ГЧП может быть расширена, это и строительство доходных домов, и разные социальные объекты».
470 млн долларов – это цифра отечественного инвестиционного рынка в 2010 году. Однако, по мнению Владимира Антонова, ситуация не очень располагает к ее увеличению. Например, в непрофильных активах сбербанка заморожена огромная сумма, при которой трудно говорить о снижении кредитных ставок. Кроме того, существует проблема бюрократии в банках при рассмотрении проектов, а также проблема корректного составления инвестиционных заявок. «Мы рассмотрели 17 заявок до поступления их в банк. Лишь немногие квалифицированно готовят материалы, которые банк в состоянии понять, - отметил Владимир Антонов. - Культурой ведения бизнеса в данной сфере нужно овладевать, осваивать перевод со строительного языка на банковский». Также, по его мнению, нужна стандартизация требований в подготовке документации для инвестиционного, для проектного финансирования. Нужны также и стандарты отчетности по подобному проектному финансированию.
Ринат Шаипов старший юрисконсульт СК «БРИЗ» в качестве примера кратко рассказал о системе финансирования Сбербанком торгового комплекса «Галерея». Он не озвучил цифру ставки, однако согласился с Владимиром Антоновым в том, что риск, который банки воспринимают, как существенный и по которому не идут банки не финансирование, можно фрагментировать, разложить на составляющие. Возврат кредита, с его точки зрения - рыночный процесс, который под силу крупной стабильно работающей компании. Инвестиционная документация не представляет, с его точки зрения, особых сложностей: «В договоре можно отразить все интересы компании логично, аргументировано, структурировано».
Еще одна возможность для строительства – экспортное финансирование – также была затронута на конференции. Однако большого оптимизма в части привлечения зарубежных средств не выразил никто из присутствующих. С позиции модератора Дмитрия Синочкина, это узкая воронка, на выходе из которой – лишь 1,5-2 процента рынка, который можно финансировать таким образом. Его мысль подтвердил Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании ASTERA:
«С нашей точки зрения рынок у нас не развит. Кто-то говорит, что международные инвесторы приходят в Петербург? По нашими наблюдениям, они уходят. Сделки с землей сейчас идут только у компаний, которые имеют опыт работы здесь. Мы недавно работали с западным инвесторами из Франции и Швейцарии: они говорят, что они здесь ничего не купят», - сетует Александр Волошин. – «Просто за белые ночи никто не будет платить 50 млн. долларов, инвесторы все равно уйдут на развитые рынки, это сейчас стратегическая позиция фондов. Инвесторы утратили иллюзии по поводу России. Петербург еще можно выделить как некий субрынок, Москву – рынок для многих инвесторов ограничивается Садовым кольцом. Но на этом, как правило, все и заканчивается».
Александр Волошин описал ситуацию, когда было необходимо привлечение внешнего финансирования: «У нас есть правообладатель или собственник объекта в центре города - это фигура, понятная инвестору. Есть интерес конечных пользователей объекта. Возможна была офисная функция для этого объекта, но подписать договор аренды с будущим арендатором не возможно, деньги под намерения будущие арендаторы не дадут. Поэтому мы стали работать с гостиничными операторами - они готовы подписывать соглашения, пока объект не готов. Договор аренды с минимальным гарантированным платежом может выступать основой для последующего получения денег.
Эти деньги собственник и может получить, чтобы перестроить здание. Где взять деньги? Мы получили объект, а затем привлекаем международную строительную компанию, которая кредитуется на западе. Объект попадает залогом в российский банк, а западные деньги платятся не напрямую девелоперу, а в этот российский банк. Он выдает деньги собственнику объекта, а собственник – отдает их девелоперу. Это привод ит к тому, что деньги из западного банка никуда не деваются. На выходе – кредит под 8%».
Слушатели из зала заметили на это, что схема имеет свои ограничения, она не для массового использования. Так специалист из Knight Frank выразил сомнение в том, что гостиничный оператор будет подписывать подобное соглашение, так как здесь нет практически никаких гарантий.
Лизинговая схема также обсуждалась на конференции, но тоже как пример, подходящий в единичных случаях. О практике такого финансирования рассказала Зухра Редькович, исполнительный директор Регионального подразделения ОАО "ВТБ-Лизинг" в г. Санкт-Петербурге «Мы не финансируем строительство, а финансируем готовые объекты коммерческой недвижимости. Покупатель может взять кредит и купить любой объект по недвижимости, но требудется залоги. А лизинговая компания предполагает участие в сделке авансовым платежом 20%. Так, участие в сделке может серьезно расширить возможности клиента, - объясняет Зухра Редькович. – «Компания ВТБ-лизинг финансирует крупные проекты от 3 млн долларов и выше. Торговая компания, например, выкупает этаж торгового комеплекса. Это трудоемкие сделки, сложные технологические. Проблемные активы таким образом финансировать опасно. Под них взяты кредиты, на них залоговые обязательства, и очистить их юридически сложно – так что это схема, которая на посткризисном рынке может быть использована только ограниченно. Собственно, лизинг – это финансовая аренда с переходом права собственности. У строителей сложный баланс, им недоступен лизинг строящихся объектов по определению. Но готовые объекты можно финансировать путем лизинга». Опыт работы со строительными компаниями наработан компанией в части аренды техники, и до кризиса тут не было проблем. Но уровень сделки с объектами совершенно другой, и пока это достаточно проблематично, что подтвердили и представители других лизинговых компаний в аудитории. К сожалению, при всем кажущемся богатстве выбора, присутствующие не нашли ту комфортную схему, которая была бы безопасной и удобной для всех участников проектов – коммерческих ли, социальных ли. Вероятно, это предмет совместной разработки банков и инвестиционных компаний, который будет еще много раз обсуждаться – и чем дальше от кризиса по времени, тем чаще.
3591 
Web Realtor 2025: технологии, интеллект и новые правила игры на рынке недвижимости
Суд взыскал с московских застройщиков 8 млрд рублей по иску из Петербурга
В Петербурге пройдет II Всероссийская конференция «НОТЕХ» о развитии института технического заказчика
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Комплекс бывшего завода у Ораниенбаума вновь выставлен на аукцион
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
