Пока рынок стабилизируется, строительные и риэлтерские компании ищут новые способы внятной классификации жилья и перераспределяют границы между сегментами «бизнес», «эконом» и «элит». Покупатели на пост-кризисном рынке стали более разборчивы, и специалистам приходится пересматривать подходы к классификации.
Некоторые застройщики предлагают ввести дополнительные категории и подклассы. Если обощить различные подходы, жилье класса «эконом» должно удовлетворить потребность покупателя в квартире как таковой, «бизнес» - в однородной социальной среде и добротных потребительских характеристиках, но без излишеств. В секторе элитной недвижимости на первый план выходят параметры, характеризующие уникальность и престижность объекта. Это разделение понимается скорее интуитивно: конкретное наполнение понятий варьируется от застройщика к застройщику. В идеальном варианте классификация должна помочь девелоперу определить и привлечь целевую аудиторию под проект, а покупателю – сориентироваться в соотношении цена/качество. Основные группы параметров, которые определяют различия между классами – район, инфраструктура, архитектурные особенности, возможности планировки, инженерное обеспечение.
Одна из причин неоднородности разделения – в специализации компании на одной из категорий. Например, у риэлтера или застройщика, который занимается преимущественно элитным жильем, нередко оказываются несколько утопические представление о том, каковы минимальные параметры жилья эконом-класса. У компаний, заточенной под работу с массовым жильем, напротив, будет детально проработана классификация внутри эконом-класса. К тому же, типологию приходится постоянно перестраивать не только под требования рынка, но и под внутренние изменения в работе компании. Эти факторы делают невозможным единый подход. «Когда говорят «эконом», «комфорт», «бизнес», всегда подразумевают некие дополнительные смыслы и ассоциации. Продавцам очень просто играть с этими названиями в маркетинговых целях», - отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
В консалтинговой компании Astera считают, что три основные категории новостроек четко соответствуют существующим группам целевой аудитории: «элит» - высоко обеспеченные люди, собственники и инвесторы, бизнес-класс - топ-менеджеры, владельцы мелкого бизнеса, средние менеджеры и молодые семьи, взявшие кредит. Объекты класса эконом приобретаются остальными категориями граждан.
Сортировка экономных клиентов
Агентство «НДВ-Недвижимость», эксклюзивный партнер строительной компании «ЛЭК», с недавнего времени начало использовать пятикомпонентную классификацию. По словам ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, такая система позволяет точнее определить параметры проекта того или иного класса и систематизировать базу данных для проведения подробных аналитических исследований. НДВ выделяет класс «комфорт» как переходный сегмент между «экономом» и «бизнесом». Кстати, в Asteraвспоминают, что раньше категория «комфорт» нередко использовалась для обозначения переходного звена между элитным и бизнес-классом. По мнению специалистов «НДВ-Недвижимость», для того, чтобы жилье считалось комфортным, оно должно обладать следующими харакетристиками: высококачественной или дизайнерской отделкой, огороженной территорией, подземным или многоуровневым надземным паркингом. Технология строительства – от усовершенствованной панели (в «эконом» попадает только типовая панель) до монолита, средняя площадь квартир - от 60 до 80 кв.м.
Схожую категорию выделяет и «Миэль-Недвижимость», только под другим названием - «средний класс». Покупатель домов такого типа больше внимания обращает на инфраструктуру и качество, в то время как квартиры эконом-класса рассчитаны на тех, кто в первую очередь думает о цене. По типологии НДВ, для класса «комфорт», в отличие от «эконома», важна транспортная доступность. Отчасти такое разветвление занижает планку сегмента «эконом»: все, что оказывается на уровень выше минимальных госстандартов, уже переходит в комфорт-класс.
