Времена, когда при сделках с недвижимостью расчеты проводились через агентства, давно миновали. Успокоенные граждане теперь рассчитываются через банк. Но, увы, и сегодняшняя форма расчетов далека от методов цивилизованного рынка и далеко небезопасна.
В общем, схема расчетов выглядит довольно просто. Перед нотариатом в банковскую ячейку закладывают необходимую для покупки квартиры сумму. По завершении сделки эта сумма переходит к покупателю. Для несведущего человека, первый раз столкнувшегося с такой формой расчетов, вся схема кажется довольно простой, но только до тех пор, пока не доходит до дела. Все начинается еще на уровне выбора банка или расчетного центра. Для начала при заключении договора об аренде ячейки (правда в такие подробности клиентов стараются не посвящать) выясняется, что ответственность за сохранность содержимого ячейки банк или расчетный центр не несут. Мотивировка очень простая – ведь банк не знает, что именно закладывается в ячейку, поэтому и ответственность нести не может. Неприятный сюрприз, не правда ли? Невольно возникает вопрос – а зачем вообще такой банк нужен, если он не отвечает за сохранность содержимого банковской ячейки? Ответ на удивление элементарный – других форм расчетов сегодняшний рынок недвижимости не предлагает вообще. То есть в теории они, конечно, существуют – например банковские векселя или аккредитивы, перечисление на счет безналичных денег. Но на практике ни один из цивилизованных безналичных вариантов не употребляется или употребляется лишь частично, в случаях с ипотечным кредитованием. В результате приходиться и продавцам и покупателям таскать миллионы рублей по городу и пользоваться архаичным и небезопасным способом расчетов.
Сами риэлторы считают, что давно пора от него избавляться. Так вице-президент Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер полагает, что существующий метод расчетов с использованием банковских ячеек безнадежно устарел и необходимо переходить на нормальные безналичные расчеты, как это принято в цивилизованных странах. Но, увы, практически эта цель недостижима, до тех пор, пока не будут измены законы. В частности положение о налогообложении в недвижимости. Ведь сейчас, если вы владеете недвижимостью менее трех лет, то при ее продаже будете обязаны заплатить подоходный налог со всей суммы продажи! В Европе также существуют налоговые ограничения, но лишь для того, чтобы пресечь спекулятивные операции с недвижимостью. И налог там платится только с прибыли. У нас можно рассчитывать на налоговые поблажки лишь в том случае, если продав одно жилье, вы покупаете другое. Но право на налоговый вычет вам придется доказывать самостоятельно. Поэтому большинство продавцов у нас предпочитают вместо потенциальных проблем с налоговиками расчет наличными, тем более что в таких случаях квартира продается по так называемой балансовой стоимости, которая в несколько раз ниже рыночной.
Итак, поскольку других форм расчетов рынок практически не предлагает, приходится пользоваться банковскими ячейками. И тут в первую очередь надо решать – а с каким же банком лучше иметь дело. Специалисты агентства недвижимости «Спектр» полагают, что выбор в данном случае зависит не от названия или известности банка, а от спектра услуг и удобства пользования ячейками для проведения расчетов. Хорошо, если в банке есть специальная комната для расчетов, где можно спокойно пересчитать и проверить деньги (для этого комната должна быть оборудована приборами для проверки подлинности купюр). Кроме того, надо учитывать, что сама процедура закладки денег порой занимает немало времени, особенно в тех случаях, когда деньги закладываются в тысячных купюрах. Поэтому будет очень удобно, если можно заранее договориться в банке на определенное время и зарезервировать его. Ну и последнее, что необходимо учитывать при выборе банка, это форма договора на аренду ячейки. Сам по себе договор не сложный и обычно в банках есть готовые формы. Основа договора - это совместный доступ продавца и покупателя к ячейке по ходу проведения сделки. В одиночку ни продавец, ни покупатель не должны иметь возможность открыть ячейку. Но помимо основных требований есть ряд деталей, которые необходимо учитывать. Так, например ряд банков не допускает возможности присутствия третьих лиц при расчетах. Если вы уверены, что самостоятельно справитесь с пересчетом и проверкой денег, то вас этот пункт не касается. Если же есть сомнения в своих способностях, то лучше подстраховаться и привлечь к этому процессу специалиста из агентства недвижимости. Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Динас» даже такая, казалось бы, не слишком сложная операция может вызвать порой значительные трудности. Бывает, например, что подлинность купюр иногда вызывает сомнения, порой попадаются и фальшивые. Разрешить такие проблемы покупатель с продавцом, как правило, быстро самостоятельно не могут. Здесь и необходима помощь специалистов.
Ну и последний момент, который необходимо учитывать при заключении договора при аренде ячейки – это возможность доступа к ней при завершении сделки без обязательного присутствия покупателя. В агентстве недвижимости «Невский простор» нам рассказали историю, когда покупатель не явился на завершение сделки. Да, у него были уважительные причины, и он был вынужден уехать на некоторое время из города, но продавцу то от этого было не легче. Квартира продана, все права на нее уже у покупателя, а окончательные расчеты между тем не произведены. Продавцу же деньги необходимы срочно, так как у него уже был внесен аванс на покупку другой квартиры, и без этих денег сделка неминуемо срывалась бы. И если бы в договоре не была предусмотрена такая ситуация, то так бы и произошло. Порой покупатели сознательно нарушают правила и не приходят на окончательные расчеты. В таких случаях грамотно составленные договор на аренду ячейки также гарантирует права продавца. О том, как и в какой последовательности, проводить сами расчеты мы расскажем в следующем выпуске нашей «Энциклопедии практической недвижимости».
6931 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Комплекс бывшего завода у Ораниенбаума вновь выставлен на аукцион
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
Застройщики ИЖС требуют ограничить штрафы из-за потребительского экстремизма
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Вдоль Октябрьской набережной в Петербурге планируют создать непрерывное движение
