Покупаете квартиру в новостройке? Заплатите за риск
Купить квартиру в новом доме хотят многие. Однако если даже до кризиса такое приобретение вызывало определенные опасения, то сейчас уж тем более. Тем не менее, понемногу доверие к строителям возвращается, объем покупок на первичном рынке снова стал расти, и мы попытаемся дать ряд практических рекомендаций, которые могут оказаться полезными покупателям квартир в строящихся домах.
Самый главный вопрос сегодня, это понять - достроят ваш дом вообще или нет. Ведь до сих пор часть строек вообще остается «замороженными», на других строительство ведется, но не слишком высокими темпами. А выбирать, как это было раньше - по принципу «надежного» застройщика - стало также затруднительно, поскольку многие из них перешли совсем в другую категорию. И все же цены на новостройки остаются привлекательными, да и качество нового жилья заметно выше по сравнению с домами, построенными 15-30 лет назад. Как же защитить себя от возможного недостроя?
Что касается «замороженных» домов, то ответ очевиден – покупать квартиры в таких домах обычно нельзя. Между тем реклама, причем весьма привлекательная все идет. Понять застройщиков можно. Поскольку все строительство у нас в городе идет по принципу «пирамиды», до тех пор, пока не найдется покупателей на квартиры в недостроенном доме, дом достроен не будет. Вот и идут строители на всевозможные ухищрения, дабы набрать покупателей на непроданные квартиры. Поэтому такие квартиры предлагаются по очень привлекательным ценам. И как ни странно, покупатели все же находятся. Мы не случайно подчеркнули, что обычно такие квартиры покупать не стоит. Обычно, это в том случае, если для вас эта квартира единственное жилье и все финансовые затраты рассчитаны до копейки.
Если же у вас есть финансовые возможности, и вы не боитесь длительных задержек по срокам сдачи дома (от года, до четырех), то в принципе можно и рискнуть. При этом еще надо четко понимать, что в случае банкротства застройщика вы попадете в последнюю категорию кредиторов. На практике это может означать, что дом будет передан другому застройщику или банку, и с вас могут потребовать доплату за окончание строительства. Зачастую такие квартиры продают уже не сами застройщики, а предыдущие покупатели через агентства недвижимости. В агентстве недвижимости рассказывать вам о проблемах дома, естественно не будут. Скорее всего, все ограничится демонстрацией договора, по которому дом будет «уже фактически сдан». Ну а дальше все зависит от вас – имеете возможность рискнуть и подождать пару-тройку лет до тех пор, пока дом так или иначе не будет достроен, то можете попробовать. В активе в этом случае остается очень невысокая цена покупки и возможность получить неплохую прибыль после сдачи дома. Итак, если у вас есть, где жить, и в кармане завалялись лишние два-три миллиона, то в расчете на очень приличную прибыль такую квартиру все же можно купить. На свой страх и риск, разумеется. Если вы решите рискнуть, то стоит иметь в виду, что покупать можно только в том случае, если вся разрешительная документация на дом находится в порядке и дом находится в привлекательном месте. Последнее обстоятельство очень важно при инвестиционных вложениях – ведь с каждым годом мест под застройку в городской черте становится все меньше, а все новые мега-проекты находятся либо на окраинах, либо вообще за чертой города. Поэтому все городские новостройки просто обречены на постепенное удорожание и в среднесрочной перспективе вложения в них представляются выгодными. Разумеется, излишне говорить о том, что если вы решитесь вложиться в такой проект, то все договорные отношения с застройщиком или продавцом такой квартиры должны проходить строгий контроль со стороны юристов специализирующихся на строительстве. Как показывает практика нашего рынка, такие дома все-таки рано или поздно достраиваются. Если судить по предыдущему кризису срок опоздания может составлять 3-5 лет.
Мы намеренно начали рассказ о покупке квартир в строящихся домах с самого опасного варианта. Именно о вариантах риэлторы, занимающиеся в основном вторичным рынком, высказываются довольно категорично - никак нельзя и, мол, надо покупать квартиру только на вторичке. Но при этом они имеют в виду весь первичный рынок. Не могу согласиться с ними. Они защищают свои интересы и не заинтересованы в продаже первички за исключением тех случаев, когда у них заключен договор с застройщиком на продажу квартир в конкретном доме.
Если же речь идет о покупке жилья на первичке, то сваливать всех застройщиков и все дома в одну кучу ненадежных все же не стоит. Тем более, что реальное строительство у нас в городе идет и в этом году предполагается сдать около 2 миллионов метров, что ненамного меньше прошлогодних показателей. При этом надо учитывать, что город пошел навстречу застройщикам – предложил им финансовые каникулы, отложил для некоторых из них выполнение инвестиционных обязательств перед городом. Так что в целом строительная отрасль все же выживает – дома строятся, сдаются, подключаются к сетям. И если вы настроены на покупку современного жилья, то отказываться от выгодных предложений, опасаясь всеобщего строительного дефолта, наверное, не стоит. Просто сейчас надо подходить к выбору покупки более осторожно и дифференцировано, чем раньше. Как наиболее надежный вариант покупки имеет смысл рассматривать в квартиры в уже построенных или почти достроенных домах. Покупка квартир в уже построенных домах сложности практически не представляет. Но это только в том случае, если дом сдан Госкомиссии. Да, цены на такие квартиры достаточно высоки, но все же ниже цен вторичного рынка. Но с учетом более современных планировок, технологических решений, такие дома, безусловно, удобнее для жилья, и являются более выгодным вложением в недвижимость, поскольку в будущем их продажная стоимость, безусловно, будет выше квартир, построенных 15-30 лет назад. Конечно, при покупке квартир в таких домах надо учитывать и дополнительные вложения, необходимые для доведения квартиры до жилого состояния.
Как правило, для незатейливого ремонта здесь требуются не такие уж и серьезные суммы по сравнению со стоимостью самого жилья. Тем более можно последовать примеру многих горожан, которые покупают квартиры в новых домах, а ремонтом занимаются постепенно по мере появления финансовых возможностей. К особо привлекательным вариантам можно отнести покупку квартир в тех готовых домах, где квартиры предлагаются уже с отделкой. Цена на них не слишком отличается от цен на квартиры «под чистовую отделку». И если пред вами не стоит задача сделать из своей квартиры настоящий дворец, и вы вполне можете удовлетвориться «стандартным» качеством, то такой вариант покупки представляется весьма привлекательным. Тем более, что по законам застройщик обязан устранить все недостатки. Сегодня мы рассказали о двух практически полярных способах покупки жилья в строящемся доме. Между тем, большинство продающихся квартир находятся в средней фазе строительства. Но об их покупке мы поговорим в следующий раз.
12488 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