«Комфорт отличается, как правило, более удобной и просторной парковкой или паркингом, более дорогим лифтовым оборудованием, оригинальным архитектурным проектом и оформлением фасадов. Это те характеристики, которые, не являясь элементами престижности, придают объекту определенный статус». – комментирует Оксана Игнатьева, специалист компании «Ленстройтрест». В то же время эконом-класс рассчитан на покупателей «без особых притязаний и дополнительных требований к будущему жилью», как правило, приобретающих первую квартиру. Необходимость выделить «комфорт» в отдельную категорию в компании «Ленстройтрест» объясняют тем, что внутри эконом-класса объекты слишком разнородные – сюда попадает и дешевое социальное жилье, по качеству сравнимое с «хрущевками», и качественное современное панельное и кирпично-монолитное жилье.
«Показательно, что внутри такого разного «эконома» цена за квадратный метр находится в довольно узкой ценовой «вилке». Иногда разница в 3-5 тысяч за квадрат скрывает огромнейшее отличие в качестве и уровне комфорта жилья», - рассказывает Оксана Игнатова. Так что существенной разницы в цене между комфорт- и эконом-классом быть не должно. Павел Созинов уверен, что ни одна классификация не даст четких ценовых ориентиров для покупателей: «Пока ситуация с ценами на рынке разбалансирована, единого и понятного подхода не будет, а разделение на классы останется прежде всего инструментом продаж».
Вверх по лестнице
Начиная от бизнес-класса, приобретают значение статусные характеристики объектов. По словам специалистов компании ЛЭК, на долю которой приходится около 60% строящегося жилья в этого сегменте, предъявляемые к бизнес-классу требования в первую очередь включают расположение в престижных районах (Петроградский, Московский), паркинги с более чем одним машиноместом на квартиру, огороженную охраняемую территорию, современные технологичные материалы и пр. Доступ к объектам инфраструктуры должен быть ограничен, формируя гомогенную социальную среду.
Кроме того, важный параметр для домов бизнес-класса и выше – возможность перепланировки. Эксперты отмечают, что на рынке элитной недвижимости в последнее время наблюдается тенденция к более четкой дифференциации объектов по классу. «До кризиса многие объекты, представленные на рынке, позиционировались как элитные, но по своим характеристикам могли не соответствовать заявленному классу. В последнее время произошло более четкое разделение по сегментам между бизнес-классом и премиальным сегментом, в первую очередь – по месту и цене», - говорит Анна Брун, руководитель отдела элитной недвижимости компании Astera.
Элитное жилье строится по индивидуальному проекту в центре. Именно в этом секторе становятся особенно важными такие детали, как использование эксклюзивных материалов в отделке, вид из окна и само название жилого комплекса. Минимальные параметры: высота потолков - от 3 метров, машиномест на квартиру – не меньше двух, лифт - от «машины до квартиры», система «умный дом», количество квартир на этаже – не более двух. НДВ предлагает отграничить элитную недвижимость от элитарной. Чтобы называться элитарной, новостройка должна радовать покупателя соседями «из высшего слоя общества», экологически чистыми материалами и уникальным видом из окна. И элитный, и элитарный разряды подразумевают наличие собственной бытовой инфраструктуры, с полностью закрытым доступом для посторонних.
Классовая навигация
Несоответствие жилья заявленному уровню может проявиться не сразу. Павел Созинов подчеркивает, что покупатели часто упускают из виду степень готовности объектов инфраструктуры и количество очередей при строительстве. «К тому времени, как будет достроен весь жилой комплекс, доделана инфраструктура, проданное жилье устареет и подешевеет», - комментирует он.
В целом, застройщикам классификация как рабочий инструмент нужна больше, чем покупателям. Покупателю же имеет смысл ориентироваться на заявленный класс объекта только при первом приближении. И всегда стоит посмотреть на соседний – возможно, при ближайшем рассмотрении окажется, что дома «бизнес» и «эконом» не так сильно различаются. А недвижимость, заявленная как элитная, может совпасть по характеристикам с типичным проектом бизнес-класса. Примечательно, что на сайтах по поиску недвижимости фильтр по категориям не используется: постетителю сразу предлагают указать конкретные характеристики – технологию строительства, метраж, расположение и прочее.
9867 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
